Immobilier

Ventes de logements neufs : l’éclaircie se poursuit

Pour le troisième trimestre consécutif, l’observatoire du logement neuf de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) a enregistré une hausse des indicateurs de ventes (+23,1% au deuxième trimestre 2015 en glissement annuel). Toutefois, l’objectif des 500 000 logements par an est loin d’être atteint, et la FPI appelle à repenser le système du logement français « dans son ensemble ».

+19,3% : c’est le bon chiffre de l’augmentation des ventes de logements neufs au premier semestre 2015, en glissement annuel. Une donnée issue de l’observatoire de l’immobilier de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), rendu public le jeudi 27 août, lors d’une conférence de presse qui s’est tenue à Paris. « Nous avons retrouvé une certaine dynamique », s’est félicité Alexandra François-Cuxac, présidente de la FPI, en présentant les résultats.

Ce redémarrage s’explique par une progression du rythme des mises en vente au deuxième trimestre (+14,6%), dans la lignée du premier (+15,5%). « Grâce au dispositif Pinel, mis en place en septembre 2014, les investisseurs reviennent vers la pierre après des années de crise où ils s’en étaient éloignés », observe la présidente. Au deuxième trimestre, les ventes aux investisseurs ont en effet augmenté de 66,7%. Pour la première fois depuis 2011, les ventes aux investisseurs au deuxième trimestre de l’année sont passées au-dessus des ventes en accession. 

 

Le regain d’activité commerciale ne se répercute pas encore sur la construction

 

Pour la FPI, le fait de pouvoir défiscaliser avec le Pinel pour l’un de ses parents ascendant ou descendant a joué un rôle moteur. « Nous avons vraiment senti une motivation des investisseurs dans cette optique », explique Alexandra François-Cuxac. Autres décisions qui ont rassuré les investisseurs : la suppression de l’encadrement des loyers (sauf à Paris et à Lille pour l’instant), les taux de crédit historiquement bas et l’aménagement du PTZ. « La stagnation des prix est également un motif de contentement pour nous, a-t-elle ajouté. Nous, promoteurs, nous acharnons à ne pas trop les faire augmenter, notamment du fait de nouvelles normes et réglementations. »

Certains segments de marchés, toutefois, sont à la peine, comme les ventes de résidence avec services (étudiants, seniors, tourisme), qui reculent de 4,3% au premier semestre, et les ventes en bloc (-18,8%). Par ailleurs, la FPI se montre « déçue » de la faible hausse des ventes en accession, de 5,4% par rapport au deuxième trimestre des cinq années précédentes. Enfin, un point noir pour les bâtisseurs : pour le moment, le regain d’activité commerciale ne se répercute « pas du tout » sur la construction. Les mises en chantier, à juin, accusaient toujours une baisse de 7,4%.

 

Une priorité : le financement des ménages les plus modestes

 

Cette conférence de presse a également été l’occasion, pour Alexandra François-Cuxac, fraîchement élue présidente de la FPI, de détailler les trois grands chantiers de sa fédération pour les trois années à venir.

Le premier d’entre eux : trouver des pistes pour le financement des ménages les plus modestes. « Il faut permettre aux promoteurs privés de faire de l’abordable, a-t-elle expliqué, sans plus opposer logement social et logement privé. Il nous faut partir de la contrainte budgétaire des gens et trouver des solutions. » La FPI compte bien contribuer à cet effort, et publiera à l’automne un rapport contenant une série de propositions allant dans ce sens. Alexandra François-Cuxac a évoqué la possibilité d’une « TVA modifiée », rappelant qu’une étude avait montré, en 2014, que les aides à la pierre étaient rentables pour les finances publiques.

Autre objectif prioritaire, celui de réduire le cycle de production de logements, qui court en moyenne aujourd’hui de 4 à 6 ans. « Il y a eu des progrès ces derniers mois : recours mieux encadrés et réduction de la durée d’instruction des permis de construire, note Alexandra François-Cuxac. Le gouvernement a donc pris conscience de cette urgence. Mais le meilleur moyen, selon moi, pour réduire le cycle de production, serait que nous nous mettions tous d’accord (architectes, riverains, collectivités…) autour de l’idée de densification. Il faut densifier la ville, l’embellir, et la partager. » La collectivité aurait un rôle moteur à jouer, la présidente de la FPI prenant les deux exemples « à cogiter » de Bordeaux et de Lyon. « Il y a eu, dans ces deux villes, des réflexions matures, une vraie concertation entre les acteurs, et c’est une réussite. »

 

« RT2020, Bépos… Nous disons stop ! »

 

Enfin, la FPI estime qu’il faut réfléchir à l’adaptation des logements aux nouveaux modes de vie, notamment la colocation, le télétravail ou encore les véhicules partagés et électriques. En évitant de se focaliser sur la performance technique. « Le logement neuf français est d’ores et déjà l’un des plus performants en Europe, explique Alexandra François-Cuxac. Donc lorsque j’entends parler de bâtiment à énergie positive, de réglementation thermique 2020, je dis ‘stop’. Nous avons déjà énormément progressé, techniquement parlant, notamment avec la RT2012. Les nouvelles réglementations renchérissent les coûts, et augmenter la performance dans le neuf n’est plus une priorité. »

La FPI va mettre en place plusieurs commissions, dont l’une sera précisément de faire des propositions pour penser le logement de demain. « Aujourd’hui, les architectes d’intérieurs, dans l’ancien, travaillent à optimiser l’espace. Nous pourrions faire de même dans le neuf, explique la présidente. Nous réfléchissons également à d’autres modes constructifs, aux cloisons modulaires, qui permettraient de rendre les logements plus évolutifs. »

Focus

Quid du Pinel en 2016 ?

Questionnée sur le maintien en l’état, en 2016, du dispositif de défiscalisation Pinel, Alexandra François-Cuxac, présidente de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), s’est montrée prudente. « Je souhaite bien entendu une stabilisation du décor ! Mais l’expérience que j’ai du secteur m’invite à ne plus me risquer à faire des pronostics. D’ailleurs,  je crois que les pouvoirs publics ne savent pas, eux-mêmes, s’ils retoucheront le Pinel fin 2015. En tout cas, je crois détecter, au sein du gouvernement, une satisfaction au vu du bon calibrage de ce dispositif qui fonctionne. »

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