Dossiers Gestion et professions

10 QUESTIONS SUR… – Le nouveau droit de préemption du locataire commerçant

Mots clés : Artisanat - Centre commercial - Droit des assurances - Gestion et professions - Gestion immobilière - Magasin

La loi Pinel du 18 juin 2014 innove en instaurant au profit du locataire un droit de préemption en cas de vente d’un local à usage commercial ou artisanal. À travers ce dispositif largement inspiré des deux droits de préemption en matière de baux d’habitation, le législateur a cherché à « mieux équilibrer » les rapports entre bailleur et preneur à bail commercial au profit des petits commerçants de centre-ville et des artisans. Il s’agit également de favoriser la pérennité de l’entreprise en donnant au locataire l’opportunité d’acquérir par priorité la propriété de son local. Mais le nouvel article L. 145-46-1 du Code de commerce suscite plusieurs interrogations augurant déjà de difficultés d’application

1 Quels sont les locaux concernés par le droit de préemption ?

Le nouveau texte limite le champ d’application du droit de préemption aux seuls locaux « à usage commercial ou artisanal ». En première lecture, cette notion, non-définie par la loi, vise les commerces et les locaux où sont exercées des activités artisanales. Mais selon une autre analyse, cette notion pourrait recouvrir l’ensemble des locaux soumis au statut des baux commerciaux. Pourtant, l’examen des travaux préparatoires révèle que les locaux industriels ont été délibérément exclus du champ d’application. De même, les locataires qui bénéficient du statut des baux commerciaux, sans pour autant exercer une activité ayant un caractère commercial ou artisanal (les exploitants d’établissements d’enseignement par exemple) sont privés du bénéfice du droit de préemption.
La question de l’application (ou non) du droit de préemption aux locaux à usage de bureaux et d’entrepôts est plus controversée. Si le texte, pris littéralement, ne permet pas d’affirmer que les locaux à usage de bureaux ou d’entrepôts sont expressément exclus du nouveau droit de préemption, une série d’arguments plaide toutefois en ce sens :
– dans un avis n° 446 (2013-2014), fait au nom de la commission des lois et déposé au Sénat le 9 avril 2014, la sénatrice Nicole Bonnefoy estime que le texte exclut les entrepôts et les bureaux. De plus, le Sénat a rejeté en première lecture l’amendement n° 148 qui souhaitait étendre le droit de préemption aux bureaux ;
– l’esprit de la loi a pour vocation initiale de protéger le commerce et l’artisanat au sens strict ;
– le droit de préemption, qui constitue une atteinte au droit de disposer de ses biens, doit s’interpréter avec parcimonie. Le Cridon de Paris a d’ailleurs conclu, dans son Bulletin du 27 novembre 2014, à l’exclusion des locaux à usage de bureaux et d’entrepôts du champ d’application du nouveau droit de préemption.
S’agissant des baux mixtes à usage commercial et d’habitation, la doctrine les a exclus du champ d’application du droit de préemption prévu par l’article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, au motif que ces baux présentent pour le tout un caractère commercial. À l’inverse, et en vertu du même principe, il est possible d’en déduire que la vente de locaux à usage mixte, commercial et d’habitation, donne ouverture au droit de préemption de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce.
Enfin, dès lors que le bien vendu doit constituer un local, le droit de préemption ne s’appliquera pas pour les baux portant sur des terrains nus ou des emplacements de stationnement. Pour les raisons qui précèdent, nous pensons que la notion de « local à usage commercial ou artisanal » est limitée aux commerces et locaux où sont exercées des activités commerciales. Cette notion devra donc être appréciée au cas par cas, au regard de l’activité exercée.

2 Quels sont les droits visés par le droit de préemption ?

L’article L. 145-46-1 est applicable dans le cas où « le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci ». Le droit de préemption a ainsi vocation à s’appliquer aux seules opérations de vente portant sur la propriété du local : les ventes portant sur des droits indivis ou sur un droit d’usufruit, par exemple, nous paraissent devoir être exclues. En effet, à la différence du droit de préemption prévu par la loi du 31 décembre 1975, l’article L. 145-46-1 du Code de commerce évoque l’hypothèse, non pas d’une vente consentie par le « bailleur », mais par le « propriétaire » du local loué. Cette référence au propriétaire exclut a priori les situations où le bailleur n’est pas propriétaire, comme le locataire principal sous-louant le local, le titulaire d’un bail emphytéotique ou encore d’un bail à construction. L’exercice du droit de préemption n’a de sens que s’il permet au locataire d’avoir la totale maîtrise des locaux loués.

3 Quels sont les actes relevant du droit de préemption ?

Dès lors qu’ils portent atteinte au droit de disposer du propriétaire, en ne lui laissant pas la liberté de choisir son acquéreur, et au principe de la libre circulation des biens, les textes instituant un droit de préemption doivent être interprétés strictement.
L’article L. 145-46-1 du Code de commerce vise la seule vente du local commercial ou artisanal. Ainsi, seules les ventes stricto sensu sont concernées, à l’exclusion de toutes autres formes de mutation, qu’elles soient à titre gratuit (donation, legs ou encore succession) ou à titre onéreux (apport en société, dation en paiement et échange). Cette solution est celle retenue par la jurisprudence en matière de droits de préemption du preneur à bail rural ou du locataire d’habitation.
De même, la cession des parts de la société propriétaire du local ne relèvera pas du droit de préemption du locataire. Sauf, bien entendu, en cas de fraude aux droits du locataire. S’agissant de la vente par adjudication, cette opération ne semble pas non plus concernée par le droit de préemption dès lors que le texte vise strictement le cas du propriétaire qui « envisage » de vendre, ce qui pourrait conduire à exclure les ventes provoquées (licitation) ou subies (vente forcée à la suite d’une saisie immobilière), mais laisserait les adjudications volontaires dans le champ du droit de préemption : en ce cas, il est recommandé d’inviter le locataire à l’adjudication, comme c’est le cas en matière de bail d’habitation (article 7 du décret du 30 juin 1977 pris pour l’application de l’article 10 de la loi de 1975 précitée).

4 Quelles sont les ventes exclues du dispositif ?

L’article L. 145-46-1 du Code de commerce instaure un certain nombre d’exceptions à la mise en œuvre du droit de préemption :
– la cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial. Ce cas correspond a priori à la vente de locaux situés dans une galerie marchande ou un centre commercial, qu’ils soient ou non situés dans des bâtiments distincts. La cession des différents locaux doit être constatée dans un acte unique ;
– la cession unique de locaux commerciaux distincts. Cette hypothèse devrait viser le cas d’une vente portant globalement sur plusieurs locaux commerciaux, pouvant ou non dépendre de plusieurs sites différents, que ces locaux soient loués ou non par le même locataire ; comme dans l’hypothèse précédente, on doit entendre par la notion de « cession unique », l’existence d’un acte unique ;
– la cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial. Il s’agit ici de favoriser la réunion de tels locaux entre les mains du ou des copropriétaires d’un ensemble commercial (centre commercial ou galerie marchande) ;
– la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux...

Vous lisez un article de la revue Operations Immobilieres n° 80 du 27/11/2015
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