Dossiers Fiscalité

15 QUESTIONS SUR… – collectif budgétaire : l’immobilier entre rigueur et vigueur

Mots clés : Bâtiment d’habitation individuel - Etat et collectivités locales - Finances publiques - Fiscalité - Gestion immobilière - Gouvernement - Logement social - Marché de l'immobilier

Les lois de finances pour 2016 et rectificative pour 2015 sont au diapason des objectifs du gouvernement en matière immobilière : construire davantage et rénover le parc de logements sociaux et privés, notamment au plan énergétique. Mais, soumises à des perspectives de croissance atone et à un budget qui doit, au nom de l’Europe, assainir les finances publiques, leurs dispositions pour le secteur social et les particuliers font le yo-yo entre allégement et taxation. La mixité sociale s’invite également à la table fiscale, tandis que l’imposition sur les locaux professionnels est aménagée en Île-de-France et la réforme de leur valeur locative repoussée à 2017. La fiscalité locale est pour sa part dotée d’un nouvel outil, et un fonds soutiendra les investissements des collectivités. Panorama des principales mesures.

Incitation à la rénovation énergétique

1 Quels sont les nouveaux aménagements apportés au Cite ? (Art. 106, LF pour 2016)

Depuis le 1er septembre 2014, le crédit d’impôt pour la transition énergétique (Cite) remplace le crédit d’impôt développement durable (CIDD) pour « inciter les ménages à s’engager dans une démarche d’amélioration de la performance énergétique des logements », et « soutenir l’activité du secteur du bâtiment ». Alors que la loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte est entrée en vigueur en août 2015, le Cite est prorogé jusqu’au 31 décembre 2016 (art. 200 quater du CGI).
Certains paramètres du dispositif sont modifiés pour les dépenses payées à compter du 1er janvier 2016 :
– L’entreprise qui facture les équipements, matériaux ou appareils ouvrant droit au crédit d’impôt peut les faire fournir et/ou installer par une entreprise liée à elle par un contrat de sous-traitance.
– Pour les travaux devant être réalisés par des professionnels qualifiés, reconnus garants de l’environnement (RGE), l’application du crédit d’impôt est conditionnée à une visite préalable du logement au cours de laquelle l’entreprise, qui fournit ou installe les équipements, valide leur adéquation au logement. La date de cette visite est mentionnée sur la facture.
– Sont désormais exclues du champ d’application du Cite les dépenses d’équipement de production d’électricité par éolienne ainsi que l’acquisition de chaudières à condensation. L’achat de chaudières à haute performance énergétique devient en revanche éligible.
Satisfaisant les parlementaires, le gouvernement est partiellement revenu sur sa décision d’exclure du bénéfice du Cite les dépenses d’acquisition d’équipements mixtes, combinant un équipement éligible et un équipement de production d’électricité utilisant l’énergie radiative du soleil, non éligible. L’éligibilité au crédit d’impôt de l’équipement de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire utilisant l’énergie solaire thermique composant cet équipement mixte est donc maintenu. Pour limiter les abus liés à leur commercialisation, le crédit d’impôt s’applique sur le coût total de l’acquisition de l’équipement mixte dans une double limite :
– d’une surface de capteurs solaires, fixée par arrêté conjoint des ministres chargés de l’Énergie, du Logement et du Budget ;
– et après application à cette surface d’un plafond de dépenses par m2 de capteurs solaires.
Cette mesure s’applique de façon rétroactive au 30 septembre 2015, sauf si un devis a été signé et un acompte versé avant cette date.

