Droit de l'environnement

Sols pollués et potentiellement pollués: transférer l’obligation de remise en état

Mots clés : Bâtiment d’habitation individuel - Pollution du sol

L’article 173 de la loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite Alur, a réformé plusieurs articles du Code de l’environnement concernant les sols pollués. La substitution d’un tiers intéressé et la mise en place du secteur d’information sur les sols sont les nouveautés apportées dans la gestion des sites pollués.

En 2015, le décret n° 2015-1004 du 18 août 2015 et l’arrêté relatif au transfert conventionnel partiel ou total à un tiers intéressé de l’obligation administrative de réhabilitation et dans un deuxième temps, le décret n° 2015-1353 du 26 octobre 2015 relatif aux secteurs d’information sur les sols prévus par l’article L 125-6 du Code de l’environnement ont été publiés.
Ces modifications impactent, d’une part, le droit des contrats, notamment parce qu’à l’obligation d’information de l’article L 514-20 du Code de l’environnement (1) pesant sur le vendeur, s’ajoute la nouvelle obligation d’information lorsque le terrain est situé dans un secteur d’information sur les sols (SIS) et, d’autre part, la hiérarchie des responsabilités au titre de l’obligation de remise en état (C. envr., nouvel article L 556-3 II).


1. SITES POLLUES ET DEPOLLUTION


1.1 Une nouvelle classification des sites polluants et potentiellement polluants


Les terrains ayant accueilli des installations classées pour la protection de l’environnement, ICPE font l’objet d’une règlementation spécifique dans le code de l’environnement (arts. L. 511-1 et suivants et R. 511 et suivants). Ces installations classées ont des activités qui peuvent présenter des dangers pour la santé ou la nature. La loi cite à cet effet, « les usines, ateliers, dépôts, chantiers et, d’une manière générale, les installations exploitées ou détenues par toute personne physique ou morale, publique ou privée ». De par leur nature polluante ou potentiellement polluante, une obligation administrative de réhabilitation pèse sur le dernier exploitant de l’installation classée, peu importe qu’elle soit soumise à autorisation, enregistrement ou déclaration (C. envr., art. L 512-6-1, L512-7-6 et L 512-12-1). Le dernier exploitant doit alors remettre le site de l’installation dans un état tel qu’il ne s’y manifeste aucun des dangers ou inconvénients mentionnés à l’article L. 511-1 et permettre un usage futur du site.


Depuis la loi Alur et particulièrement le décret du 26 octobre 2015 susvisé, les terrains répertoriés dans les SIS doivent faire l’objet, en cas de changement d’usage, d’études de sols et de mesures de gestion de la pollution pour préserver la sécurité, la santé ou la salubrité publiques et l’environnement (C. envr., art. L125-6). L’Etat, par l’intermédiaire des préfets, doit élaborer ces secteurs. Les préfets ont jusqu’au 1er janvier 2019 pour élaborer les SIS (C. envr., art. R 125-41 I et II).


En matière de droit des contrats, lorsqu’un terrain faisant l’objet d’une transaction est répertorié dans les SIS, le vendeur et le bailleur du terrain sont alors tenus d’en informer par écrit l’acquéreur ou le locataire (C. envr., art. L 125-7). A défaut de communication, l’acquéreur pourra demander la remise en état du site dans un délai de deux ans. La loi pose néanmoins des restrictions : la pollution constatée doit rendre le terrain impropre à sa destination, laquelle doit être précisée dans le contrat, et le coût de la remise en état ne peut pas paraître disproportionné par rapport au prix de la vente. L’acheteur pourra, alternativement, choisir de poursuivre la résolution du contrat ou de se faire restituer une partie du prix de vente. L’obligation d’information de l’article L 514-20 du code de l’environnement qui pèse également sur le vendeur lorsqu’une installation soumise à autorisation ou à enregistrement a été exploitée sur un terrain, prévoit la même sanction. Ces deux obligations d’informations sont alors distinctes et cumulatives. D’ailleurs, la nouvelle obligation de l’article L 125-7 du code de l’environnement s’applique « sans préjudice de l’article L 514-20 du code de l’environnement ».


