Logement

Un livre blanc pour la relance du logement dans le Nord

Mots clés : Bâtiment d’habitation individuel - Etat et collectivités locales

Cinq fédérations professionnelles (FFB, FPI, UMF, Snal, Unge) se sont associées pour apporter leur contribution à la relance de la construction de logements dans le Nord-Pas-de-Calais. Le document va être porté au préfet, aux services de l’Etat et aux collectivités locales.

Troisième agglomération française en termes de démographie, la Métropole européenne de Lille (MEL) n’apparaît qu’à la neuvième place au classement de la construction de logements en volume. Pourquoi ? Une partie de la réponse se situe du côté du pouvoir d’achat. Mais on constate également que le coût de production est un peu plus élevé en Nord-Pas-de-Calais qu’ailleurs, en raison d’une géologie défavorable, d’une présence importante d’eau en sous-sol ou encore du prix de la brique, plus chère que l’enduit…

A l’initiative du Syndicat national des aménageurs lotisseurs (Snal), les professionnels de la construction ont donc souhaité alerter leurs partenaires sur l’urgence de la situation. « A Lille, nous gérons une spirale de la pauvreté», ose Philippe Castelain (Snal). « Nous avons l’impression que la priorité nationale qu’est la construction de logements n’est pas celle de l’administration», renchérit Philippe Depasse (FPI). Autrement dit, les objectifs ambitieux répétés à l’envi dans les ministères ne produisent pas un mètre carré supplémentaire. D’où l’idée de ce livre blanc rédigé à cinq mains. Partant du principe que l’écosystème local de la production est tout aussi important que le contexte national, les professionnels ont tenté d’identifier les améliorations possibles pour faire in fine un certain nombre de propositions.

 

Relations avec les services de l’Etat

 

Unanimement, les opérateurs dénoncent une méfiance de l’administration publique à l’égard des acteurs privés. Par exemple, sur les questions de pollution, le dialogue avec l’Agence régionale de santé (ARS) et la Direction régionale de l’environnement, de l’aménagement et du logement (Dreal) est difficile. Proposition: garantir un accueil des professionnels et une écoute de leurs problématiques en s’engageant à donner des réponses claires et réalistes en fonction des projets.

Sur le plan archéologique, le dialogue avec la Direction régionale des affaires culturelles (Drac) et l’Institut national des recherches archéologiques et préventives (Inrap) reste, quant à lui, à construire, afin de fluidifier le marché. Propositions: garantir un encadrement des délais, créer des outils propres aux collectivités locales avec des services intégrés d’archéologie préventive et hiérarchiser les fouilles à entreprendre en fonction de leur intérêt historique.

Pas plus de dialogue avec les services de l’Etat et la Dreal sur le respect des normes de construction, déplorent les opérateurs. Propositions: offrir un réel pouvoir d’appréciation aux contrôleurs et que l’Etat joue un rôle facilitateur en adaptant les règles aux spécificités des terrains concernés.

Les opérateurs souhaiteraient également davantage de dialogue avec la DDTM. Proposition: mieux connaître les attentes de la Police de l’Eau en amont des projets afin de mieux les anticiper. Enfin, les professionnels réclament une clarification des demandes d’étude d’impact sur la tranche inférieure (de 10 000 à 40 000 m2).

 

Relations avec les collectivités locales

 

Les opérateurs dénoncent un « double discours» des élus locaux. En clair, ce qui fait l’unanimité au niveau intercommunal est souvent difficile à appliquer à l’échelon communal. Propositions : exiger un travail réel de concertation locale avant le vote du PLU afin de garantir sa solidité et son acceptabilité, associer davantage en amont les fédérations professionnelles aux travaux préparatoires de construction des documents d’urbanisme, ouvrir ces documents et les rendre plus souples de manière à permettre l’émergence d’initiatives privées, valoriser davantage la mixité des produits et éviter des zonages trop pointus.

Les opérateurs proposent également la création d’un guichet unique des documents d’urbanisme, qui permettrait à la fois d’accéder aux documents « cachés» ou « marginaux», telle qu’une compensation de zone humide, et à la puissance publique de garantir la cohérence de ses documents. Les opérateurs soumettent encore l’idée d’une offre « à la carte» dans l’instruction des permis de construire, sans flécher forcément l’intercommunalité. Enfin, l’exigence sur certaines communes d’un quota de logements sociaux de 30% d’une opération globale semble aux yeux des professionnels de la construction contre-productive. Les opérateurs privés doivent souvent vendre à perte les logements sociaux aux bailleurs, ce qui fait mécaniquement monter le prix des autres logements. Proposition: quand il n’y a pas d’acheteur au prix de revient, la servitude tombe.

Bien sûr, on peut, selon sa sensibilité, être d’accord ou pas. D’aucuns opposeront que la métropole lilloise est truffée de ZAC, de grands projets urbains et de logements vacants. D’autres rappelleront aux promoteurs que les SEM d’aménagement locales les impliquent bien en amont des opérations. Il n’empêche que personne ne trouvera à redire sur cette volonté de vouloir s’attaquer aux digues technocratiques. « Une fois encore, il s’agit de susciter un dialogue, reprécise Philippe Depasse. C’est le maître mot de ce livre blanc, qui vise à mettre de l’huile dans les rouages plutôt qu’un grain de sable.» Tout cela s’apparente un peu à une ascension de l’Everest par sa face la plus difficile. «Mais en cordée on est plus fort», répondent nos alpinistes.

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