Dossiers Urbanisme et Environnement

10 QUESTIONS SUR… – l’urbanisme depuis les lois Alur et Macron

Mots clés : Développement durable - Logement social - Urbanisme et environnement

Sans être véritablement en continuité de la loi Alur, la loi pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques, dite loi Macron, se veut d’un grand réalisme économique, y compris pour le droit de l’urbanisme. Alors que la loi Alur poursuit la lutte contre l’étalement urbain et agit en faveur du développement durable, la loi Macron œuvre pour une simplification, une accélération et une sécurisation des projets de construction. Ce texte, très technique, modifie des règles de détail, apporte des ajustements aux dispositifs récemment réformés par les lois Pinel ou Alur , et adopte des règles réellement novatrices. Sélection en 10 questions des impacts les plus novateurs de cette réforme en continu…

1 L’instruction et la délivrance des autorisations d’urbanisme sont-elles simplifiées ?

La simplification opérée par les lois Alur et Macron concerne surtout le champ particulier de l’urbanisme commercial, des décrets ultérieurs se chargeant de simplifier les autorisations d’urbanisme (voir dossier sur l’urbanisme commercial en p. 18 de ce numéro).
La loi Macron modifie en effet l’article L. 425-4 du Code de l’urbanisme, et supprime le principe selon lequel les autorisations d’exploitation commerciale (AEC) sont incessibles et intransmissibles. Désormais, les autorisations d’exploitation sont donc cessibles, avant ouverture au public des surfaces commerciales.
Cet article prévoit également, en cas de modification substantielle d’un projet, la possibilité de saisir directement la commission départementale d’aménagement commercial (CDAC) d’une nouvelle demande d’autorisation d’exploitation commerciale sans avoir à déposer de nouvelle demande de permis, dès lors que cette modification n’a pas d’effet sur la conformité des travaux prévus dans l’autorisation d’urbanisme. Lorsqu’il n’y a pas modification substantielle, il est aussi possible d’obtenir un permis modificatif, sans solliciter une nouvelle fois la commission départementale d’aménagement commercial d’une nouvelle demande d’autorisation.
La loi Macron apporte en outre des éclaircissements sur le régime transitoire consécutif à la loi Pinel du 18 juin 2014. Ainsi, pour les projets nécessitant un permis de construire, les demandes d’autorisation d’exploitation commerciale en cours de validité, déposées avant le 15 février 2015, valent avis favorable des commissions d’aménagement commercial.
Le décret n° 2015-482 du 27 avril 2015 portant sur diverses mesures d’application de la loi Alur, vient, par ailleurs, limiter la liste des documents exigibles en cas de dépôt d’un dossier de déclaration préalable et de permis de démolir. Ainsi, les articles R. 431-36 et R. 451-7 du Code de l’urbanisme précisent qu’« aucune autre information ou pièce ne peut être exigée par l’autorité compétente. ».
Le décret du 27 avril permet également au préfet de délivrer des autorisations d’urbanisme dans les communes en déficit de logements sociaux afin d’atteindre des objectifs de pluralité sociale. Les communes « sous le joug » de cette attribution sont celles qui n’ont pas de plan local d’urbanisme ou de document d’urbanisme en tenant lieu après le 24 mars 2014.
Enfin, il faut noter que pour lutter contre l’allongement des délais d’instruction, faute de coordination dans la délivrance des diverses autorisations lorsque les projets sont au carrefour de plusieurs législations (urbanisme, environnement ou patrimoine), le décret n° 2015-836 du 9 juillet 2015 a imposé un délai maximum de cinq mois pour délivrer une autorisation d’urbanisme. Sont notamment visés les délais applicables aux autorisations ou avis relatifs aux immeubles de grande hauteur et aux établissements recevant du public, ainsi que les projets de construction situés dans des espaces naturels protégés (voir Opé. Immo. n° 78, septembre 2015, p. 14).

