Logement

Rénovation énergétique : les copropriétés en panne

Mots clés : Bâtiment d’habitation individuel - Efficacité énergétique - Gestion immobilière

Alors qu’ils représentent une part importante des logements à rénover, les collectifs d’habitations n’avancent pas vers la performance thermique. Les raisons de leur frilosité sont identifiées. Reste à y remédier.

Pourquoi les copropriétés ne rentrent-elles pas (ou peu) dans la rénovation énergétique et comment les inciter à y prendre part ? C’est ainsi que peut se résumer la question posée au débat organisé à l’occasion de l’assemblée générale de l’Anil, le 4 décembre 2013, sous le titre : « Travaux de rénovation énergétique des copropriétés : le passage à l’acte ». L’enjeu est de taille. En extrapolant les chiffres de l’enquête Logement 2006 de l’Insee, ce sont 650 000 copropriétés pour 10 millions de logements qui attendent au bord du chemin.

 

Des obstacles à surmonter

 

De nombreux freins empêchent les copropriétés de prendre le train, dont le premier tient à leur statut et à leur fonctionnement. Hélène Dadou, sous-directrice à la direction générale de l’aménagement du logement et de la nature (DGALN), relève le mode de prise de décisions et les règles de majorité. D’ailleurs, le projet de loi Alur entend simplifier le vote des travaux et en imposer certains. Mais ce ne sera pas la panacée. Ni les facilités de vote introduites par la loi Grenelle II du 12 juillet 2010, ni les obligations légales relatives au diagnostic de performance énergétique ou à l’audit énergétique, au plan de travaux d’économies d’énergie ou au contrat de performance énergétique n’ont permis de débloquer la situation. « Le principal obstacle tient à un élément de contexte », constate Isabelle Rougier, directrice générale de l’Anah. « Tout se joue à l’assemblée générale. » Or le rythme des travaux ne peut pas se satisfaire du rythme de vie de la copropriété, avec une assemblée générale par an pour voter les travaux.

Les copropriétaires sont individuellement résistants, hostiles ou indifférents. Le plus souvent, ils ne perçoivent pas l’intérêt d’une rénovation énergétique. L’absence de certitude sur les résultats et le temps de retour sur investissement renforcent ce désamour. Enfin, la matière est aride, et rares sont les compétences pour lancer un audit, recueillir les données préalables nécessaires sur l’immeuble, comprendre et se décider sur les scénarios possibles. Ce handicap en matière de compétence est bien identifié du côté des professionnels de l’immobilier. Jacky Chapelot, président adjoint de la Fnaim, estime qu’il faut « former les syndics au plan technique et financier pour qu’ils puissent expliquer les enjeux aux copropriétaires. »

Si l’obstacle du manque d’argent est tenu en lui-même pour négligeable par les intervenants au débat en raison des dispositifs existant ou à venir dans la loi de finance pour 2014 (subvention anah, crédits d’impôts développement durable, prime de 1 350 € destinés aux ménages modestes, éco-prêt à taux zéro, etc.), Kathy Narcy, sous-directrice à la direction générale de l’aménagement, du logement et de la nature pointe néanmoins « des restes à charge trop élevés. » Pour elle, le levier peut être financier mais pas sans une action d’information et d’accompagnement des copropriétaires d’une part, et de sensibilisation des professionnels à des travaux de qualité à prix raisonnable d’autre part.

 

Economies, environnement et confort

 

D’où, la recherche d’outils innovants. Deux exemples. Le premier fait intervenir un tiers-financement pour diminuer le montant du reste à charge. Testée en Ile-de-France, à l’instigation du Conseil régional, la formule présente l’avantage, selon Jean-Claude Gaillot, président de Energies Posit’if, « de donner un interlocuteur unique aux différents intervenants, groupement des entreprises, copropriétaires et syndic de copropriété, du diagnostic jusqu’à la délivrance de la garantie de performance énergétique. » La notion est définie, sur adoption d’un amendement, à l’article 57bis du projet de loi Alur, comme « l’intégration d’une offre technique, portant notamment sur la réalisation des travaux, à un service comprenant le financement partiel ou total de ladite offre, en contrepartie d’une rémunération sous forme de redevance globale, régulière et limitée dans le temps. »

Le deuxième exemple consiste à lier économies et dépenses. La règle d’or est de financer les travaux par les économies. Cette solution ne trouve à s’appliquer qu’une fois sur deux selon Jean-Claude Gaillot, mais Virginie Schwarz, directrice générale déléguée de l’Ademe, voit dans la rénovation à coûts compensés, déjà utilisée en Suisse ou en Autriche, un moyen d’y parvenir. Par exemple, le prix de vente du droit de rehausser des immeubles existants permet de financer les travaux.

« Le meilleur déclencheur de l’envie de lancer des travaux de rénovation énergétique, c’est la baisse des charges pour le locataire et une augmentation de la valeur de son bien pour le propriétaire. » explique Hélène Dadou. David Rodrigues, responsable juridique logement à la CLCV, milite pour « passer à un argument non financier. Si les locataires les plus jeunes sont sensibles au développement durable, estime-t-il, la plupart des occupants, propriétaires ou locataires peuvent entendre l’argument du confort et du gain de qualité du cadre de vie. »

 

Accompagnement et garantie

 

Pour tirer les copropriétés de leur apathie, le facteur humain a son rôle à jouer. David Rodrigues invite à « créer une synergie  entre le conseil syndical, le syndic et à un travail régulier sur une période de deux à quatre ans. » Le rétablissement de la confiance à l’égard des syndics, des architectes, des bureaux d’études, des entreprises, etc. est entrevu comme un moyen de faire décoller l’effort de rénovation souhaité.

Cette petite révolution dans la copropriété ne peut se faire sans accompagnement. Si les Adil, les Espaces Info Energie, les agences locales de l’énergie, les associations Pact ont leur rôle à jouer, Virginie Schwarz identifie deux piliers : « un leader énergétique dans la copropriété pour incarner et porter le projet et un tiers de confiance pour sécuriser la démarche et rassurer les copropriétaires. » Et Hélène Dadou de conclure : « Le passage à l’acte passe par la caution des autorités publiques de proximité grâce à la garantie d’impartialité. »

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    Arrêtons de faire de l’angélisme ! Essayez donc de mettre une douzaine de français autour d’une table, le tout chapeauté par un syndic qui a négocié des audits à des prix ridicules et dont l’intérêt est d’en faire le moins possible. Vous obtenez le cocktail parfait pour qu’il ne se passe rien. Caricature me direz vous !! …oui c’est vrai que j’ai forcé le trait pour faire sourire. Mais si je plaisante,c’est que mes dossiers n’avancent pas en parti pour ses raisons . Seul la contrainte fera bouger les choses, dans la douleur et les grognements, enfin c’est juste mon avis !
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