2 Comment est renforcé l’éco-prêt à taux zéro ? (Art. 108, LF pour 2016)

L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) est modifié sur trois points (art. 244 quater U du CGI) :
– Ce dispositif d’avances remboursables sans intérêts destinées au financement de travaux de rénovation énergétique des logements anciens (bouquet de travaux et performance énergétique minimale) est prorogé jusqu’au 31 décembre 2018. La durée de réalisation des travaux effectués dans ce cadre passe de deux à trois ans, qu’il soit accordé à titre individuel ou à un syndicat des copropriétaires.
– Le recours à l’éco-PTZ est étendu aux ménages (propriétaires occupants ou propriétaires bailleurs) qui réalisent des travaux d’amélioration de la performance énergétique ayant ouvert droit à une aide de l’Anah au titre de la lutte contre la précarité énergétique (programme « Habiter mieux »). Cette disposition s’applique aux offres de prêt émises à compter du 1er janvier 2016.
– Dans le nouveau délai de trois ans pour réaliser les travaux financés par un éco-PTZ (par exemple, le renouvellement d’une chaudière et l’isolation des combles), l’emprunteur qui n’aurait pas consommé le montant maximum du prêt (30 000 euros), et qui souhaiterait réaliser des travaux complémentaires éligibles au dispositif (par exemple, le remplacement des menuiseries ou l’isolation des murs), pourra utiliser le reliquat de l’enveloppe de l’avance remboursable, pour un même logement. Il lui suffira de présenter un descriptif et un devis détaillé, sans constitution d’un nouveau dossier. Ce prêt complémentaire, possible uniquement dans un délai de trois ans à compter de l’émission de l’offre du premier éco-PTZ, ne pourra pas être obtenu par un syndicat de copropriétaires. Cette mesure pourrait permettre d’atteindre l’objectif des 100 000 éco-PTZ annuels fixé par le gouvernement (31 000 distribués en 2014, source SGFGAS – Société de gestion des financements et de la garantie de l’accession sociale à la propriété).

Relance de la construction

3 Quelles sont les évolutions du prêt à taux zéro en 2016 ? (Art. 107, LF pour 2016)

– Le champ d’application du prêt à taux zéro (PTZ), en vigueur jusqu’au 31 décembre 2017, a été étendu par la loi de finances pour 2015, à l’acquisition dans l’ancien avec travaux dans 5 920 communes rurales, essentiellement en zone C. La loi de finances pour 2016 étend le PTZ aux 30 000 communes de la zone C, concernées par les offres de prêts, en vue de l’achat de logements anciens à réhabiliter, émises à compter du 1er janvier 2016. Les travaux doivent représenter au moins un quart du coût de l’opération. Les 340 communes situées en zones A, B1 et B2 restent éligibles jusqu’au 31 décembre 2016 sous la triple condition actuelle : commune rurale ou appartenant à une unité urbaine de moins de 10 000 habitants ; nombre d’équipements de proximité ou intermédiaire, au sens de l’Insee, égal au moins à huit ; et taux de vacance de logement supérieur ou égal à huit. Ce PTZ-réhabilitation entend répondre aux besoins de logements tout en limitant la consommation d’espaces non urbanisés.
– Le plafond de ressources, prévu par l’article L. 31-10-3 du CCH, applicable à une personne seule (en zone A), est porté de 36 000 euros à 37 000 euros. Par ailleurs, la part maximale du projet immobilier financé par le PTZ, la quotité, est portée à 40 %, pour le neuf comme pour l’ancien et quelle que soit la zone. La quotité du PTZ pour financer l’achat du parc social par ses occupants reste fixée à 10 %.
– Afin de favoriser la mobilité des accédants à la propriété, la condition d’occupation du logement à titre de résidence principale n’est plus calquée sur la durée de remboursement du prêt (soit 25 ans maximum actuellement). Pour toutes les opérations financées par un PTZ (logement neuf et logement ancien), la durée d’occupation minimale du logement à titre de résidence principale est fixée à six ans suivant la date de versement du prêt. Les exceptions à la condition d’occupation à titre de résidence principale et des possibilités de mise en location du logement sont prévues à l’article R. 31-10-6 du CCH. La mesure s’applique aux offres de prêts émises à compter du 1er janvier 2016 et, en cas d’accord entre l’établissement de crédit et l’emprunteur, aux prêts versés depuis le 1er janvier 2011 (art. L. 31-10-2 à L. 31-10-4 et L. 31-10-9 du CCH).
– Le montant plafonné des crédits d’impôt afférents aux prêts ne portant pas intérêt émis sur une même période de douze mois est porté d’un milliard d’euros à 2,4 milliards d’euros (montant brut des crédits d’impôt accordés, diminué de l’impôt sur les bénéfices correspondant).
Le décret n° 2015-39 du 29 décembre 2015 modifie les plafonds de ressources et améliore les conditions de remboursement des prêts. Selon leurs revenus, tous les emprunteurs bénéficient d’un différé total de remboursement, et la période de différé est fixée de 5 à 15 ans selon les tranches. La durée du PTZ est allongée à 25 ans maximum.