2 En quoi consiste l’extension de l’autorisation unique ?

La loi Macron tente de réduire les délais de délivrance des autorisations soumises au droit de l’environnement, et favorise ainsi davantage le rapprochement entre le droit de l’urbanisme et le droit de l’environnement. La loi modifie l’ordonnance n° 2014-355 du 20 mars 2014 relative à l’expérimentation d’une autorisation unique en matière d’installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE). L’expérimentation, qui court pour une durée de trois ans à compter de la date de l’ordonnance, propose l’obtention d’une autorisation unique pour les projets de construction d’installations classées pour la protection de l’environnement. L’autorisation unique tient lieu des autorisations, approbations et dérogations. Cette expérimentation relative à l’autorisation unique ICPE est désormais étendue à la France entière. En effet, l’article 103 de la loi Macron prévoit que, dans toutes les régions, autres que Champagne-Ardenne et Franche-Comté, les projets d’ICPE peuvent désormais bénéficier de l’expérimentation, s’ils présentent « un intérêt majeur pour l’activité économique, compte tenu du caractère stratégique de l’opération concernée, de la valeur ajoutée qu’elle produit, de la création ou de la préservation d’emplois qu’elle permet ou du développement du territoire qu’elle rend possible ».
Ce texte prévoit également que « le gouvernement est autorisé à prendre par ordonnance, dans un délai de dix-huit mois à compter de la publication de la présente loi, toute mesure relevant du domaine de la loi afin de : […] généraliser […] les dispositions de l’ordonnance n° 2014-355 du 20 mars 2014 relative à l’expérimentation d’une autorisation unique en matière d’installations classées pour la protection de l’environnement […] ; codifier ces mêmes dispositions et mettre en cohérence avec celles-ci, en tant que de besoin, les dispositions législatives régissant les autorisations et dérogations intégrées. »
Le gouvernement est aussi habilité à entreprendre une généralisation similaire pour les dispositions de l’ordonnance n° 2014-619 du 12 juin 2014 qui concernent l’expérimentation d’une autorisation unique, définie dans les mêmes conditions, s’agissant des installations, ouvrages, travaux et activités (Iota) soumis à autorisation au titre de la loi sur l’eau (article L. 214-3 du Code de l’environnement).
Enfin, la loi Macron habilite le gouvernement à prendre par ordonnance toute mesure réformant le droit de l’environnement en vue de simplifier les procédures d’instruction applicables en la matière, de clarifier les règles applicables à l’évaluation environnementale des projets, plans et programmes, de réformer les procédures destinées à assurer l’information et la participation du public à l’élaboration de projets, plans et programmes et d’accélérer le règlement des litiges relatifs aux projets.

3 Quelles retouches à l’instruction et au contenu des dossiers de demande de permis ?

Depuis la loi Alur, la procédure d’instruction et le contenu des dossiers de demande de permis de construire connaissent des évolutions qui ne vont pas dans le sens d’une simplification. Tout d’abord, la loi Alur a imposé la production d’une nouvelle pièce au dossier de demande de permis de construire. Ainsi, dans les dispositions relatives aux sites et sols pollués de la loi Alur (article 173), l’article L. 556-2 du Code de l’environnement prévoit que les projets de construction prévus dans les nouveaux secteurs d’information sur les sols (SIS), visés à l’article L. 125-6 du même code, doivent faire l’objet d’une étude des sols afin d’établir les mesures de gestion de la pollution à mettre en œuvre pour assurer la compatibilité entre l’usage futur et l’état des sols. Un décret d’application est attendu. Le dossier de demande de permis devra donc comporter une attestation garantissant la réalisation de cette étude des sols et de sa prise en compte dans la conception du projet de construction ou de lotissement (article 3 du projet de décret complétant l’article R. 431-16 du Code de l’environnement). Cette attestation doit être établie par un bureau d’études certifié dans le domaine des sites et sols pollués, conformément à une norme définie par arrêté du ministre chargé de l’environnement. Les SIS seront annexés aux PLU.
Par ailleurs, le décret d’application n° 2015-482 du 27 avril 2015 complète la liste des pièces exigibles dans les dossiers de demande de permis de construire ou de déclaration préalable, pour les projets faisant l’objet d’une convention de projet urbain partenarial (PUP) ou situés dans un périmètre PUP délimité par la collectivité compétente pour le document d’urbanisme.
Le décret prévoit également que lorsque le projet porte sur la construction de logements collectifs, le dossier joint à la demande de permis de construire comprend, si le maire en a fait la demande, le plan intérieur de l’immeuble (article R. 431-34-1 du Code de l’urbanisme).
Ensuite, dans les communes couvertes par un document d’urbanisme, l’autorité compétente pour statuer sur la demande de permis ou, avec l’accord de celle-ci, le maître d’ouvrage, peut décider de soumettre à concertation les projets relevant d’un permis d’aménager ou d’un permis de construire. La concertation est réalisée préalablement au dépôt de la demande de permis. Dans ce cas, le maître d’ouvrage transmet à l’autorité compétente pour statuer un dossier de présentation du projet qui est mis à la disposition du public. Les observations sont enregistrées et conservées. Le bilan de la concertation est joint à la demande de permis. Dans ce cas, les projets soumis à étude d’impact sont dispensés d’une enquête publique. L’objectif de cette mesure : « déminer » par avance des éventuels recours contre le permis, ce qui tendrait vers une meilleure sécurisation, mais cette concertation pose en pratique beaucoup de questions.

4 Un nouveau régime d’autorisation préalable ?

L’article 91 de la loi Alur a, en effet, instauré, une disposition entièrement nouvelle, qui intéresse directement tous les opérateurs réhabilitant des immeubles anciens, mais aussi les...

Vous lisez un article de la revue Operations Immobilieres n° 79 du 02/11/2015
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