Logement

Urbanisme-logement : les mesures qui feront l’objet d’ordonnances

Mots clés :

Bâtiments d’habitation

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Gouvernement et fonction publique

Sans attendre le projet de loi « urbanisme et logement », prévu pour cet été, certaines mesures d’urgence pour lever rapidement les freins à la construction de logements  vont être prises par voie d’ordonnances. Le président de la République l’avait annoncé le 21 mars, Cécile Duflot, la ministre du Logement,  présentera en Conseil des ministres du 2 mai le projet de loi d’habilitation. Détails.

 «Répondre à la crise du logement en construisant plus et mieux, tout en préservant les espaces naturels et agricoles. » C’est ainsi que le ministère du Logement et de l’Egalité des territoires présente sa réforme de l’urbanisme et de l’aménagement. Il s’agit en fait de l’application des annonces faites par le Président de la République le 21 mars dernier (lire notre article) dans le cadre du Plan d’investissement pour le logement.

Cette « grande » réforme de l’urbanisme se fera en deux temps.
Tout d’abord, les mesures d’urgence visant à lever certains freins à la construction de logements tout en luttant contre l’étalement urbain. Il s’agit du projet de loi d’habilitation à légiférer par ordonnances, présenté jeudi 2 mai en Conseil des ministres par Cécile Duflot. Le texte fera l’objet d’un débat puis d’un vote au Parlement. A compter de son adoption -envisagée fin mai-, le gouvernement disposera d’un délai de 4 mois pour prendre ses ordonnances. De source ministérielle, 90% d’entre elles sont d’ores et déjà prêtes.
Viendront cet été les mesures plus structurelles qui demandent une concertation et un débat parlementaires plus longs. Elles seront prises en charge dans le projet de loi « Urbanisme-logement », présenté en Conseil des ministres à l’été 2013 (lire notre article).

 

Détails des mesures qui feront l’objet d’ordonnances

 

1) Faciliter la transformation de bureaux en logements 

 

Aujourd’hui, transformer des bureaux en logements est possible, mais il faut alors adapter le plan local d’urbanisme (PLU) par une procédure de modification, qui nécessite entre 4 et 6 mois et représente un coût pour la collectivité.
Pour faciliter les projets de transformation de bureaux en habitation, dans les zones accueillant de l’habitat et où il existe une pénurie de logements, plusieurs dérogations aux règles de constructibilité fixées par les PLU vont être permises par voie d’ordonnance. Ainsi, la transformation en habitation d’un bâtiment existant affecté à une autre destination par reconstruction, rénovation ou réhabilitation sera autorisée, même si ce bâtiment  dépasse le volume maximal ou la densité maximale de construction fixée pour les logements et ne dispose pas des aires de stationnement prévues pour les logements.

Cette mesure, qui répond à la nécessité urgente de mettre des logements sur le marché, devrait réduire les coûts de construction et permettre des gains de temps importants.

 

 

2) Limiter les obligations réglementaires en matière de stationnement

 

Des règles trop strictes en termes de stationnement conduisent à une augmentation du coût des projets de construction, qui peut entraîner leur abandon ou engendrer des surcoûts importants (la réalisation d’une place de stationnement coûte en moyenne 20 000 à 25 000 €). Certains plans locaux d’urbanisme fixent des contraintes disproportionnées, comme, par exemple, l’obligation de construire trois places de stationnement par logement dans le centre de certaines grandes agglomérations.
Le gouvernement va réduire les obligations de construction de places de stationnement imposées aux constructeurs de logements, dès lors que leur projet immobilier est situé à proximité de transports collectifs. Concrètement, il ne pourra pas être exigé plus d’une place de stationnement par logement dans ces secteurs.
Afin de tenir compte du contexte local, les documents d’urbanisme conserveront la possibilité de définir le champ d’application géographique de cette mesure. Cette disposition fera donc l’objet d’une mise en oeuvre pragmatique tenant compte des études réalisées en termes de densité et de desserte en transport collectifs. Ainsi, par exemple, dans les zones tendues, les obligations de stationnement fixées aux constructeurs ne pourront pas être supérieures à une place de parking par logement construit, dès lors que l’opération immobilière est située à moins de 500 m d’une gare ou station de transport collectif.

 

 

3) Favoriser la surélévation d’immeubles

 

Pour encourager la densification d’espaces déjà urbanisés, certaines dérogations aux règles du plan local d’urbanisme seront mises en place ; elles seront favorables à la surélévation d’immeubles et à l’alignement de la hauteur entre bâtiments mitoyens (construction en « dent creuse »). Concrètement, dans les zones tendues, la création de logements par surélévation d’immeubles existants sera autorisée, même si  ce bâtiment dépasse la densité maximale de construction fixée pour les logements par le plan local d’urbanisme, dans le respect du gabarit existant  ou s’il ne dispose pas des aires de stationnement prévues pour les logements par le PLU. Il en est de même pour la construction prévoyant une hauteur identique à celle d’un bâtiment mitoyen déjà existant : une dérogation sera possible à la condition que cette option ne compromette pas la qualité urbaine du secteur.