4 Que devient la majoration de la valeur locative des terrains constructibles pour le calcul de la TFPNB ? (Art. 62, LFR pour 2015)

Pour libérer du foncier et construire des logements dans les zones tendues, une forte majoration du coût de détention des terrains constructibles, introduite à titre facultatif en 1980, avait été renforcée et rendue obligatoire à partir de 2015 dans les zones tendues marquées par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements par la première loi de finances rectificative pour 2012 (voir Opé. Immo. n° 80, novembre-décembre 2015, p. 28).
Au titre de 2016, les effets de la majoration de plein droit seront en partie suspendus :
– la majoration forfaitaire de 5 euros/m2, qui devait être doublée à compter de 2017, est suspendue ;
– la réduction de 200 m2, applicable pour la seule majoration sur délibération hors zones tendues, est étendue à la majoration de plein droit et concerne toutes les parcelles contiguës constructibles détenues par un même propriétaire ;
– les dispositions relatives aux modalités de prise en charge des dégrèvements de la majoration, qui s’imputent sur les seules avances de fiscalité locale des communes et des intercommunalités, sont corrigées et précisées.
Pour les impositions établies au titre de 2017 :
– la majoration proportionnelle de 25 % est supprimée ;
– le montant de la majoration forfaitaire est fixé à 3 euros par m2, les collectivités locales compétentes gardant la possibilité de la moduler entre 1 et 5 euros par m2, dans la limite du plafond applicable ;
– les collectivités locales qui souhaitent mobiliser l’ensemble du foncier disponible pourront supprimer la réduction de 200 m2 par terrain, pour la majoration de plein droit comme pour celle sur délibération.
En outre, afin que les propriétaires concernés puissent prendre leurs dispositions pour bâtir ou céder leurs terrains, l’avis de taxe foncière 2016 les informera qu’ils sont concernés par cette mesure et que la majoration forfaitaire n’est suspendue qu’en 2016.
Le dégrèvement sur la cotisation de taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB) établie au titre de 2015 est fixé à la fraction de cotisation résultant de la majoration forfaitaire de 5 euros par m2, dans sa rédaction antérieure à ces modifications.

5 Quels dispositifs encouragent la construction de logements intermédiaires ? (Art. 7 et 13, LF pour 2016)

Deux mesures visent à développer le logement intermédiaire, l’une en référence aux opérations de défiscalisation, l’autre en supprimant les freins à leur construction.- À compter du 1er janvier 2016, le quota de logements éligibles aux réductions d’impôt « Duflot-Pinel », au sein d’un même immeuble neuf, est supprimé. Cette condition de mixité programmatique, prévue par la loi de finances initiale pour 2013, figurait à l’article 199 novovicies, IX du Code général des impôts qui est abrogé.
– À compter du 1er janvier 2016, le bénéfice du taux de TVA réduit à 10 % pour les opérations de construction de logements intermédiaires n’est plus conditionné à la présence dans l’opération d’au moins 25 % de logements sociaux dans les communes comportant déjà 50 % de logements sociaux et dans les nouveaux quartiers prioritaires de la ville (QPV) faisant l’objet d’un projet de renouvellement urbain au titre du nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU). Ce quota avait été fixé par l’article 279-0 bis A du Code général des impôts, créé en 2013. Or, le...

Vous lisez un article de la revue Operations Immobilieres n° 81 du 05/02/2016
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