Dossiers Construction

10 questions sur… – CCMI : quels enseignements tirer de la jurisprudence?

Mots clés : Bâtiment d’habitation individuel - Conjoncture économique - Construction - Jurisprudence - Maison individuelle - Maîtrise d'ouvrage - Sécurité publique

La Cour de cassation est régulièrement saisie de litiges portant sur le contrat de construction de maison individuelle (CCMI). Elle est amenée à rappeler qu’il est régi par des dispositions d’ordre public destinées à protéger les maîtres d’ouvrage non professionnels accédant à la propriété, tout en prévenant les effets d’aubaine dont pourraient profiter certains, notamment en présence de manquements véniels imputables aux constructeurs, alors que l’immeuble est achevé. En temps de crise économique, le contentieux lié à cette réglementation n’est pas prêt de se tarir car il s’accompagne bien souvent d’une augmentation des pratiques déloyales.

1 La protection du maître d’ouvrage est-elle renforcée en cas de travaux dont il se réserve l’exécution ?

En application des articles L. 231-2 et R. 231-4 du Code de la construction et de l’habitation (CCH), les travaux dont le maître d’ouvrage se réserve l’exécution doivent être décrits avec précision et chiffrés dans le contrat. De plus, la notice descriptive qui est annexée au CCMI doit porter, de la main du maître d’ouvrage, une mention signée par lui selon laquelle il précise et accepte le coût de ces travaux, non compris dans le prix convenu. Il a été jugé que le constructeur ne pouvait pas rapporter autrement la preuve de la volonté du maître d’ouvrage de conserver la charge de travaux, dès lors qu’il n’a pas été satisfait à ces prescriptions (Cour de cass., 3e civ., 13 novembre 2014, n° 13-18937). Cette solution, qui ne permet pas au constructeur de rapporter la preuve de la commune intention des parties par la production d’une attestation établie par le maître d’ouvrage, constitue une application rigoureuse du formalisme prévu par la loi du 19 décembre 1990 relative au CCMI. Elle se justifie par le caractère d’ordre public des dispositions protectrices des intérêts du maître d’ouvrage. Elle est à rapprocher de précédentes décisions rendues par la troisième chambre civile. Il a notamment été jugé que viole les articles L. 231-2 et R. 231-4 du CCH, ensemble l’arrêté du 27 novembre 1991, une cour d’appel qui condamne un maître d’ouvrage à payer au constructeur d’une maison individuelle avec fourniture de plan une somme correspondant au coût des travaux à sa charge, non compris dans le prix convenu, sans constater que la notice descriptive porte, de la main du maître d’ouvrage, une mention signée par laquelle il précise et accepte le coût de ces travaux. Les mentions manuscrites « bon pour acceptation » sur le contrat et « lu et approuvé » sur la notice ne suffisent pas (Cour de cass., 3e civ., 4 novembre 2010, n° 09-71464). La sanction du non-respect des dispositions des articles L. 231-2 et R. 231-4 du CCH est généralement la prise en charge du coût de ces travaux par le constructeur. Par ailleurs, en l’absence de chiffrage ou en cas d’un chiffrage non explicite et réaliste des travaux dont le maître d’ouvrage se réserve l’exécution, celui-ci peut prétendre à ce que le coût des travaux soit mis à la charge du constructeur dès lors que celui-ci ne l’a pas informé précisément du montant réel lui revenant (Cour de cass., 3e civ., 9 juillet 2014, n° 13-13931). Le non-respect de ces dispositions peut également entraîner la nullité du contrat si le maître d’ouvrage entend la solliciter. Il a ainsi été jugé que chaque poste de travaux à la charge du maître d’ouvrage devait être chiffré dans la notice annexée au contrat : une mention du coût global de ces travaux n’est pas suffisante (Cour de cass., 3e civ., 20 novembre 2013, n° 12-27041). Cette solution est commandée à la fois par le modèle de notice descriptive, approuvée par l’arrêté du 27 novembre 1991 prévoyant un chiffrage des travaux réservés pour chaque rubrique, et par les dispositions du premier alinéa de l’article L. 231-7 du CCH disposant que, dans le cas prévu au d) de l’article L. 231-2 du CCH, le constructeur est tenu d’exécuter ou de faire exécuter les travaux dont le maître d’ouvrage s’est réservé l’exécution aux prix et conditions mentionnés au contrat si le maître d’ouvrage en fait la demande dans les quatre mois suivant la signature du contrat.

