Dossiers Construction

1. La performance énergétique couverte par les garanties légales

Mots clés : Construction - Efficacité énergétique - Réglementation thermique et énergétique

La garantie légale des constructeurs est celle prévue par les articles 1792 et suivants du code civil. Elle recouvre la garantie décennale (dommages à l’ouvrage ou à ses éléments d’équipement si ces dommages constituent un vice caché à la réception et entraînent soit une impropriété à destination, soit une atteinte à la solidité de l’ouvrage), la garantie biennale applicable aux éléments d’équipement dissociables et la garantie de parfait achèvement. La question qui doit être déterminée est donc de savoir si l’efficacité énergétique d’un immeuble, lors de sa construction, intégrera ou non ces garanties légales.

Les garanties légales au secours de la performance énergétique

Comment pourrait intervenir la garantie de parfait achèvement ?

La garantie de parfait achèvement prévue à l’article 1792-6 du code civil comprend notamment la levée des réserves faites lors de la réception. Dès lors, si au moment de la réception des réserves portent sur l’absence d’efficacité énergétique des bâtiments, la mise en œuvre de la garantie de parfait achèvement pour la levée des réserves est parfaitement envisageable. Elle constitue même la procédure normale.

Une autre question est de savoir si l’absence d’efficacité énergétique des bâtiments, constatée dès leur achèvement, pourrait valablement conduire le maître d’ouvrage à refuser la réception. Au regard de la jurisprudence, qui considère comme valable une réception assortie de multiples réserves, le refus de réception devra être limité aux hypothèses où le non-respect de la performance énergétique rend l’immeuble impropre à son utilisation ou ne permet pas son exploitation normale. Dans cette hypothèse, les travaux devront alors être poursuivis avant que la réception puisse être prononcée.

La garantie biennale est-elle adaptée ?

La garantie biennale pourrait paraître parfaitement adaptée à la garantie de performance énergétique. Elle concerne en effet les modes de fonctionnement d’un élément dissociable, de tels éléments dissociables concourant pour nombre d’entre eux à l’obtention de la performance énergétique. Cependant, la garantie biennale doit obéir à un autre critère implicite : les désordres ne doivent pas se situer dans le champ de la garantie décennale. Or, comme on va le voir, la garantie de performance énergétique va faire l’objet de cette dernière garantie dans la plupart des cas.

La garantie décennale : de nouveaux horizons ?

L’article 1792 du code civil applique en effet la décennale aux désordres qui portent atteintes soit à la solidité de l’ouvrage, soit à sa destination. Il est donc nécessaire de s’interroger pour savoir ce que recouvre la notion de destination, la solidité n’étant pas en cause ici.

L’impropriété à destination à l’aune d’objectifs énergétiques

La base de la destination peut être double.

1. Elle peut tout d’abord résulter de ce que le maître d’ouvrage peut attendre normalement de l’ouvrage commandé. Elle provient alors essentiellement des règles légales. Ainsi un ouvrage ne répondant pas aux normes de sécurité ou à d’autres normes, par exemple phoniques, sera considéré comme inapte à sa destination, ce qui conduira le maître d’ouvrage à pouvoir mettre en jeu la responsabilité décennale. Mais il est important de noter que, même dans cette hypothèse, la destination de l’ouvrage n’est pas totalement liée au respect des normes phoniques. Plus précisément, la jurisprudence considère, dans un certain nombre d’hypothèses, que malgré le respect des normes, l’impropriété de destination peut exister dès lors que le bâtiment ou l’édifice n’est pas apte à l’exploitation ou à l’usage qui était normalement prévu par le maître d’ouvrage (Cour de cassation, assemblée plénière, 27 octobre 2006, n° 05-19408). Les qualités standard d’un bâtiment ne sont donc pas totalement enfermées dans les règles légales qui s’appliquent.

2. Mais la destination peut aussi découler de spécifications particulières voulues par le maître d’ouvrage et acceptées par les constructeurs. Certains bâtiments doivent en effet posséder des caractéristiques particulières compte tenu de l’utilisation qui doit en être faite. Ainsi, par exemple, une salle d’ordinateur devra être à température et hygrométrie constante. Dès lors, les parties auront fixé un cahier des charges bien précis des qualités que devra avoir la construction.

Au regard de ces deux conceptions des origines de la destination, la performance énergétique du bâtiment sera très probablement considérée par la jurisprudence comme un élément de cette destination. La Cour de cassation a d’ailleurs déjà montré qu’elle pouvait faire de telles analyses à propos de travaux d’isolation thermique extérieure des bâtiments ou d’installations de climatisations. Or aujourd’hui, l’efficacité énergétique des bâtiments est une résolution collective que les lois Grenelle ont mise au point et qu’elles entendent développer pour atteindre les objectifs nationaux de...

Vous lisez un article de la revue Operations Immobilieres n° 28 du 20/09/2010
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