Immobilier Point de vue

« Valeur verte : un nouvel écosystème pour les asset managers », Odile Batsère, Société de la Tour Eiffel, membre de l’OID

Mots clés : Démarche environnementale - Gestion et opérations immobilières - Gestion immobilière - Tourisme

S’il est indéniable que l’environnement est entré, depuis longtemps, dans le monde de l’immobilier, sa présence semblait beaucoup plus prégnante dans l’acte de construire que dans l’acte de gérer. Or, pour Odile Batsère, directrice de la gestion immobilière et environnementale de la Société de la Tour Eiffel, membre de l’Observatoire de l’Immobilier Durable (1), les choses changent…

La succession de lois environnementales a bel et bien imposé l’environnement aux bailleurs. Déjà, l’obligation faites de joindre un ERNT «Etat des Risques Naturels et Technologiques» aux baux était un premier pas vers la connaissance «environnementale» de  leurs actifs par l’évaluation des risques.

Le DPE a ensuite représenté le second pas, maladroit, vers le constat de la performance énergétique de l’actif. Mais cela restait encore très timide.

Le monde de la construction a été davantage marqué par les différentes réglementations thermiques qui se sont succédées entre 2005 et 2012 en imposant des objectifs de plus en plus stricts, créant ainsi une véritable hiérarchisation des bâtiments au travers de leurs performances énergétiques.

Cette nouvelle sensibilité de l’asset manager est vraiment apparue concomitamment aux obligations inhérentes à la loi du Grenelle de l’Environnement et notamment la signature des «baux verts» et des avenants des annexes environnementales pour les locaux d’une surface supérieure à 2 000 m².

Ces obligations n’ont pas été traitées de la même façon par tous les acteurs de l’immobilier, comme l’a montré une étude de juillet 2013 de l’OID (lire ici) et nombreux ont été les bailleurs et les preneurs à ne pas s’être encore conformés à cette obligation à la date du 14 juillet 2013.  Et il reste du chemin à parcourir… La loi s’applique certes aux bureaux d’une surface supérieure à 2 000 m² mais rares sont les locataires qui acceptent d’entrer dans la danse en deçà de cette limite tout à fait législative… et pourtant… ils devront s’y soumettre un jour prochain !

 

Du bâtiment aux rapports annuels, le «vert» s’est introduit à tous les niveaux

 

Cependant, ces nouveaux baux et ces annexes environnementales ne forment pas la seule raison à cette présence permanente du « vert » sur le bureau de l’Asset manager. D’autres textes et obligations sont intervenus, certes toujours sous l’impulsion du Grenelle I et II, mais davantage au niveau de l’entreprise que de l’immobilier, formant ainsi comme un maillage qui se resserre.

Ainsi, l’obligation graduelle faite aux entreprises de publier un rapport RSE a permis aux sociétés locataires de trouver un véritable intérêt aux collectes de données environnementales exigées par leurs bailleurs et qui pour beaucoup, ne représentaient qu’une tâche fastidieuse et stérile.

Là, les intérêts des bailleurs et des preneurs se retrouvaient alignés : les uns souhaitant remplir leurs obligations de collectes des données environnementales au titre des baux verts ; les autres devant fournir à leur RH / DAF pour établir le rapport RSE, les informations relatives… aux mêmes données environnementales !

 

Le marché réagit à ces évolutions et crée la valeur verte !

 

Mais c’est sur le plan de la commercialisation, tant à l’investissement qu’à la location, que les pièces se sont rapprochées et que le puzzle a pris forme. Il dévoile ainsi une vraie nécessité de synthétiser les données, afin d’identifier ce qu’il est maintenant commun d’appeler « la valeur verte » de l’actif, en relevant les sujets liés aux différents aspects de l’immeuble : construction, localisation, bien-être et confort d’usage, exploitation, pérennité et maîtrise des risques d’obsolescence, biodiversité… Tiens ! Mais ne serait-ce pas les axes de notation des certifications ? Or les asset managers sont de plus en plus friands de ces certifications qui, au travers de concepts différents, tentent de valoriser le caractère environnemental de l’immeuble, selon des critères sinon scientifiques au moins méthodiques.

Dans le but de moderniser les fameuses «due diligence list», nombreux sont les investisseurs qui mettent au point leur propres grilles d’évaluation – certaines très complexes, véritable tamis technique- ou font appel aux bureaux d’étude environnementaux afin de les aider à définir le niveau «vert» de l’actif convoité par une méthodologie adaptée.

Tout un monde se créé autour de ces nouvelles notions : un nouveau vocabulaire, de nouveaux outils, de nouvelles méthodologies, de nouveaux métiers même et de nouvelles valeurs qui génèrent de nouvelles lignes dans les tableaux Excel des asset manager, les forçant ainsi à considérer ce qui fait encore quelquefois sourire…

 

(1)    L’Observatoire de l’Immobilier Durable (OID) est une association indépendante constituée d’acteurs privés et publics de l’immobilier tertiaire en France. L’OID est un espace collaboratif favorisant les échanges de bonnes pratiques et les retours d’expériences. Il met en commun des données techniques de bâtiments menant à la publication du Baromètre annuel sur la performance énergétique et environnementale des bâtiments tertiaires. Voir www.o-immobilierdurable.fr

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