Réalisations

Un campus moderne et aéré au sud de Toulouse

Mots clés : Bâtiment d’habitation individuel - Politique du logement - Réglementation

L’ESH Colomiers Habitat vient de livrer 982 logements étudiants dans le campus restructuré de l’Institut supérieur de l’aéronautique et de l’espace (Isae) au sud de Toulouse. Le projet d’envergure a été réalisé dans le cadre d’un contrat de PPP, le premier du genre signé en France par un bailleur social pour une opération de logements étudiants.

Depuis la rentrée, les étudiants de l’Isae, issu du regroupement de deux écoles d’ingénieurs (Ensica et SupAéro), peuvent profiter d’un campus complètement restructuré situé à l’extrémité nord du complexe scientifique de Rangueil à Toulouse.

L’Isae a en effet profité de ce regroupement géographique pour repenser la zone de vie étudiante. Déjà engagée dans la restructuration de ses locaux d’enseignement et laboratoires, l’école a choisi de déléguer un projet d’envergure consistant à ajouter 450 logements étudiants aux 532 existants sur un site dont le périmètre ne devait pas évoluer. A l’issue d’un dialogue compétitif, elle a signé, le 24 janvier 2012, un contrat de partenariat public-privé avec l’entreprise sociale de l’habitat (ESH) Colomiers Habitat.

Premier du genre en France pour une opération de logements étudiants, le contrat inclut la conception, réalisation, exploitation et maintenance. Il prévoit ainsi la gestion des résidences étudiantes et de la maison des élèves jusqu’au terme du contrat d’une durée de 27 ans.

Pour le financement, l’ESH s’est appuyée sur le Crédit foncier de France. Pour la conception et la réalisation du projet, elle a choisi le groupement de conception-réalisation conduit par Bouygues bâtiment Centre Sud-Ouest.

 

Deux phases

 

L’opération a été réalisée en deux phases. En juillet 2014, ont été livrés les 450 logements neufs. Cette première phase correspond à la construction de la moitié des six résidences prévus au total et à la transformation de l’ancien restaurant administratif de l’Isae en Maison des Elèves (MDE). Point central du campus (3 300 m2 de surface utile), elle accueille une partie des activités associatives et sportives de l’Isae: foyer des étudiants, salle de musculation, salle de yoga, salle de Dojo, salle de musique, service médico-social, locaux associatifs, locaux administratifs pour l’Isae et Colomiers Habitat.

Cet été, ont ensuite été livrés les 532 logements rénovés au sein d’un espace de vie totalement repensé.

L’ensemble des bâtiments, neufs et rénovés, présente un niveau BBC garanti par l’optimisation de l’isolation thermique, le raccordement sur un réseau de chaleur, la mise en œuvre d’équipements techniques performants: systèmes de récupération de chaleur «power-pipe», ventilation hygro B, éclairage basse consommation. «Le marché qui nous lie à l’Isae prévoit la gestion, la maintenance, l’exploitation et le renouvellement par Colomiers Habitat pendant 27 ans. Notre programme est ainsi le fruit d’une réflexion de coût global, dans lequel nous avons privilégié des matériaux et des produits de construction dans la recherche de pérennité et de durabilité. Par ailleurs, nous avons recherché performance durable et le confort de l’occupant», explique Fabienne Demenge, chef de projet Isae à Colomiers Habitat. Dans ce sens, l’ESH a opté pour le carrelage dans les espaces communs, moins cher en coût global. La réflexion sur les choix constructifs a conduit à choisir des salles de bains préfabriquées avec l’étanchéité se faisant sur une membrane en résine.

 

Optimiser l’espace

 

«L’idée du coût global s’est faite dès le plan-masse pour optimiser l’espace. Cela a d’ailleurs été une des difficultés du projet. L’Isae a en effet imposé d’installer les 450 logements supplémentaires sur l’équivalent de six terrains de tennis. Nous avons ainsi choisi une trame orthogonale pour que l’ancien et le nouveau cohabitent», explique Xavier Ratynski, architecte-dirigeant chez LCR Architectes.

Sur la base de la charte de plan d’occupation générale du site conçue par les urbanistes d’Urbane avec l’objectif d’unifier l’ensemble, les architectes ont également proposé de faire disparaître les véhicules. Ils sont aujourd’hui limités aux parkings situés au sous-sol des constructions neuves et en périphérie du campus, espace apaisé désormais traversé de voies piétonnes et cyclables. En cohérence avec leurs intentions de fluidité des parcours et d’homogénéité, un mail piéton, conçu comme une galerie, relie, par exemple, la totalité des résidences, neuves et rénovées.

 

Fiche technique

Maître d’ouvrage: Colomiers Habitat;

Equipe de conception-réalisation: Bouygues Bâtiment Centre Sud-Ouest (entreprise et mandataire), LCR Architectes et Atelier Méridional Joël Nissou Architectes (architectes), OTCE Midi-Pyrénées (TCE), Betom (fluides), Cap Terre (thermique), Gamba (acoustique);

Surfaces: 9 107 m2 de surface de plancher (SP) pour les résidences neuves (trois bâtiments de 150 logements chacun); 11 287 m2 SP pour les résidences rénovées (trois bâtiments de respectivement 192, 217 et 125 logements); 3 297 m2 SP (MDE).

Montant global des travaux: 38 millions d’euros HT

Montant global de l’investissement: 45 millions d’euros HT.

Montant de la redevance versée par l’Isae à Colomiers Habitat: un peu plus de 4 millions d’euros HT par an pendant 27 ans.

 

Focus

Avec plus de 50 ans d’expérience dans le logement social et 135 salariés, l’ESH Colomiers Habitat dirigée par Philippe Trantoul, DG, gérera en fin d’année 10 600 logements locatifs (hors foyers) répartis sur 103 communes et cinq départements de Midi-Pyrénées. L’ESH livre 600 logements en moyenne par an, dont 100 en accession sociale à la propriété.

 

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