Dossiers Gestion et Professions

10 QUESTIONS SUR… – Anticiper les découvertes du chantier

Mots clés : Droit de propriété - Gestion et professions - Jurisprudence

Souvent, un chantier de construction est l’occasion de découvertes, bonnes ou mauvaises, qui résultent de la situation des lieux. Voici quelques droits, servitudes ou présomptions passés en revue afin d’éviter les contestations, voire les interruptions de chantier ou les procès au long cours, sachant que le contrôle qu’exerce la Cour de cassation en la matière témoigne d’une fidélité aux principes du Code civil, qui n’exclut cependant pas une adaptation de ces sujétions de voisinage à la vie moderne et à la société urbaine.

1 Comment déterminer si un mur est mitoyen ?

Selon la Cour de cassation, la mitoyenneté est « un droit de propriété dont deux personnes jouissent en commun ». Cette notion coutumière de l’ancien droit a été intégrée aux articles 653 à 662 du Code civil, dans la partie consacrée aux servitudes, dont elle est pourtant étrangère puisqu’il n’y a pas de fonds servant et dominant. Il s’agit en réalité d’un régime de copropriété forcée et perpétuelle. À l’étymologie latine, a longtemps été préférée une étymologie plus fantasque, associée à l’usage par d’anciens auteurs, des termes moitoyen ou métoyen : moi et toi ensemble.
Cette technique architecturale est désormais obsolète pour les constructions neuves. Toutefois, elle nourrit un abondant contentieux dans le cadre des opérations de rénovation ou de réhabilitation car les interventions sur un mur mitoyen sont encadrées.
En effet, si les copropriétaires du mitoyen peuvent s’en servir pour planter des végétaux, réaliser des enfoncements ou installer des poutres et solives dans toute l’épaisseur du mur en vue de servir d’appui à un bâtiment, à l’inverse, l’adossement d’une construction contre le mitoyen nécessite l’accord du copropriétaire (article 662 du Code civil). À défaut, la construction est irrégulière, et son constructeur sanctionné. À cet égard, les juges du fond apprécient souverainement la réalité du préjudice et les modalités de réparation (démolition des ouvrages et/ou allocation de dommages et intérêts).
Par ailleurs, les copropriétaires sont tenus aux travaux d’entretien, de conservation, de réparation ou de reconstruction, proportionnellement au droit de chacun. Tel n’est pas le cas de réparations liées à la faute de l’un d’eux ou de travaux d’embellissement (réponse du ministère de la Justice, JOAN du 17/05/2005, p. 5153 à la question de Jérôme Rivière, n° 55137, JOAN du 18/01/2005, p. 485).
Ce droit réel peut s’acquérir par convention (accord entre voisins pour une édification à frais communs) ou par prescription acquisitive trentenaire (par exemple pour l’appui d’une construction contre un mur mitoyen pendant trente ans : Cour cass., 3e civ., 8 décembre 1971, n° 70-12340), qui peut être abrégée à dix ans si la bonne foi et le juste titre sont réunis.
La mitoyenneté ne peut être imposée que dans l’hypothèse bien précise de l’article 661 du Code civil : tout propriétaire joignant un mur a la faculté de le rendre mitoyen en tout ou partie en remboursant au propriétaire du mur la moitié de la dépense qu’il a coûtée.
Lorsqu’elle n’est pas définie par un titre, la mitoyenneté (ou la non-mitoyenneté) peut résulter de présomptions légales qui ressortent de la construction en elle-même. À cet égard, le juge doit se reporter à l’époque de construction d’un mur pour savoir si les conditions de mitoyenneté sont bien établies (Cour cass., 3e civ., 25 septembre 2002, n° 01-10629). Ainsi, si l’article 653 du Code civil présume mitoyen « tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins et même entre enclos et champ », cette présomption simple est écartée si des critères physiques, dont la liste non limitative est donnée à l’article 654 du Code civil (Cour cass., 1re civ., 1er mars 1961, n° 59-11137), témoignent du contraire. Par exemple, est mitoyen le mur dont le sommet est formé de deux pentes dirigées chacun vers deux fonds. A contrario, il est privatif lorsque le sommet est droit et à plomb de son parement d’un côté, et incliné de l’autre (voir question n° 2). De même, les chaperons (toit couronnant un mur), filets ou corbeaux placés d’un seul côté de l’ouvrage constituent des marques de non-mitoyenneté. Enfin, si un mur mitoyen sépare deux constructions de hauteur différente, le mur n’est présumé mitoyen que jusqu’à l’héberge, et privatif pour la partie supérieure.

