Dossiers Vente et Contrats spéciaux

10 QUESTIONS SUR… – Vente d’un lot de copropriété après la loi Alur

Mots clés : Vente et contrats spéciaux

Rien n’aurait changé au fond, martèle une partie de la doctrine. Le constat porté sur la loi Alur du 24 mars 2014 traduit en effet le scepticisme éprouvé à l’égard de la multitude des dispositions qui ne modifient pas en profondeur le statut même de la copropriété des immeubles bâtis. Cependant, cette affirmation peut être atténuée s’agissant des conditions dans lesquelles doit maintenant s’effectuer la vente d’un lot de copropriété. Dans cette perspective, il est utile d’évoquer en priorité les nouvelles mesures supposées s’appliquer à l’occasion de la vente d’un lot, ainsi que les solutions qui peuvent être apportées en pratique.

1 Quels lots de copropriété sont visés par le nouvel article L. 721-2 du CCH relatif à l’information des acquéreurs ?

Dans le cadre des dispositions de l’article L. 721-2 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) créé par la loi Alur, divers documents doivent être annexés à la « promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente ». Cette vente doit alors porter de façon générale sur « un lot ou une fraction de lot d’un immeuble bâti à usage total ou partiel d’habitation et soumis au statut de la copropriété ». Suivant l’interprétation majoritairement retenue du domaine de cet article L. 721-2, ces mesures s’imposent dès lors que l’immeuble est à usage partiel ou total d’habitation. C’est à propos de l’immeuble dans sa globalité, et non du lot, qu’il faudra apprécier la destination. L’assujettissement de la vente d’un lot aux dispositions de la loi Alur relatives à l’information de l’acquéreur doit donc dépendre de la destination générale de l’immeuble bâti, et subséquemment de la copropriété, suivant que celle-ci est ou non à usage partiel ou total d’habitation. Dans cette hypothèse, serait donc visée la vente de tout lot (principal ou accessoire, quelle que soit son affectation : cave, garage, combles, local commercial, local professionnel ou place de parking), à partir du moment où l’immeuble est à usage total ou partiel d’habitation.

2 Quels documents doivent désormais être annexés dans l’avant-contrat ou l’acte de vente ?

La loi Alur renforce la protection des acquéreurs en prévoyant notamment l’annexion de nouveaux documents, en plus des diagnostics techniques visés à l’article L. 271-4 du CCH, à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente (article L. 721-2 du même code). Dorénavant, les documents visés, actuellement exigibles, sont :
– ceux relatifs à l’organisation de l’immeuble
(1°, b et c) ;
– ceux relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur (2°) ;
– le carnet d’entretien de l’immeuble (3°) ;
– l’attestation comportant la mention de la superficie de la partie privative (4°).
S’agissant des documents juridiques à annexer, et du règlement de copropriété et de ses modificatifs publiés, il faut comprendre, en l’absence de précision contraire, qu’il s’agit de tous les modificatifs publiés, même ceux portant sur un bâtiment ou des lots qui ne concernent nullement le lot vendu. Bien entendu, à défaut de publication, le règlement de copropriété et l’état descriptif de division doivent être portés à la connaissance de l’acquéreur au titre de l’obligation d’information. Il en est notamment ainsi dans le cadre de la mise en copropriété de l’immeuble, au moment de la première vente. En revanche, quand la copropriété est assise sur un volume, l’interprétation littérale de l’article L. 721-2 du CCH n’oblige pas à annexer l’état descriptif de division en volumes, ni le cahier des charges propre à la division volumétrique. Une fois encore, l’acquéreur doit être informé du régime spécifique de cette copropriété, elle-même inscrite dans un lot de volume.
S’agissant des procès-verbaux d’assemblée générale des trois dernières années, l’article L. 721-2 emploie une formule énigmatique en faisant état de la précision suivante : « si le copropriétaire vendeur en dispose ». En tout état de cause, cette énonciation ne signifie pas que cette mise à disposition soit seulement subjective, en tenant compte de la diligence ou non du vendeur à conserver les procès-verbaux. Cette formulation peut produire deux conséquences :
– d’une part, quand il n’y a pas eu d’assemblées générales pendant la durée énoncée, ou une partie de celle-ci, le vendeur ne dispose effectivement pas des procès-verbaux ;
– d’autre part, même si le vendeur n’a pas conservé la copie des procès-verbaux, il faut rappeler que le syndic détient les archives et en particulier le registre contenant les procès-verbaux des assemblées générales et les pièces annexes. Il est tenu d’en délivrer une copie ou un extrait certifié conforme à tout copropriétaire qui en fait la demande (décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 33).
Enfin, si une assemblée générale de copropriétaires se réunit très peu de temps avant la signature d’un avant-contrat de vente d’un lot de copropriété, le vendeur disposera du procès-verbal puisque celui-ci doit être rédigé soit en cours de séance, soit à sa clôture (décret du 17 mars 1967, article 17).