 

 

4) Raccourcir les délais

 

Les délais et la lourdeur des procédures sont pointés du doigt comme de véritables freins à la construction. Une procédure intégrée pour le logement, dont l’objectif est de diviser par trois les délais de procédure administrative, va permettre de faciliter la réalisation d’opérations  d’aménagement et de construction comportant principalement des logements et considérés d’intérêt général. L’ordonnance précisera le champ d’application et les conditions de mise en oeuvre de cette procédure.

Toujours pour accélérer les délais, le traitement des contentieux d’urbanisme sera amélioré. Le rapport sur ce sujet du groupe de travail présidé par Daniel Labetoulle, ancien président de la section du contentieux au Conseil d’État, servira de base à l’élaboration d’un certain nombre de dispositions, comme :
–  La « cristallisation des moyens » :
Actuellement, la phase contentieuse d’un recours contre un permis de construire peut être délibérément prolongée par le requérant, sur plusieurs mois voire plusieurs années, par l’ajout au coup par coup de nouveaux griefs contre un projet. Il est envisagé de donner la possibilité au juge de fixer, au cas par cas, une date au-delà de laquelle de nouveaux motifs d’annulation du permis ne pourront plus être invoqués. Cette mesure permettra de contenir la durée de l’instruction des dossiers, tout en adaptant le délai à l’urgence et aux enjeux propres à chaque projet.
–  La régularisation du permis en cours d’instance :
Aujourd’hui, l’annulation d’un permis pour un vice même mineur oblige le porteur du projet à repartir à zéro dans la procédure d’instruction administrative, à composer un nouveau dossier et à obtenir une nouvelle autorisation. Désormais, le juge pourrait organiser une procédure de régularisation du permis de construire en cours d’instance, par exemple, lorsqu’un vice entraîne l’illégalité du permis alors que les autres motifs d’annulation ne sont pas fondés. Cette disposition vise à gagner du temps de procédure administrative, sans restreindre les droits des requérants.
La compétence de premier ressort des cours administratives d’appel 
Dans la trentaine d’agglomérations de plus de 50 000 habitants soumises à la taxe sur les logements vacants, c’est-à-dire là où les besoins de création de logements sont les plus importants, les cours administratives d’appel pourraient se voir transférer la compétence pour traiter les recours portant sur les plus gros projets, c’est-à-dire ceux qui prévoient la construction d’une surface de logements supérieure à 1 500 m².

 

 

5) Lutter contre les recours mafieux

 

Aujourd’hui, de nombreux recours à caractère mafieux sont déposés chaque année devant le juge administratif contre des permis de construire, dans l’unique but de monnayer le retrait du recours. Le groupe de travail présidé par Daniel Labetoulle, cité précédemment, a proposé certains dispositifs qui vont servir de base à l’élaboration des mesures comme :
 l’encadrement dans le temps et dans l’espace de l’intérêt à agir des personnes physiques ou morales (autres que les associations agréées) ;
l’encadrement du régime des transactions par lesquelles il est mis fin à l’instance : il est envisagé de soumettre à une obligation de transparence, qui passerait par une déclaration, auprès de l’administration des impôts, des transactions qui aboutissent à un désistement de la personne qui a engagé un recours contre un permis de construire, en contrepartie du versement d’une somme d’argent ou de l’octroi d’un avantage en nature ;
la possibilité, pour le bénéficiaire du permis de construire, de demander au juge de condamner l’auteur du recours à lui allouer des dommages et intérêts en cas de préjudice anormal (sauf dans le cas d’un recours déposé par une association de défense de l’environnement agréée).

 

 

6) Autres mesures

 

D’autres mesures, pour l’heure moins détaillées par le ministère, pourront également bénéficier du régime d’ordonnances :

– amélioration de la trésorerie des entreprises du bâtiment, par exemple en réduisant les délais de production du décompte général après réception des travaux ;
– création d’un portail national de l’urbanisme pour améliorer l’accès aux documents d’urbanisme ;
– augmentation du taux maximal de garantie d’emprunt que les collectivités pourront consentir, pour faciliter le financement de projets d’aménagement ;
– création d’un statut spécifique et d’un bail emphytéotique dédié pour favoriser le développement de logements intermédiaires ;
– suppression de la possibilité de garantie intrinsèque pour les opérations de vente de logements en l’état futur d’achèvement (VEFA) afin de protéger les accédants en cas de défaillance du promoteur en cours de chantier.

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