Dossiers Fiscalité

10 QUESTIONS SUR… – La singularité du régime fiscal des terrains à bâtir

Mots clés : Bâtiment d’habitation individuel - Etat et collectivités locales - Fiscalité

Afin d’inciter à la libération du foncier et de relancer la construction de logements, les pouvoirs publics utilisent l’arme fiscale dans le but de contraindre les propriétaires à libérer leurs terrains constructibles. Des mesures de faveur existent pour les ventes réalisées, tant par les professionnels que par les particuliers, ou pour les donations de terrains en vue de construire des logements. En revanche, certains dispositifs destinés à sanctionner la rétention de terrains ont un caractère fortement pénalisant (taxes communale, nationale ou foncière). Décryptage en 10 questions/réponses.

1 Existe-t-il une définition fiscale commune du terrain à bâtir ?

Non, et cette situation suscite bon nombre de difficultés. Pour qualifier un terrain à bâtir, la réglementation fiscale renvoie fréquemment à la définition donnée en matière de TVA immobilière (1° du 2 du I de l’article 257 du Code général des impôts). Le CGI retient une définition objective du terrain à bâtir (TAB) qui prescrit de considérer comme tels tous les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application des documents qui caractérisent leur situation au regard des règles d’urbanisme. Sont alors considérés comme terrains à bâtir (TAB), les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d’un plan local d’urbanisme, d’un autre document d’urbanisme en tenant lieu, d’une carte communale ou, les terrains situés dans la partie actuellement urbanisée de la commune et ceux rendus constructibles par délibération du conseil municipal en vertu du 4° de l’article L. 111-1-2 du Code de l’urbanisme. Sont ainsi visés, les terrains classés au moment de leur livraison dans les zones urbaines (zones « U »), les zones ouvertes immédiatement à l’urbanisation, les zones à urbaniser et les périmètres constructibles des zones naturelles et forestières (zones AU) d’un plan local d’urbanisme. Il s’agit d’une définition objective, indépendante de tout critère de constructibilité effective ou du projet de l’acquéreur du terrain. Dès lors, un terrain qui comporte des constructions, même destinées à être rénovées lourdement, voire à être démolies, n’est pas un terrain à bâtir. Cependant, l’administration estime qu’un immeuble dont l’état le rend impropre à un quelconque usage doit être assimilé à un terrain à bâtir. À titre d’exemple, l’administration cite : la ruine, un bâtiment durablement abandonné, un immeuble frappé d’un arrêté de péril (BOI-TVA-IMM-10-10-10-20, n° 120). De même, une construction nouvelle inachevée qui n’est utilisable d’aucune façon est assimilée à un terrain à bâtir (BOI-TVA-IMM-10-10-10-20, n° 300). Les cessions de terrains à bâtir sont soumises de plein droit à la TVA lorsqu’elles sont effectuées à titre onéreux par des personnes assujetties agissant en tant que telles sur le prix total ou la marge brute, selon que l’acquisition a ouvert ou non droit à déduction, et ce, quelle que soit la qualité de l’acquéreur. En revanche, les livraisons d’immeubles « anciens » sont exonérées de TVA, avec toutefois pour le vendeur assujetti la possibilité d’opter pour la taxation.

