Dossiers Urbanisme et environnement

10 QUESTIONS SUR… – Le nouveau plan local d’urbanisme

Mots clés : Innovations - Urbanisme et environnement

Le décret du 28 décembre 2015 instaurant un plan local d’urbanisme (PLU) rénové est entré en vigueur le 1er janvier 2016. Pris pour l’application de l’article 157 de la loi Alur, ce texte affiche l’ambition d’une modernisation du contenu du PLU, suggérant ainsi l’obsolescence de cet outil, inapte à répondre aux enjeux socio-économiques et environnementaux actuels. Une des principales innovations du décret est de permettre aux élus de définir des secteurs sans règlement pour lesquels ils pourront bénéficier de nouveaux outils, sans oublier le verdissement du PLU. Décryptage en 10 questions/réponses.

1 Quels sont les enjeux d’un urbanisme « moderne » ?

Le poids des normes en matière d’urbanisme atteint un tel niveau de contraintes que l’asphyxie des opérateurs immobiliers est proche et s’avère particulièrement préjudiciable dans un contexte de pénurie foncière et de mal-logement. Au cœur du problème se trouve la conception que l’on se fait de la règle locale d’urbanisme, qui souffre de bien des maux : sa prolixité, sa complexité ainsi que les limitations excessives à la constructibilité, qui ont finalement pour effet d’étouffer toute possibilité d’innovation.
Sans qu’il s’agisse de déréguler ou de déréglementer, un urbanisme moderne suppose de replacer le projet au centre du dispositif. Or malgré les ambitions de la loi SRU, ou plus récemment des lois Grenelle et Alur*, pourtant prometteuses, le droit et les pratiques actuelles font aveuglément primer la norme, sans réelle considération des objectifs qu’elle devrait servir. Il faut donc réglementer autrement, en s’imprégnant dès maintenant d’une véritable culture de projet.
Cela passe par une vision renouvelée de l’urbanisme où la planification urbaine, incarnée notamment par le règlement, serait au service du projet et non l’inverse, et où l’opérateur immobilier pourrait négocier avec les acteurs publics locaux, le cas échéant dans un cadre contractuel à définir (voir l’éditorial de Rozen Noguellou, professeur à Paris I, sur le nécessaire essor d’un urbanisme contractuel dans Opé. Immo. n° 78, septembre 2015, page 3).
En tout état de cause, le choix des procédés réglementaires doit être revu et adapté afin de prendre en considération la spécificité, propre ou contextuelle, des opérations d’aménagement ou de construction.
À quand la concrétisation de cette idée forte d’un urbanisme de projet, qui consisterait à faire de ce dernier un préalable à toute démarche d’urbanisme ? Ce temps est-il enfin venu avec la modernisation du contenu du plan local d’urbanisme (PLU*) opérée par le décret du 28 décembre 2015 ?

2 Quels sont les grands axes de la réforme du PLU ?

Le décret du 28 décembre 2015 apporte une nouvelle codification de la partie réglementaire du livre premier du Code de l’urbanisme et prévoit tout particulièrement une modernisation du contenu du PLU, communal et intercommunal (PLUi*), dans le cadre d’un objectif général de simplification. Selon Sylvia Pinel, alors ministre du Logement, il faut « redonner du sens et de la lisibilité » aux projets tout en sécurisant les pratiques innovantes et en créant de nouveaux outils permettant notamment « de répondre aux enjeux de mixité sociale et de lutte contre l’étalement urbain ».
L’objectif du gouvernement est de simplifier et de remettre en cause la subordination des opérations d’urbanisme à la planification, afin de permettre l’émergence d’un urbanisme de projet. Il était temps !
Ainsi, le décret a pour objet d’offrir une plus grande flexibilité des règles applicables et de les clarifier, tout en opérant un recentrage du règlement sur la mise en œuvre des objectifs stratégiques définis dans le projet d’aménagement et de développement durables (PADD*). Le règlement doit anticiper et s’adapter à la logique de projet, être en adéquation avec les exigences qui évoluent, sans rendre nécessaire à cette fin la mise en œuvre de procédures parfois lourdes (modification, révision ou encore déclaration de projet), ce qui constitue aussi un atout en terme de stabilité des normes et donc de sécurité juridique.
Son contenu évolue également pour mieux intégrer les enjeux de renouvellement urbain, de mixité sociale et fonctionnelle, de lutte contre l’étalement urbain et de mieux vivre en ville. Le cas échéant, des secteurs sans règlement pourront être délimités, ce qui nécessitera un meilleur dialogue entre l’administration et les professionnels de l’immobilier, voire une ouverture vers la négociation.
Dans ce contexte, le rôle des orientations d’aménagement et de programmation (OAP*) est également réaffirmé et accru. Leur intérêt est d’être juridiquement opposables aux demandes d’autorisation d’occupation du sol, tout en offrant une plus grande souplesse que le règlement dans la mesure où les projets doivent leur être seulement compatibles (et non pas strictement conformes, comme c’est le cas à l’égard du règlement). Mais surtout, les OAP permettent de substituer à des prescriptions réglementaires souvent trop rigides des normes d’orientation qui répondent d’abord et avant tout à des préoccupations opérationnelles. Les OAP permettront alors de garantir une certaine cohérence des projets dans les secteurs non réglementés.
L’une des idées forces de la réforme est ainsi de réglementer à la carte et d’utiliser la règle de manière raisonnée.

3 En quoi le nouveau règlement du PLU est-il plus lisible ?

Les dispositions consacrées au règlement du PLU sont désormais codifiées aux articles R. 151-9 à R. 151-50 du Code de l’urbanisme, ce qui suppose d’abord de s’approprier cette nouvelle numérotation. Cela étant, les articles sont plus concis, exposant une seule idée, ce qui va dans le sens d’une meilleure lisibilité.
Le règlement est désormais structuré autour de trois volets essentiels :
– la destination des constructions, usages des sols et natures d’activités ;
– les caractéristiques urbaine, architecturale, environnementale et paysagère ;
– les équipements et réseaux.
Pour chacun d’eux, le décret énonce différentes thématiques, qui peuvent être reprises ou non suivant les objectifs poursuivis (art. R. 151-27 et suivants du CU*). Exit donc les traditionnelles dispositions contenues aux articles 1 à 16, pour se concentrer sur la...

Vous lisez un article de la revue Operations Immobilieres n° 83 du 11/03/2016
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