En matière d’urbanisme, les SIS doivent figurer dans les documents d’urbanisme et les constructeurs sont soumis à de nouvelles contraintes quant à l’étude des sols. Lorsqu’un projet de construction est prévu dans un SIS, une étude des sols doit être menée afin d’établir les mesures de gestion de la pollution pour assurer la comptabilité entre l’usage futur et l’état des sols (C. envr., art. L 556-2). De la même manière, en cas de changement d’usage d’un terrain ayant accueilli une ICPE mise à l’arrêt définitif et ayant été réhabilitée pour permettre un autre usage conformément à l’article L 556-1 du code de l’environnement, le maître d’ouvrage doit veiller à ce que l’opération soit précédée d’une étude de sol afin d’assurer la compatibilité entre l’état des sols et l’usage futur du site.


1.2 Les contours de l’obligation de dépollution des sites pollués


La remise en état d’un site au titre de la police administrative des ICPE ne vise pas à une dépollution complète du terrain. Ainsi, lorsqu’une ICPE est définitivement mis à l’arrêt, son dernier exploitant doit dépolluer le site en fonction de son usage future. Il faut veiller en outre à ce que la pollution ne porte pas atteinte aux intérêts mentionnés à l’article L. 511-1 du code de l’environnement, à savoir la santé et la protection de la nature.


Pour les maîtres d’ouvrages à l’initiative d’un changement d’usage du site et les constructeurs qui souhaitent construire dans un SIS, les mesures de dépollution seront déterminées également en fonction de l’usage futur du terrain. Le nouveau décret du 26 octobre 2015 précise que les maîtres d’ouvrage, étant désormais obligés à réaliser une étude de sols, doivent faire ladite étude auprès d’un bureau d’études certifié dans le domaine des sites et sols pollués (C. envr., art. R 556-3). L’attestation délivrée par ce bureau d’études doit alors garantir que l’étude de sols, dont le contenu figure à l’article R 556-2 du code de l’environnement, a été réalisée et doit assurer la comptabilité entre l’état des sols et l’usage futur du site.


En cas de transaction impliquant un particulier, les parties peuvent alors prévoir dans leur contrat un niveau de dépollution plus exigeant que celui de la remise en état au titre de la police administrative. Les vendeurs et les acquéreurs ne sont pas en outre obligés à mener un diagnostic sur la pollution du site, mais il est fortement conseillé de le faire notamment lorsque le bien, objet de la transaction, a accueilli une ICPE ou a été répertorié dans un SIS. En fonction du résultat du diagnostic, les parties pourront alors soit se répartir les coûts d’une remise en état du site ou soit diminuer le prix de la vente. Cependant, le diagnostic ne garantit toujours pas l’état de la pollution des sols.


Une pollution mal connue ou inconnue peut être découverte après la conclusion du contrat. L’acquéreur, au titre d’un défaut de conformité (C. civ., art. 1603), pourra alors poursuivre le vendeur afin qu’il supporte les coûts de la réhabilitation du terrain lorsqu’il s’est engagé, dans l’acte de vente, à délivrer un terrain dépollué. Si les parties n’ont pas anticipé les risques d’une éventuelle pollution du site, la pollution pourra être appréhendée au titre d’un vice caché (C. civ., art. 1641). L’acquéreur ne pourra, cependant, poursuivre le vendeur que si la pollution rend le terrain impropre à sa destination. En cas de diagnostic sur l’état de la pollution des sols erroné (2), le diagnostiqueur pourra être tenu responsable des coûts de remise en état.


2. RESPONSABILITES DE LA REMISE EN ETAT


2.1. Le possible transfert de l’obligation de remise en état à un tiers


Le nouvel article L 512-21 du code de l’environnement permet au dernier exploitant d’une ICPE de transférer, partiellement ou totalement, à un tiers intéressé son obligation administrative de remise en état. Il s’agit d’un tiers, parce qu’il est étranger à l’exploitation du site, mais intéressé par le site en vue de développer, par exemple, un projet immobilier. L’obligation de remise en état peut néanmoins revenir au dernier exploitant en cas de défaillance de ce tiers ou de l’impossibilité de mettre en oeuvre les garanties financières.


