Immobilier

Une année 2016 « fabuleuse » pour l’immobilier ancien

Mots clés : Aide d'état - Gestion et opérations immobilières

Porté par un crédit très bon marché et des aides publiques, le marché immobilier ancien a connu une année 2016 exceptionnelle en France avec de gros volumes de ventes, selon les grands réseaux du secteur.

L’année écoulée a été un « très grand cru » pour l’immobilier ancien, a estimé le 2 janvier Yann Jehanno, directeur exécutif du réseau Laforêt (700 agences) dont les transactions ont bondi de 12,8% comparé à 2015 au plan national. Dans le même temps, son concurrent Guy Hoquet L’Immobilier (450 agences), filiale du groupe Nexity, a vu ses ventes bondir de 11,5% en France, et même 15% à Paris. De son côté, Orpi, premier réseau du pays avec quelque 1.200 agences, a publié mi-décembre un volume de ventes en progression de 10%. C’est Century 21 (850 agences et cabinets) qui squatte le haut du tableau, avec une progression des ventes de +15,1%  dans toute la France, 15,8% à Paris.

Les économistes pronostiquent 840.000 transactions à l’échelle de la France, souligne Laforêt, tandis que Guy Hoquet, comme Century 21, prédisent jusqu’à 850.000 ventes. Encore plus optimiste, Orpi table sur 900.000 ventes. Les chiffres définitifs seront publiés par les notaires dans les prochaines semaines.

Ce dynamisme du marché est dû à des « conditions exceptionnelles de taux », rappelle Fabrice Abraham, directeur général de Guy Hoquet qui parle d’une « période extraordinaire, un moment historique », ainsi qu’à des prix en recul de 8% depuis 2011. Ces deux facteurs ont diminué le prix d’un achat immobilier « de 20 à 25% ».

Après un an de baisse continue, les taux d’intérêt ont très légèrement augmenté en décembre à 1,34% en moyenne, a annoncé de son côté l’observatoire Crédit Logement/CSA. Même s’ils ont « sans doute atteint un seuil historique, en-dessous duquel il sera difficile de descendre », relève Elix Rizkallah, président de Laforêt, ils « offrent aux emprunteurs un pouvoir d’achat qui dynamise l’ensemble du marché immobilier ». Pour le président de Century 21, Laurent Vimont,  » la légère augmentation des taux d’intérêt serait mécanique ». Pas d’inquiétudes à avoir donc pour 2017. Le professionnel estime que la remontée des taux enregistrée en fin d’année serait motivée par la volonté des banquiers d’augmenter leurs marges après avoir rempli leurs objectifs.

 

Primo-accédants de retour

 

Ces ventes très étoffées ont été tirées par les deux moteurs traditionnels du marché: les ménages qui accèdent à la propriété et les investisseurs.

« Très actifs », note Guy Hoquet, les primo-accédants sont aussi de plus en plus présents, en générant 40% du volume des transactions en 2016 contre 36% l’année d’avant et 24% en 2012, au sein du réseau. En parallèle les « secundo-accédants », qui vendent un logement pour en racheter un autre, reculent en ne représentant plus que 42% des volumes de ventes, contre 60% en 2012. Et sur les petites surfaces, recherchées par les primo-accédants « pour des raisons budgétaires » comme par les investisseurs – passés de 11% des transactions en 2015 à 15% en 2016 -, le marché est « très fluide ».

Les investisseurs sont de retour en générant 18% des transactions en 2016, soit le double du volume de 2015, chez Guy Hoquet et 15% chez Laforêt (contre 11%). En vigueur à Paris depuis août 2015, l’encadrement des loyers qui selon les professionnels de l’immobilier devait les faire fuir, a eu « bien moins d’effet que tous ne l’avaient imaginé », dit M. Abraham à l’AFP. Pour Laurent Vimont de Century 21, l’explication est toute trouvée: « Les français échappent à l’encadrement des loyers en mettant leur appartement sur Airbnb. Conséquence: à Paris, le parc locatif privé est en train de s’éteindre. »

Par ailleurs, « dans les secteurs urbains dynamiques et denses, tels que les hyper-centres, les ventes qui se réalisent en moins de 15 jours sont désormais fréquentes », observe Laforêt

Les aides publiques, Prêt à taux zéro (PTZ) en faveur des primo-accédants et dispositif fiscal Pinel pour l’achat d’un logement à louer, ont aussi favorisé l’immobilier ancien. Même si le PTZ dans l’ancien « pose des conditions encore trop restrictives, en périphérie des villes moyennes et dans les zones rurales, il joue son rôle et progresse, participant à la hausse soutenue du volume de transactions », note Laforêt. Century 21 est plus prudent: « Je ne confirme pas ni n’infirme le constat fait sur le PTZ dans l’ancien, je pense néanmoins qu’il est plus efficace dans le neuf », explique Laurent Vimont.

De leur côté les prix ont progressé de façon « raisonnable », commente Orpi, en partie de façon mécanique, en raison de l’augmentation du nombre de projets : +1% en France chez Orpi, +1,9% (et même +3,8% à Paris) chez Laforêt et +3,1% chez Guy Hoquet (+4,8% à Paris), +1,7% chez Century 21 (+4,9% à Paris).

En 2017, si les taux demeurent bas et si le scrutin présidentiel ne provoque pas trop de « turbulences », la tendance devrait rester positive, estiment ces professionnels.

 

Focus

Des professionnels optimistes pour 2017

Près de trois professionnels de l’immobilier sur quatre (74%) se disent « optimistes » pour le marché du logement en 2017, un chiffre en hausse depuis 2015 mais qui a ralenti ces quatre derniers mois, selon une enquête Crédit Foncier/CSA publiée le 2 janvier. En janvier 2015, lors d’une précédente enquête, ils n’étaient que 35% à être optimistes sur les douze mois à venir. Il y a un an, seulement 67% des sondés se disaient « optimistes ». « Cette proportion s’inscrit toutefois en légère baisse (-4 points) par rapport à la précédente enquête, un plus haut ayant été atteint en septembre 2016 (78%) », explique le communiqué du Crédit Foncier.

Motifs de ce ralentissement: le contexte économique, invoqué par 83% des pessimistes, et la proximité de l’échéance présidentielle (77%). A l’inverse, les optimistes invoquent l’attractivité du marché (71%), le niveau des taux d’intérêt de crédit historiquement bas (69%) et l’élargissement du Prêt à taux zéro (PTZ) depuis le 1er janvier 2016 (69%).

Dans le neuf, 66% des professionnels sondés anticipent une stabilisation des prix contre 55% dans l’ancien. Environ un professionnel sur deux, 43% dans le neuf et 55% dans l’ancien, pense que le volume des transactions va se stabiliser.

Ce sondage a été réalisé du 1er au 8 décembre par téléphone, auprès de 400 professionnels de l’immobilier (agents immobiliers, lotisseurs, promoteurs, constructeurs de maisons individuelles, gestionnaires de patrimoine).

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