2 Quelles sont les conditions d’application du régime de faveur en matière de droits de mutation ?

L’acquéreur d’un terrain à bâtir, sous réserve d’établir sa qualité d’assujetti à la TVA, a intérêt à prendre dans l’acte d’acquisition l’engagement d’effectuer dans un délai de quatre ans, prorogeable, des travaux conduisant, au sens de la TVA, à la production d’un immeuble neuf. En effet, dans une telle hypothèse, son acquisition bénéficie, en application des dispositions de l’article 1594-0 G, A du CGI, d’une quasi-exonération des droits de mutation à titre onéreux, puisqu’elle n’est soumise qu’au seul droit fixe de 125 €. Le non-respect de l’engagement de construire entraîne la remise en cause de l’exonération dont l’acquisition a bénéficié. L’acquéreur devient alors redevable des droits auxquels la mutation aurait été soumise au jour où elle a été réalisée : 4,80 % ou 5,09 % selon la date d’acquisition si celle-ci n’a pas été taxée à la TVA ou taxée sur la marge brute, voire 0,715 %, si la mutation a été taxée sur le prix total. Les droits à régulariser spontanément dans le mois suivant l’expiration de ce délai sont majorés de l’intérêt de retard calculé au taux de 0,40 % par mois (soit 4,80 % par an).
L’exonération est par ailleurs subordonnée à la justification par l’acquéreur à l’expiration du délai de quatre ans (sauf prorogation) de l’exécution des travaux. Pour les assujettis à la TVA déducteurs intégraux, la justification se fait par le dépôt à la mairie de la déclaration attestant de l’achèvement des travaux et de la conformité des travaux de construction ou d’aménagement au permis délivré (DACT). Pour les autres assujettis à la TVA, la justification du respect de l’engagement résulte du dépôt du document Cerfa n° 940 « Déclaration spéciale d’achèvement d’un immeuble » (article 266 bis, I, 1° et 2° de l’annexe III au CGI).
Une prorogation annuelle renouvelable du délai de quatre ans pour construire peut être accordée à l’acquéreur par le directeur des finances publiques du lieu de situation de l’immeuble. L’absence de notification d’un refus motivé de l’administration, à l’issue d’un délai de deux mois suivant une demande de prolongation de l’engagement de construire, vaut acceptation de la demande (article 1594 0 G, A, IV du CGI). La demande doit être formulée par lettre recommandée avec accusé de réception au plus tard dans le mois qui suit l’expiration du délai précédemment imparti. Elle doit être motivée, et énoncer le délai supplémentaire normalement nécessaire à la bonne fin des travaux (article 266 bis de l’annexe III au CGI).

3 En cas d’apport d’un terrain à bâtir à une SCCV, l’imposition de la plus-value peut-elle être reportée ?

En cas d’apport par une entreprise ou une société d’un terrain à bâtir à une société civile de construction-vente (SCCV), régie par les dispositions de l’article 239 ter du CGI, l’apporteur bénéficie d’un régime de report d’imposition de la plus-value professionnelle, à condition que le terrain ait été acquis depuis au moins deux ans (article 238 decies I et 238 duodecies du CGI).
La plus-value est imposable :
– soit au titre de l’année de la dernière cession par la société des immeubles ou fractions d’immeubles construits par elle sur le terrain faisant l’objet de l’apport ;
– soit l’année de cession ou de cessation de l’activité ;
– soit au titre de l’année de la dernière cession par l’apporteur des titres reçus en rémunération de son apport ou des immeubles ou fractions d’immeubles reçus en représentation de ses droits ;
– soit au plus tard, à l’expiration d’un délai de cinq ans à compter de l’apport.
Selon l’administration, le report d’imposition s’applique lorsque l’apporteur est une société soumise à l’impôt sur les sociétés. Le Conseil d’État (CE, 2 juin 1982, n° 18829 ; CE, 29 juillet 1983 n° 29506) est néanmoins d’un avis contraire.
En cas d’apport d’un terrain à bâtir par une entreprise relevant des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou par une société soumise à l’impôt sur les sociétés, à une société de copropriété définie à l’article 1655 ter du CGI, l’apport est réputé porter sur la totalité du terrain (article 238 decies II du CGI).
La plus-value d’apport imposable doit donc être déterminée par différence entre, d’une part, la valeur pour laquelle l’apport est réalisé et, d’autre part, la valeur comptable que le terrain avait dans les écritures de l’entreprise apporteuse.
Toutefois, l’administration admet que l’opération ne dégage pas de plus-value taxable lorsque l’entreprise inscrit à son bilan les titres rémunérant son apport pour la valeur comptable qu’avait le terrain apporté. Les locaux construits par la société d’attribution doivent être destinés à l’usage d’éléments de l’actif immobilisé. Enfin, l’entreprise doit joindre à sa déclaration de résultats de l’exercice en cours à la date de l’apport une note expresse indiquant qu’elle se place sous le bénéfice de cette mesure et qu’elle renonce au report d’imposition.

4 La cession de terrains par une entreprise à une collectivité bénéficie-t-elle d’un régime dérogatoire ?

Lorsque l’acquéreur d’un...

Vous lisez un article de la revue Operations Immobilieres n° 80 du 27/11/2015
PAS ENCORE ABONNÉ
En poursuivant votre navigation sur ce site, vous acceptez l'utilisation de cookies pour vous proposer des services et offres adaptés à vos centres d'intérêt. OK En savoir plus X