Le décret du 15 août 2015 précise la procédure à suivre, le transfert étant soumis à plusieurs accords et garanties. Le « tiers demandeur » doit d’abord obtenir un accord préalable du préfet en lui adressant une demande comprenant l’accord écrit du dernier exploitant sur le type d’usage futur envisagé et l’étendue du transfert des obligations de réhabilitation et de surveillance, et la proposition de l’usage futur du site qu’il envisage. A cela s’ajoute l’accord du maire ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’urbanisme et du propriétaire, lorsque l’usage futur du site qu’il envisage n’est pas soit définis dans l’arrêté d’autorisation ou d’enregistrement de l’installation ou soit ne correspond pas à celui déterminé en application des dispositions applicables du code de l’environnement (C. envr., art. R. 512-76). Ensuite, en cas de réponse positive du préfet, il devra indiquer le type d’usage retenu et le délai dans lequel le tiers demandeur devra lui adresser le dossier de demande de substitution comprenant, notamment, les mesures de gestion de dépollution pour assurer la compatibilité de l’usage futur et l’état des sols (C. envr., art. R 512-78). Le préfet doit transmettre au dernier exploitant ce dossier afin de recueillir son accord.


Le préfet va statuer sur la demande de substitution et en cas d’accord, délivrera un arrêté de substitution dans lequel il définira les travaux à réaliser compte tenu du type d’usage retenu, le délai dans lequel ces travaux doivent être mis en oeuvre et le montant et la durée des garanties financières. Le préfet doit fixer également le délai dans lequel le tiers demandeur devra lui adresser l’attestation de la maîtrise foncière du terrain, ou l’autorisation du propriétaire de réaliser les travaux prescrits, et l’attestation de constitution des garanties financières. Passé ce délai, l’arrêté est caduc et le dernier exploitant devra alors réaliser la remise en état du site.


Le tiers doit attester de ses capacités à réaliser les travaux de réhabilitation du site en justifiant de capacités techniques suffisantes et de garanties financières couvrant la réalisation desdits travaux. Le tiers est ainsi soumis aux mêmes obligations administratives que le dernier exploitant.

L’arrêté du 18 août 2015 a précisé les modèles d’attestation de constitution des garanties financières en fonction de la garantie choisie par le tiers demandeur. Il peut s’agir en premier lieu d’une garantie à première demande d’un établissement de crédit, d’une société de financement, d’une entreprise d’assurance, d’une société de caution mutuelle, en deuxième lieu d’une consignation entre les mains de la Caisse des dépôts ou en troisième lieu d’une garantie autonome à première demande dans les conditions prévues par l’article R 512-80 du code de l’environnement.


2.2. La création d’une hiérarchie des responsables en matière des sols pollués


Le nouvel article L 556-3 II du code de l’environnement clarifie la hiérarchie des responsables de l’obligation administrative de remise en état. En premier lieu, le dernier exploitant d’une ICPE à l’origine de la pollution des sols, ou le tiers intéressé et le maître d’ouvrage à l’initiative du changement d’usage, chacun pour ses obligations respectives. Pour les sols pollués par une autre origine, le producteur des déchets ayant contribué à l’origine de la pollution des sols ou le détenteur des déchets dont la faute y a contribué. En deuxième lieu, à titre subsidiaire et en l’absence des principaux responsables, le propriétaire du terrain s’il est démontré qu’il a fait preuve de négligence ou qu’il n’est pas étranger à cette pollution. Le législateur reprend la jurisprudence du Conseil d’Etant ayant reconnu la responsabilité subsidiaire du propriétaire négligent en matière des sols pollués (3).

 

(1) Article L514-20 : Lorsqu’une installation soumise à autorisation ou à enregistrement a été exploitée sur un terrain, le vendeur de ce terrain est tenu d’en informer par écrit l’acheteur ; il l’informe également, pour autant qu’il les connaisse, des dangers ou inconvénients importants qui résultent de l’exploitation. (…).

(2) Cass., ch. mixte, 8 juill. 2015, n° 13-26.686

(3) Notamment, CE, 1er mars 2013, n° 348912 et CE, 26 juillet 2011, n°328651.

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