Dossiers Vente et Contrats spéciaux

10 QUESTIONS SUR… – L’amiante : aux confins des droits (2)

Mots clés : Bâtiment et santé - Gestion et opérations immobilières - Information - communication - événementiel - Risque sanitaire - Vente et contrats spéciaux

La simple détention d’un bien immobilier oblige son propriétaire à se préoccuper de la présence éventuelle d’amiante dans ce bien. La prévention est renforcée lorsqu’il s’agit de louer ou de vendre. Voici dix réponses sur le diagnostic, les documents à établir, les informations à transmettre, les responsabilités et les sanctions, pour décrypter l’ensemble des obligations pesant sur les acteurs de la transaction immobilière.

III. Le risque amiante dans la détention et la transaction immobilières

Le propriétaire d’un immeuble, à l’occasion de la mise en location, de la vente ou par le seul effet de la détention de cet immeuble est obligé de respecter des prescriptions réglementaires de repérage, d’information, de surveillance, voire d’enlèvement, des produits et matériaux contenant de l’amiante. Ces obligations participent directement de la politique de prévention des risques d’exposition à ce matériau. Connaître et informer sont les clefs de voute du dispositif, essentiellement préventif.

1 Quelles sont les obligations liées à la propriété d’un immeuble ?

Une personne, privée ou publique, possédant un immeuble bâti dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, supporte des obligations relatives à la prévention des risques liés à la présence d’amiante et ce, même en dehors de toute vente ou location de l’immeuble. L’étendue de ces obligations est clarifiée par le décret n° 2011-629 du 3 juin 2011 qui a restructuré le dispositif d’ensemble.

Les obligations

Le propriétaire doit respecter trois contraintes :
– faire procéder à la recherche d’amiante par une personne qualifiée et constituer un dossier réunissant notamment ces repérages,
– informer les occupants et/ou acquéreurs de la présence d’amiante en remettant les documents requis par la réglementation,
– actualiser et compléter ces documents au gré des opérations de repérage, surveillance ou travaux réalisés sur des matériaux ou produits contenant de l’amiante.

Les documents

Selon l’usage du bien concerné, le propriétaire doit alternativement constituer :
– un dossier technique amiante (DTA), portant sur les parties communes des immeubles collectifs d’habitation ou sur les immeubles autres que d’habitation comprenant les rapports de repérage des matériaux et produits des listes A et B ; le cas échéant, la date, la nature, la localisation et les résultats des évaluations périodiques de l’état de conservation, des mesures d’empoussièrement, des travaux de retrait ou de confinement et des mesures conservatoires mises en œuvre ; les recommandations générales de sécurité à l’égard de ces matériaux et produits, et enfin une fiche récapitulative.
– un dossier amiante – parties privatives (DAPP), portant sur les parties privatives d’immeuble collectif d’habitation comprenant le rapport de repérage des matériaux et produits de la liste A et, le cas échéant, la date, la nature, la localisation et les résultats des évaluations périodiques de l’état de conservation, des mesures d’empoussièrement, des travaux de retrait ou de confinement ou des mesures conservatoires mises en œuvre.

2 À quelles obligations est soumis le diagnostiqueur qui établit un repérage amiante ?

Le diagnostiqueur est le plus jeune des professionnels de l’immobilier. Ce nouvel acteur fait l’objet d’obligations professionnelles introduites par l’ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005. La profession se structure progressivement. Le diagnostiqueur doit ainsi réunir trois caractéristiques. Ses compétences doivent être certifiées par un organisme indépendant. Cette certification est accordée pour une durée limitée de cinq ans à l’issue de laquelle elle doit être renouvelée. Sa responsabilité doit faire l’objet d’une assurance, à justifier par la production d’une attestation. La garantie souscrite ne peut être inférieure à 300 000 € par sinistre et 500 000 € par année d’assurance. Le diagnostiqueur ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance, ni avec le propriétaire, ou son mandataire, qui fait appel à lui, ni avec une entreprise susceptible de réaliser des travaux sur les ouvrages audités. Au plan formel, le diagnostiqueur doit établir une déclaration sur l’honneur selon laquelle il remplit chacune de ces caractéristiques et dispose de l’organisation et des moyens appropriés pour réaliser sa mission.
L’ensemble de ces caractéristiques s’apprécie du chef du diagnostiqueur, personne physique, intervenant sur place. Si le repérage est commandé auprès d’une personne morale ou une entreprise réunissant plusieurs diagnostiqueurs, c’est celui qui réalise personnellement le repérage sur place et qui est l’auteur du rapport qui doit en justifier.

3 Quels sont les matériaux contenant de l’amiante à repérer au cours d’un diagnostic ?

C’est l’annexe 13-9 du Code de la santé publique, qui dresse la liste des matériaux qui font l’objet d’une obligation de repérage. Ceux-ci sont divisés en trois catégories. La liste A vise les flocages, calorifugeages et faux plafonds, la liste B concerne les autres matériaux et les produits issus de l’ancienne annexe 13-9 auxquels ont été ajoutés les éléments nouveaux d’extérieur tels que les toitures, les bardages, les façades légères et les conduits en toiture et façade. Enfin, la liste C, non exhaustive, est relative au repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante avant démolition (cf. volet 2 question n° 1). Deux arrêtés du 12 décembre 2012 relatifs respectivement aux listes A et B ont révisé les modalités de réalisation des repérages et le contenu du rapport.

Le sort des repérages antérieurs

Les anciens repérages de flocage, calorifugeage et faux plafond, réalisés avant l’entrée en vigueur du nouveau dispositif (1er janvier 2013), tiennent lieu de repérage de la liste A. Les propriétaires qui ont réalisé ces repérages sous l’empire de l’ancienne législation ne sont tenus d’effectuer aucune nouvelle diligence, que ce soit dans une perspective de détention, de location ou de vente de l’immeuble, sauf bien sûr l’éventuel contrôle périodique.
S’agissant...

Vous lisez un article de la revue Operations Immobilieres n° 63 du 28/03/2014
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