Logement

Valeur verte : une étude inédite de l’Ademe

Mots clés : Gestion et opérations immobilières

Sous l’effet de l’augmentation du coût de l’énergie, la « valeur verte » – en d’autres termes la valeur environnementale d’un bien immobilier – devrait être dans les années à venir une composante incontournable des prix du marché. Mais comment permettre aux particuliers et aux professionnels de l’immobilier d’anticiper les bénéfices concrets de la performance environnementale d’un bien immobilier ?

La « valeur verte » représente la valeur nette additionnelle d’un bien immobilier dégagée grâce à une meilleure performance environnementale ; principalement liée à la performance énergétique du bien (un bâtiment dit « vert » est plus rentable qu’un bâtiment classique, car moins énergivore), elle l’est également à l’accès aux transports en commun, à ses matériaux de construction, à la qualité de son insertion locale, etc.

Alors que l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments, en particulier dans l’existant reste un enjeu crucial, déterminer la valeur verte d’un bien immobilier peut être un moyen d’inciter les particuliers à rénover leur logement avant cession.

Pour mieux définir cette « valeur verte », notion délicate en France et dont la prise en compte n’en est qu’aux prémisses (voir Focus), l’Ademe et le cabinet Sogreah ont donc mené une étude inédite et tenté de chiffrer la valeur verte d’un bien immobilier sur le territoire national par une approche théorique.

De nombreuses variables influent sur le niveau de la valeur verte : par exemple, sur un marché immobilier peu tendu et dans un contexte de prix de l’énergie très élevés, la valeur verte peut devenir un critère important de choix des acheteurs.

 

• La valeur verte dans les logements anciens

 

Pour 8 cas types de rénovation, l’analyse a estimé la valeur verte sur la base de la somme des économies d’énergie attendues et des éventuels surcoûts lors du renouvellement des équipements et ce, suivant plusieurs scénarios prenant en compte les évolutions des prix de l’énergie.
Dans l’immobilier ancien, l’important potentiel d’économies d’énergie renforce la valeur verte ; elle peut représenter jusqu’à 30% de la valeur marchande d’un bien (1), en fonction notamment des sources d’énergie utilisées au départ, de l’âge du logement et du prix de marché initial pour ce type de logement (plus ce prix est bas, plus le pourcentage de valeur verte induit par les économies d’énergie sera élevé).
Les études de cas permettent de mettre en évidence la performance énergétique comme une composante essentielle de la valeur verte, mais aussi comme un important critère de différenciation entre les logements (voir cas types 1 et 2).

 

 

 

• La valeur verte dans le neuf

 

Pour 23 cas de logements neufs, l’analyse a estimé la valeur additionnelle des logements respectant la réglementation thermique 2012 (RT 2012) par rapport aux mêmes logements respectant la RT 2005. Les estimations de valeurs vertes probables se situent autour de 100 €/m² SHON en maison individuelle et de 60 €/m² SHON en logement collectif (voir cas types 3 et 4).

 

 

 

 

 

 

 

 

Focus

La valeur verte, pas encore un critère d'achat

76% des Français reconnaissent l’intérêt d’une « valeur verte » dans l’immobilier (1)

Une grande majorité de Français pense qu’un logement peu énergivore vaudra, à terme, plus cher qu’un logement aux fortes consommations énergétiques. Cette perception de la valeur verte ne se traduit pas encore systématiquement par un passage à l’action : alors que 46% des Français se disent favorables à l’acquisition d’un bien performant sur le plan énergétique, les agents immobiliers estiment que seulement 19% des transactions effectuées prennent en compte ce critère (2).

Renforcer la reconnaissance de la « valeur verte » par l’accompagnement des professionnels et des particuliers.

Les particuliers, notamment, ont des difficultés à estimer le potentiel de cette valeur dans les années à venir. Le nombre encore trop limité de biens « verts » disponibles ou identifiables par des labels notamment, ne permet pas pour le moment de pouvoir y associer une évolution des prix.

Il est donc important d’accompagner les acteurs du marché de l’immobilier, particuliers et professionnels, en leur donnant les moyens d’agir :

• Meilleure sensibilisation et information du public sur les labels et la performance énergétique des logements,

• Développement et amélioration des outils de financement dédiés à la performance énergétique et environnementale de l’habitat (Eco PTZ, PTZ+),

• Amélioration de la fiabilité des référentiels existants :

– fiabilisation du DPE3 (cf. encadré ci-contre),

– identification des professionnels en mesure de réaliser des travaux efficaces de maîtrise de l’énergie grâce à la mention « Reconnu Grenelle Environnement ».

 

(1) « Les consommateurs face à la réalité du Grenelle Environnement », TNS-Sofres pour Cap Consommateurs Habitants, 2009

(2) « Ressorts du marché et perception de la conjoncture dans les agences », IFOP pour la FNAIM, 2010

Focus

A l’étranger…

Des retours d’expérience de 10 pays disposant d’études et de données sur le sujet mettent en évidence, dans certains d’entre eux, des premiers chiffrages de la valeur verte. Ainsi, il existe dans certains pays une valeur verte évaluée entre 2% et 7% de gain par rapport au prix du marché.

Ce gain est de l’ordre de 2,5% aux Pays-Bas, 4 à 6% en Allemagne, 5% aux Etats-Unis et de 4 à 7% en Suisse. A noter que dans les pays dont le parc de logements est arrivé à maturité en terme de performance énergétique (Pays-Bas et Suisse), la valeur verte diminue, au fur et à mesure que les biens performants deviennent la norme (l’écart entre la moyenne du marché et les biens les plus performants se réduit).

 

(1) Enquête réalisée en janvier 2012 par TNS SOFRES pour l’ADEME auprès de 868 ménages, de 200 agents immobiliers et de 100 notaires

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  • - Le

    émergence de la « valeur verte

    L’émergence de la « valeur verte » dans l’immobilier se fait doucement. le fait de chiffrer le tout rassure et fait même rêver dans certains cas surtout de penser qu’il est possible de rembourser voire de dépasser les frais engagés. Merci pour cette article Deux autres pour etre incollable http://goo.gl/qFe1q et http://goo.gl/IJqps
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