2 L’écoulement des eaux pluviales est-il encadré ?

L’article 640 du Code civil instaure une servitude d’écoulement des eaux de ruissellement qui se répandent « naturellement sans que la main de l’homme y ait contribué ». Cette servitude dérive de la géographie des lieux : le fonds inférieur recevant les eaux qui découlent du fonds supérieur.
Cette sujétion de voisinage est complétée par la « servitude d’égout des toits » réglementée par l’article 681 du Code civil (l’égout constituant la base de la toiture). Ce texte vise les eaux pluviales : eaux de pluie, fonte des neiges ou eaux d’infiltration. La jurisprudence a étendu le dispositif aux eaux ménagères. En revanche, sont exclues de son application les eaux altérées par le fait de l’homme, telles que les eaux industrielles, usées, fétides ou insalubres.
Le principe est donc que tout propriétaire d’un immeuble ne peut aggraver la servitude naturelle relevant de la situation des terrains. Autrement dit, si le déversement des eaux pluviales sur la voie publique est possible (sous réserve des dispositions municipales pour l’assainissement, que le permis de construire doit alors respecter), leur déversement chez le voisin est interdit.
Ainsi, le propriétaire de tout bâtiment (garage, maison ou hangar), où qu’il soit situé (ville ou campagne) doit tout d’abord construire son toit de telle manière que les eaux pluviales s’écoulent sur son propre terrain. Cela pose difficulté uniquement lorsque la construction est en limite séparative. Dans cette hypothèse, l’eau est canalisée via des gouttières, qui ne doivent pas dépasser la limite séparative des deux propriétés en la surplombant. À défaut, le voisin pourrait exiger leur déplacement, sauf si cette situation dure depuis plus de trente ans. Cela étant, l’acquisition d’une servitude d’écoulement par prescription acquisitive est complexe car elle nécessite de démontrer que la gouttière n’a jamais été modifiée tant en l’apparence qu’en situation géographique durant les trente dernières années (Cour cass., 3e civ., 23 mars 2010, n° 09-12964).
La sanction de la violation de cette disposition est laissée à l’appréciation souveraine des juges du fond qui ordonnent, soit l’exécution de travaux permettant de réaliser l’écoulement des eaux pluviales, soit l’allocation de dommages et intérêts.

3 Comment réaliser sans risque des travaux depuis la propriété voisine ?

La configuration des lieux peut empêcher le propriétaire de réaliser des travaux sur son bien à partir de sa propriété. Par exemple, pour ravaler un mur pignon construit en limite de propriété.
Pour pallier cette difficulté, l’ancien droit avait institué une servitude légale de tour d’échelle, qui permettait au propriétaire de pouvoir disposer d’un accès temporaire chez son voisin pour effectuer les travaux nécessaires à la conservation de sa propriété. Abolie en 1804, les juges ont exhumé cette servitude qu’ils ont transformée en un droit de tour d’échelle, prétorien, fondé sur les obligations normales de voisinage (Cour cass., 3e civ., 15 avril 1982, n° 80-17108).
Le droit d’échelle ou « tour d’échelle » peut être établi à l’amiable : les voisins s’accordent alors dans le cadre d’une convention de tour d’échelle, sur les modalités et l’assiette du passage, la durée de l’accès, l’indemnisation en cas de dégât occasionné le cas échéant.
De mauvaises relations de voisinage conduiront à une reconnaissance judiciaire de ce droit, le plus souvent par le juge des référés, qui l’ordonnera si trois critères sont réunis :
1. Il doit s’agir de travaux réparatoires (réparations de toitures, ramonage de cheminée, etc.). En effet, il était acquis que seuls les bâtiments existants pouvaient être concernés à l’exclusion des nouvelles édifications, qui devaient anticiper ces problématiques et s’adapter aux lieux (réponse du ministère des Transports, de l’Équipement, du Tourisme et de la Mer, JOAN du 09/01/2007, p. 391 à la question de Rolland Vincent, n° 75162, JOAN du 11/10/2005, p. 9392). Ce postulat a toutefois tendance à s’assouplir : il n’est plus rare désormais que le tour d’échelle soit accordé pour les travaux de finition d’une construction neuve (CA Paris, 17 octobre 2008, n° 08/02739).
2. Les travaux doivent être indispensables, c’est-à-dire imposés par une décision administrative ou nécessaires afin d’éviter la dégradation ou la destruction d’un immeuble. Ainsi, ce droit a été récemment reconnu pour la réalisation d’un enduit étanche sur une maison près de la mer (CA Rennes, 20 janvier 2015, n° 13/07016).
3. La réalisation des travaux depuis la propriété doit être catégoriquement impossible ; le tour d’échelle est une faculté exceptionnelle de pénétrer sur le fonds d’autrui et ne peut donc pas être utilisé par souci de commodité. Depuis quelques années, les juges apprécient ce critère d’un point de vue « physique » mais aussi économique : ils vérifient si le coût de l’autre méthodologie réparatoire pouvant être mise en œuvre est disproportionné par rapport à la valeur des travaux à réaliser (Cour cass., 3e civ., 15 février 2012, n° 10-22899).
À noter que le refus du voisin, sans motif légitime, à la réalisation de ces travaux peut constituer un abus de droit et donner lieu à des dommages et intérêts (CA Paris, 20...

Vous lisez un article de la revue Operations Immobilieres n° 74 du 30/04/2015
PAS ENCORE ABONNÉ
Les articles les plus lus
Votre avis ?
En poursuivant votre navigation sur ce site, vous acceptez l'utilisation de cookies pour vous proposer des services et offres adaptés à vos centres d'intérêt. OK En savoir plus X