Immobilier

Semaine nationale des HLM : les 5 inquiétudes des bailleurs sociaux

Mots clés : Bâtiment d’habitation individuel - Logement social - Urbanisme - aménagement urbain

A l’occasion de la semaine nationale des HLM, qui se déroule du 13 au 21 juin, les bailleurs sociaux font le point sur les difficultés rencontrées au 1er semestre 2015. Certaines équipes municipales bloquent toujours les programmes, notamment en Ile-de-France, le règlement financier de l’Anru n’est toujours pas adopté, la révision des plans locaux d’urbanisme ralentit la construction… Tous ces points noirs freinent la production de logements sociaux.

Pour 2015, les bailleurs sociaux devront construire 120 000 logements sociaux. Cet objectif, fixé par le gouvernement dans le cadre du pacte d’objectifs et de moyens pour la mise en œuvre du plan d’investissement pour le logement, semble difficile à atteindre tant les principaux intéressés relaient les difficultés rencontrées sur le terrain.

Alors bien sûr, le gouvernement tape du poing. Récemment, il a envoyé un message de fermeté aux 218 villes carencées (c’est-à-dire, soumises à la loi SRU, qui n’atteignent pas le quota de 25% de HLM sur leur territoire, et dont les efforts en la matière sont jugés insuffisants). Désormais, les maires réticents à construire ont le choix : soit ils signent un « contrat de mixité sociale » avec le préfet d’ici la fin de l’année 2015 et s’engagent sur des objectifs de production et sur les moyens à mobiliser, soit le préfet utilise son droit de préemption et reprend l’instruction des permis de construire.

Pour Marianne Louis, secrétaire générale de l’Union sociale pour l’habitat (USH), la mesure va dans le bon sens. Mais il faut aller plus vite. « Pour ceux qui refuseront de s’engager ou qui reporteront à plus tard leur programme de logements sociaux, c’est autant de mois et même d’années perdues pour la production réelle. À mi-2015, aucun préfet n’a accordé un permis de construire dans l’une des 218 communes carencées à la place de l’édile concerné et je crains que l’année 2015 ne voie aucune décision allant en ce sens. » 

 

Programmes immobiliers débloqués, mais moins denses

 

Les bailleurs sociaux se font l’écho d’autres difficultés. L’an passé, à la suite des élections municipales, la construction de 20 000 logements se retrouvait bloquée. « Aujourd’hui, certains programmes sont encore suspendus. Cela concerne surtout l’Ile-de-France et touche plusieurs centaines de logements. Ces projets ne sont pas perdus, mais retardés », veut croire Yves Laffoucrière, directeur général d’Immobilière 3F. Les équipes municipales en place depuis un an se laissent le temps de revoir les projets de construction, et certaines « optent pour des opérations moins denses », signale Alain Cacheux, président de la fédération des offices publics de l’habitat (OPH). Pour Marianne Louis, pas d’illusion : « on ne note pas d’appétence particulière des maires pour le logement social, ni même pour le logement d’une manière plus générale. ».

 

Impatience au sujet du règlement financier de l’Anru

 

Six mois après le lancement du nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU ou Anru 2) doté de 5 milliards d’euros, les bailleurs sociaux s’impatientent. « J’aimerais connaître le règlement comptable et financier relatif au NPNRU, signale Yves Laffoucrière. J’espère que nous en saurons plus lors du conseil d’administration de l’Anru du 23 juin. » Le professionnel devra attendre encore un peu. Car selon les services de l’Anru, « les règlements général et financier sont en cours d’élaboration. Les grands principes en seront présentés à l’occasion du Conseil d’Administration du 23 juin, mais les documents seront finalisés ultérieurement. » Enfin, selon le ministère de la Ville, le règlement devrait être définitivement adopté courant Juillet, toujours à l’occasion d’un conseil d’administration.

 

Incertitudes autour de la révision du PLU

 

La révision (à venir ou en cours) des plans locaux d’urbanisme (PLU) s’avère parfois blocante pour la construction. « En Ile-de-France, je note un certain attentisme de nombreux maires, qui se posent des questions sur l’avenir du PLU », signale Daniel Biard, président du groupe Polylogis. Et pour cause, le projet de loi Notre, actuellement débattu au Parlement, brouille les pistes. En première lecture, les députés ont voté pour le transfert de la compétence PLUI aux conseils de territoire, après l’obtention de l’avis conforme de la métropole du Grand Paris. Mais les sénateurs ont réintroduit l’avis simple de la métropole sur les PLU. Ailleurs en France, « les communes attendent un soutien financier pour aller plus loin dans la révision de leur PLU », alerte Pierre Tonneau, directeur général du groupe d’intérêt économique (GIE) Logement Français.

 

Aides à la pierre encore rognées ?

 

Pour 2015, les aides à la pierre (qui subventionnent la construction de logements sociaux) sont passées sous le seuil des 400 millions d’euros. Un coup dur pour les bailleurs, d’autant plus qu’ils craignent de nouvelles coupes pour 2016. « La ministre du Logement Sylvia Pinel ne s’est pas montrée très rassurante sur le sujet, s’inquiète Alain Cacheux. Je crains que les coupes en matière de politique du logement soient concentrées sur les aides à la pierre, ce qui ferait mécaniquement grimper le coût de sortie des logements. » Et donc, augmenterait la pression sur les loyers.

 

Accompagner la réorganisation territoriale

 

Ce n’est pas vraiment une difficulté, mais plus une nécessité. Les bailleurs sociaux doivent suivre le mouvement et la naissance des nouvelles régions au 1er janvier 2016 les oblige à se réorganiser. « Cela va impacter nos activités, la création des nouvelles régions incite à nous positionner sur des territoires où nous étions absents, réfléchit Daniel Biard. Par exemple, avec la fusion des régions Languedoc-Roussillon et Midi-Pyrénées, Castelnaudray va devenir une ville attractive pour nous, car elle se situe entre Montpellier et Toulouse. » D’autres cherchent à rationaliser leur réseau. « Nous sommes en train de fusionner nos agences de Blois et d’Orléans, indique Yves Laffoucrière. Et au 1er juillet, nous fusionnerons deux agences en région Centre dotées d’un patrimoine de 11 000 logements. Cette stratégie vise à réaliser des économies d’échelles, pour lancer plus de programmes. » Big is beautiful ? Cela reste encore à démontrer.

 

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