3 Qui doit fournir le « pré-état daté » prévu par l’article L. 721-2 du CCH ?

Même si le terme de « pré-état daté » n’est pas employé dans la loi Alur, il a été consacré par la pratique à travers l’annexion des « documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur » (article L. 721-2, 2° du CCH). Or, en pratique, deux difficultés sont nées.
La question s’est rapidement posée de savoir si le débiteur d’une telle communication devait être le syndic. À ce propos, la doctrine a rapidement fait valoir que l’article L. 721-2 ne contenait aucune référence en ce sens, et que l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, faisant état des diverses obligations incombant au syndic, ne mentionnait pas cette obligation spécifique à son encontre. En pratique, il est rare cependant que le syndic refuse d’exécuter cette tâche.
En outre, s’est posée la question de savoir si une telle information financière devait forcément se traduire par un « pré-état daté », établi par le syndic. À cet égard, le nouvel article L. 721-2 du CCH vise en effet l’annexion, non pas d’une note d’information, mais de « documents » sur la situation financière de la copropriété et les obligations du copropriétaire vendeur. Dans le cadre d’une copropriété fonctionnant « normalement », ces documents sont généralement en possession du copropriétaire vendeur, sans qu’il soit besoin de l’intervention du syndic pour les fournir. Il s’agit autant des annexes de l’ordre du jour notifié à chaque copropriétaire convoqué à l’assemblée générale appelée à approuver les comptes, que des différents appels de charges reçus par le copropriétaire vendeur au cours des deux exercices précédant la vente. Cette appréciation semble avoir été confirmée récemment par une réponse ministérielle (rép. du ministère du Logement et de l’Égalité des territoires, JOAN du 16/09/2014, p. 7867 à la Q. de Yannick Moreau, n° 57834, JOAN du 24/06/2014 p. 5131) qui évoque les différents documents susceptibles de rendre compte de l’exigence légale, y compris au regard de leur actualisation. Dans tous les cas, et notamment en l’absence de syndic, il appartiendra toujours au vendeur de rassembler et de produire l’ensemble des documents qui auront pu lui être communiqués au cours de la vie de la copropriété. De cette situation, pourrait résulter une impossibilité matérielle d’obtenir une ou plusieurs informations énoncées par l’article L. 721-2 du CCH. Pour autant, le vendeur serait en droit de faire état d’une impossibilité objective de respecter les dispositions légales lui imposant d’annexer aux actes les documents visés à l’article L. 721-2, impossibilité constatée par le rédacteur de l’acte de vente dans le cadre d’un exposé préalable établissant concrètement les conditions dans lesquelles la copropriété fonctionne (absence de syndic ; absence de procès-verbaux d’assemblée générale ; modalités de paiement des charges communes, etc.). En conséquence, cette façon de procéder devrait permettre de faire courir le délai de rétractation de l’acquéreur (article L. 721-3) dès la communication des seuls documents qui peuvent être objectivement remis ou annexés.

4 Comment « remettre » les documents au sens de l’article L. 721-2 du CCH ?

L’article L. 721-2 du CCH énonce in fine qu’« À défaut d’annexion à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente, l’acquéreur reconnaît que le notaire ou le vendeur lui a remis le règlement de copropriété, le carnet d’entretien et l’état descriptif de division ». Il faut ici préciser que la remise en main propre de ces documents doit respecter les dispositions de l’article L. 271-1 du même code, ce qui entraîne l’application des dispositions inscrites aux articles D. 271-6 ou D. 271-7 du CCH. Or selon l’article D. 271-6, l’acte sous seing privé ou une copie de l’avant-contrat réalisé en la forme authentique remis directement à l’acquéreur non-professionnel en application du troisième alinéa de l’article L. 271-1 reproduit les dispositions de l’article L. 271-2. Le bénéficiaire du droit de rétractation y inscrit de sa main les mentions suivantes : « remis par [nom du professionnel]… à [lieu]… le [date]… », et : « Je déclare avoir connaissance qu’un délai de rétractation de sept jours m’est accordé par l’article L. 271-1 du CCH, et qu’il court à compter du lendemain de la date de remise inscrite de ma main sur le présent acte, soit à compter du […] » .
En d’autres termes, l’acte de remise en main propre doit respecter le formalisme imposé, à savoir :
– le visa de tous les documents remis, notamment s’il existe des modificatifs au règlement de copropriété ;
– le rappel des dispositions de l’article L. 271-2, et la mention manuscrite de l’article prévue par l’article D. 271-6.
La remise en main propre réalisée dans les conditions précitées permet d’ouvrir efficacement le délai de rétractation de l’acquéreur (suivant les dispositions de l’article L. 721-3 du CCH).
En revanche, en l’état actuel, il faut se montrer prudent quant à la remise des documents sous forme dématérialisée. Certes, on peut se montrer favorable à la dématérialisation sous forme de CD-Rom ou de clé USB, mais diverses conditions semblent devoir être réunies (l’acquéreur qui l’accepte doit notamment disposer d’un matériel permettant la lecture de ces supports). À l’inverse, il semble difficile actuellement d’envisager seulement l’envoi des documents par lettre recommandée électronique (en fonction de la taille maximale des fichiers à transmettre) ou a fortiori l’utilisation d’un simple courrier électronique offrant une garantie insuffisante pour déterminer la date de réception des informations transmises (voir aussi question n° 9).

5 Lors de la vente d’un lot, comment peut se manifester aujourd’hui « l’opposition » du syndic ?

S’agissant de l’opposition du syndic, la loi Alur comporte deux nouveautés. D’une part, en cas de litige entre le syndic et le vendeur concernant les sommes restant dues par ce dernier, l’article 20, I in fine de la loi du 10 juillet 1965 énonce désormais qu’à défaut d’accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière, le notaire verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation devant le tribunal par une des parties. Cette disposition, d’application immédiate, permet maintenant d’éviter qu’en cas de désaccord entre les parties, les sommes litigieuses demeurent bloquées chez le notaire, qui ne pouvait se faire juge de la situation en l’absence d’une action judiciaire en validation ou en contestation de l’opposition.
D’autre part, sur le fondement de l’article 20, II de la loi du 10 juillet 1965 : « Préalablement à l’établissement de l’acte authentique de vente d’un lot ou d’une fraction de lot […], le notaire...

Vous lisez un article de la revue Operations Immobilieres n° 74 du 30/04/2015
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