Dossiers Vente et contrats spéciaux

1. Excès d’offre et endettement : une lame de fond sans frontières

Mots clés : Vente et contrats spéciaux

La péninsule ibérique plombée par l’offre excessive de logements et le surendettement des ménages

Le Portugal, une économie à la traîne

Depuis près de 10 ans, le Portugal traverse une période difficile. Si les mesures d’austérité prises par l’État à l’occasion de son entrée dans la zone euro ont permis de réduire le déficit de – 6 % en 2005 à – 2,6 % en 2007, cette performance risque d’être anéantie par la crise, car le pays souffre d’une faible productivité structurelle (absence de flexibilité du travail, faible niveau de qualification et fiscalité lourde). Les salaires ne cessant de baisser, les ménages recourent très fréquemment au crédit bancaire. Le Portugal n’échappe pas au ralentissement de l’activité économique lié à la baisse de la production et des exportations : selon l’OCDE (Organisation de coopération et de développement économiques), l’activité devrait se contracter jusqu’au second semestre 2009, avant de se redresser lentement en 2010. En 2009, les experts s’attendent à une récession de l’ordre de – 4 % et à un taux de chômage de 9,6 % en 2009, contre 7,8 % en 2008.

Au plan immobilier, le Portugal connaît, également depuis une décennie, un excès d’offre de logements : 28 % en vingt ans alors que la population n’a progressé que de 4,4 %. 5 millions de logements sont disponibles pour 3,6 millions de ménages (10,5 millions d’habitants). Les mises en chantier ont toutefois fortement baissé après 2002. Entre croissance médiocre, endettement élevé des ménages, renforcé par des taux variables, et une hausse de l’Euribor ces dernières années, le Portugal n’a pas connu de bulle immobilière : la hausse des prix ne dépasse pas 5 % en dix ans. À Lisbonne, le prix moyen d’un logement se situait autour de 220 000 euros en 2008 et au niveau national à 117 000 euros.

Pour pallier les effets de la crise, le gouvernement prévoit d’accorder, en cas de perte d’emploi, un allégement des mensualités de 50 % pendant deux ans. Le remboursement interviendra en cours d’amortissement du prêt. Par ailleurs, un projet de rachat temporaire de logement d’accédants en difficulté, avec paiement d’un loyer et retour à l’accession possible, pourrait être mis en œuvre dans les prochains mois.

L’Espagne marquée par l’asphyxie

Après une décennie de croissance économique très soutenue ( 3 à 4 % par an), la situation économique espagnole s’est fortement dégradée en 2008, tant en termes de croissance, de taux de chômage que d’évolution du marché immobilier. Tous les signaux sont au rouge. Le BTP, locomotive du dynamisme espagnol, connaît une chute d’activité d’autant plus préoccupante que c’est la construction qui a porté la croissance espagnole de ces dernières années. La flambée du chômage, avec 1,8 million de chômeurs supplémentaires en un an, accroît le pessimisme. Il atteint désormais 17,4 % alors que la moyenne européenne se situe autour de 9 % : avec 4 millions de chômeurs, pour une population de 46 millions d’habitants, le pays dépasse l’Allemagne, pourtant deux fois plus peuplée ! À n’en pas douter, l’Espagne figure au rang des pays qui souffrent le plus de la crise financière et économique.

Au plan immobilier, la situation est tout aussi alarmante. L’Espagne cumule un fort taux de propriétaires, une dette résidentielle élevée et un parc locatif insuffisant. Alors que la demande est en baisse depuis la mi-2006, la frénésie de construction s’est poursuivie jusqu’à la mi-2007, provoquant un excès d’offre sans précédent (500 000 logements neufs invendus selon la Fédération bancaire française, avril 2009). Les faillites de promoteurs s’accumulent, dans un pays où la législation fait porter l’intégralité du risque financier sur le promoteur jusqu’à la vente définitive du bien. Dans un tel contexte, et après une amorce de baisse de l’ordre de – 15 % en 2007 et 2008, les prix de l’immobilier ne pouvaient que chuter fortement, surtout en bord de mer où ils avaient véritablement explosé durant la dernière décennie. Le prix moyen au mètre carré est ainsi passé de 1 209 euros/m2 à 1 063 euros/m2 (source : ministère du Logement espagnol). Selon Fitch Ratings, une agence de notation financière internationale, il n’est pas impossible que la chute des prix atteigne – 25 à – 30 % en cumulé. La production de crédits hypothécaire est également en forte baisse :

– 37 % en 2008 selon l’Association hypothécaire espagnole. Jusqu’en 2007, le taux d’effort des Espagnols a beaucoup augmenté sous l’effet de la hausse des prix, de la facilité d’accéder au crédit et surtout en raison de l’augmentation des taux révisables jusqu’à l’automne 2008. 97 % des prêts hypothécaires sont à taux variable et consentis sur des durées longues de 30 à 35 ans. Les Espagnols se trouvent complètement asphyxiés par leur crédit. La situation tend à s’arranger sous l’effet de la baisse des taux, et actuellement seuls les emprunteurs de 2004 et de 2005 paient des mensualités supérieures à leurs mensualités d’origine. D’autres facteurs laissent espérer une amélioration : la flexibilité du marché du travail (30 % de la population active dispose d’un contrat de travail temporaire) pourrait être un atout pour la reprise de l’économie, comme la culture de l’entraide familiale. Néanmoins l’embellie immobilière ne pourra se réaliser qu’avec le retour à un marché sain et à un équilibre entre l’offre et la demande, ce qui devrait prendre un certain temps.

Le gouvernement espagnol a autorisé par la loi, à partir de mars 2009, les emprunteurs au chômage après septembre 2008, à reporter de 36 mois la moitié de leurs échéances mensuelles. Il...

Vous lisez un article de la revue Operations Immobilieres n° 16 du 22/06/2009
PAS ENCORE ABONNÉ
En poursuivant votre navigation sur ce site, vous acceptez l'utilisation de cookies pour vous proposer des services et offres adaptés à vos centres d'intérêt. OK En savoir plus X