Logement

Rénovation énergétique des copropriétés : un chantier type en attendant le tiers financement

Mots clés : Economie mixte - Efficacité énergétique - Etat et collectivités locales - Gestion immobilière - Situation économique

La copropriété Lançon-Rungis (Paris XIIIe) doit servir de projet vitrine à la société d’économie mixte francilienne de tiers financement, pour l’aider à massifier la rénovation énergétique dans la région.

« Il faut massifier la rénovation énergétique des copropriétés privées ». De Chantal Jouanno, vice-présidente de la Région Ile-de-France en charge de l’Environnement à son homologue de la Ville de Paris, Célia Blauel en passant par l’Ademe, l’Anah et jusqu’à l’Union européenne, tous reprennent ce nouveau mantra qui résonne d’immeuble en immeuble à mesure que les opérations exemplaires se multiplient. Une massification nécessaire pour atteindre les ambitieux objectifs fixés par la loi de Transition énergétique. Rien qu’en Ile-de-France, un million de logements en copropriété sont concernés.

Ce lundi 30 mai, le cri a encore retenti, alors que la SEM Energie Posit’IF, la première société de tiers-financement dédiée à la rénovation énergétique, présentait le chantier de la copropriété Lançon-Rungis dans le XIIIe arrondissement de Paris.

 

Archétype

 

Un chantier exemplaire, presque l’archétype du chantier de rénovation de copropriété privée. Tous les ingrédients qui ont fait la réussite des opérations de ce genre ces dernières années (la copropriété Fontaine d’Aligre dans le XIIe arrondissement de la capitale, la tour Super-Montparnasse dans le XIVe, la copropriété Du Guesclin dans le XVe) sont en effet réunis : un bâtiment des années 60 de 31 logements, typique « passoire thermique », un système de chauffage en fin de vie, un ravalement à effectuer, un conseil syndical ultra-motivé, des discussions et des explications sans cesse renouvelées auprès des copropriétaires, un accompagnement technique et économique en phase d’étude, en phase chantier et après livraison, puis enfin un financement le plus large possible (de la Ville de Paris jusqu’à la Banque européenne d’investissement ! voir Focus) prenant en charge plus de la moitié du coût total de l’opération qui s’élève à un peu plus d’un million d’euros (1 043 595 € précisément) soit 33 000 € TTC par appartement. Le tout coordonnée via un guichet unique : la SEM Energie Posit’IF.

Le tiers-financement dans tout ça ? Nous y reviendrons.

 

Focus

Les aides mobilisées par la copropriété

Les aides collectives : l’Appel à Manifestation d’Intérêt « Copro Durable » de l’Ademe et du Conseil Régional d’Ile-de-France

La Région Ile-de-France et l’Ademe incitent financièrement les copropriétés à réaliser des travaux ambitieux afin de réduire leurs consommations d’énergie. Ces travaux doivent permettre d’atteindre a minima le niveau du Label « BBC Effinergie Rénovation ». La copropriété de Lançon-Rungis a été retenue en 2015 par l’Ademe et la Région pour obtenir cette subvention dont le montant s’élève à 324 840 €.

Les aides individuelles : Les aides de l’Anah et les aides complémentaires du Conseil régional et de la Ville de Paris

Dans le cadre du programme « Habiter Mieux », l’Anah accorde des aides pour l’amélioration des résidences principales des propriétaires en fonction de leurs revenus. Une enquête sociale a été menée auprès des copropriétaires de Lançon-Rungis à l’été 2015 afin d’identifier les ménages éligibles : 5 d’entre eux ont présenté leur dossier et ont bénéficié des aides « Habiter Mieux ». Des aides complémentaires de la Ville de Paris et de la région Ile-de-France ont fait monter la somme à 106 243 €.

Le Crédit d’Impôt Transition Energétique : les copropriétaires de la résidence Lançon-Rungis pourront mobiliser 120 000 euros via ce crédit d’impôt.

Les solutions pour financer le reste à charge : Le prêt collectif de Domofinance bonifié par le Conseil régional d’Ile-de-France.

Bonifié par le Conseil régional d’Ile-de-France, ce prêt offre des conditions avantageuses : accessible sans conditions de ressource, son taux est de 2,31% TEG sur 15 ans. Cette offre de prêt à adhésion volontaire a été retenue par 23 copropriétaires.