2 Quelle est l’importance de la notice descriptive ?

La Cour de cassation a rappelé le rôle important joué par la notice descriptive annexée au CCMI. Elle a ainsi approuvé une cour d’appel d’avoir rejeté une demande en paiement formée par un maître d’ouvrage contre un constructeur, au titre des aménagements de clôture et des espaces verts, en relevant que ces travaux ne figuraient pas sur la notice et qu’ils ne constituaient pas des éléments indispensables à l’implantation ou à l’utilisation de l’immeuble. Elle a, par ailleurs, cassé l’arrêt d’appel qui avait rejeté la demande en paiement formée au titre des revêtements muraux, au motif qu’ils ne figuraient pas sur la notice descriptive et ne pouvaient pas être considérés comme des éléments indispensables à l’utilisation de l’immeuble, alors que la notice descriptive annexée au contrat doit être conforme au modèle type prévoyant les travaux d’équipement intérieur indispensables à l’utilisation de l’immeuble, que les revêtements muraux figurent à ce titre dans ce modèle et qu’aucun des ouvrages ou des fournitures ainsi mentionnés ne peut être omis (Cour de cass., 3e civ., 21 janvier 2015, n° 13-26047). Le constructeur ne peut pas omettre dans la notice descriptive des travaux ou des prestations qui sont mentionnés dans le modèle-type agréé par l’arrêté du 27 novembre 1991 prévu par les articles R. 231-4 et R. 232-4 du CCH. De même, la Cour de cassation a reproché à une cour d’appel, qui avait rejeté une demande de prise en charge par le constructeur du coût de la pompe de relevage permettant l’installation du chauffe-eau et du lave-linge en sous-sol, de la rambarde de sécurité de la terrasse, d’une porte de garage et de grilles de sécurité aux fenêtres, au motif que ces prestations n’étaient pas prévues au contrat, de ne pas avoir recherché si ces travaux, non prévus ou non chiffrés dans la notice descriptive et n’ayant pas fait l’objet d’une mention manuscrite par laquelle le maître d’ouvrage acceptait d’en supporter la charge, n’étaient pas nécessaires à l’utilisation de la maison (Cour de cass., 3e civ., 16 juin 2015, n° 13-11609).

3 Quels autres arrêts ont rappelé le caractère protecteur du CCMI ?

La Cour de cassation a approuvé une cour d’appel d’avoir réputé non écrite la clause d’un CCMI avec fourniture de plan assimilant la prise de possession à une réception « de fait » et « sans réserve ». Une telle clause, insérée dans un contrat conclu entre un professionnel et un non-professionnel, est non seulement contraire à la définition de la réception qui suppose la volonté non équivoque du maître d’ouvrage de recevoir l’ouvrage, que la seule prise de possession ne suffit pas à établir, mais elle crée également au détriment du non-professionnel un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties puisqu’elle impose au maître d’ouvrage une définition extensive de la réception, contraire à la loi, ayant pour effet annoncé de rendre immédiatement exigibles les sommes restant dues (Cour de cass., 3e civ., 6 mai 2015, n° 13-24947, décision commentée dans Opé. Immo. n° 77, juillet-août 2015, p. 42). Il est rappelé que l’article L. 231-6, IV du CCH impose que la réception de l’ouvrage soit faite par écrit, et que l’article L. 231-8 accorde au maître d’ouvrage, qui n’est pas assisté par un professionnel lors de la réception, un délai de huit jours pour dénoncer les vices apparents qu’il n’aurait pas signalés. La clause litigieuse contrevenait également à ces dispositions d’ordre public. Il résulte de la combinaison des articles L. 231-9 et L. 271-1 du CCH que le délai de rétractation accordé par le second de ces textes au maître d’ouvrage non professionnel ne court que si la notification de l’acte contient la notice d’information, conforme à un modèle type, prévu par le premier de ces textes (Cour de cass., 3e civ., 8 octobre 2014, n° 13-20294). La notice d’information est en effet destinée à renforcer la protection du maître d’ouvrage dans la mesure où elle porte à sa connaissance ses droits et obligations en matière de CCMI.
Quand le contrat est signé par les deux époux en qualité de maîtres d’ouvrage, la notification prévue à l’article L. 271-1 du CCH doit être adressée personnellement à chacun des époux ou, à défaut, l’avis de réception de la lettre unique doit être signé par les deux époux ou, s’il n’est signé que par l’un des deux, le signataire doit être muni d’un pouvoir à l’effet de représenter son conjoint. Dans le cas contraire, le délai ne court pas à l’égard de l’époux non signataire (Cour de cass., 3e civ., 9 juin 2010, n° 09-15361 et Cour de cass., 3e civ., 26 novembre 2014, n° 13-24294). Cette exigence s’impose même en présence d’une clause de solidarité entre époux stipulée au CCMI (Cour de cass., 3e civ., 11 février 2014, n° 12-35059).

4 Quelles sont les sanctions encourues en cas de non-respect des dispositions légales ?

La Cour de cassation a été amenée à préciser quels étaient les effets de la nullité au regard des demandes des parties. La nullité du CCMI pour violation des règles d’ordre public protectrices du maître d’ouvrage lui ouvre ainsi le droit de solliciter la remise en état du terrain sans...

Vous lisez un article de la revue Operations Immobilieres n° 83 du 11/03/2016
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