 

 

 

 

En attendant, l’accompagnement et les aides mobilisés se sont avérés plus que nécessaires pour le président du conseil syndical Michel Riou : « Lorsque nous avons commencé la démarche en 2013, on se savait pas vraiment dans quoi on se lançait. Si on l’avait su, pas sûr qu’on l’aurait fait ! »

En effet, le menu se révèle copieux : un nouveau système de chauffage au gaz, l’isolation du toit-terrasse et la pose de panneaux solaires sur le toit pour la production d’eau chaude sanitaire, de nouvelles menuiseries, un nouveau système de ventilation, une isolation thermique par l’extérieur (voir encadré « En savoir plus« ) et un petit « plus » architectural proposé par le cabinet Equateur, avec une dizaine de nouveaux balcons .

 

 

Performance garantie

 

Le résultat visé : un niveau BBC Rénovation et une consommation en énergie primaire de 98 kWh/m2/an (niveau C sur l’étiquette énergétique) contre 300 kWhep/m2/an (niveau E) actuellement. Et une économie sur la facture énergétique de de 60 % soit un trimestre entier de charges ou 80 € par mois par logement.

Une performance qui sera, une fois n’est pas coutume, « garantie » par la SEM Energie Posit’IF via le bureau d’études thermique et fluides, Pouget Consultants. « Effectivement, nous n’allons pas nous contenter de livrer le chantier. Nous allons installer des instruments simples et tout mesurer », confirme Florent Loussouarn, en charge du projet. « Des calorimètres mesureront les échanges de chaleur, les débits d’air seront également mesurés, tout comme la performance des panneaux solaires thermiques en toiture. Par ailleurs pour contrôler l’effet rebond, des capteurs de température seront placés dans un échantillon de logements. Nous pourrons contrôler si les températures relevées sont conformes au contrat d’intervention que nous avons signé et aux calculs que nous avons effectués ».

Tous les résultats seront ensuite mis en ligne sur une plateforme numérique interne à l’immeuble, pour continuer à impliquer les copropriétaires. Et surtout afficher la performance. Car comme l’a confirmé Chantal Jouanno : « l’opération Lançon-Rungis est la dernière étape nécessaire avant la massification de la rénovation et un démonstrateur des gains économiques et sociaux majeurs qu’elle implique ».

 

Tiers-financement : ça bloque

 

A ce titre, elle a confirmé que la Région allait augmenter le capital de la SEM Energie Posit’IF de 3 millions d’euros et enfourcher un nouveau cheval de bataille : « lever le blocage au tiers-financement ». En effet, la copropriété Lançon-Rungis, n’a, pour des raisons réglementaires, pas pu profiter du dispositif qui permet – pour faire simple – à une SEM comme Energie Posit’IF d’avancer les fonds pour la réalisation des travaux et de se rembourser sur les économies de charges réalisées. Malgré la loi Alur créant les sociétés de tiers-financement, et la loi de Transition énergétique créant le cadre juridique nécessaire, malgré également le soutien de l’Europe et les crédits importants alloués par la Commission européenne via le Fonds européen d’investissement stratégique (FEIS), le fameux « plan Juncker », de 100 M€, le dispositif butte sur la loi Warsmann « relative à la simplification du droit et à l’allègement des démarches administratives ». La loi stipule en effet que les opérations d’emprunt collectif soient cautionnées par une entreprise d’assurance agrée. Or, a expliqué Brice Nkonda président du conseil de surveillance d’Energie Posit’IF, « seule une poignée de sociétés de caution se sont positionnées sur le marché et mettent leurs offres à disposition des établissements financiers proposant ce type de prêts collectifs. Et nous sommes toujours à la recherche de celle qui acceptera de cautionner du tiers-financement, qui est une cible primordiale pour massifier le chantier de la rénovation énergétique ».

La SEM promet le déblocage pour « fin 2016 ». En attendant, le cri de ralliement ne devrait-il pas plutôt être : « il faut massifier le cautionnement de la rénovation énergétique » ?

 

En savoir plus

sur le projet de rénovation de la copropriété Lançon-Rungis

Pour faire prouver l’intérêt d’une rénovation énergétique globale, le bureau d’études Pouget Consultants s’est appuyé sur un calcul simple : « En 2013, la copropriété s’est retrouvée face à une chaufferie fioul à remplacer et à un ravalement de façade à effectuer », raconte Florent Loussouarn de Pouget Consultants. « Cela représentait le point d’entrée de ce que nous appelons le « scénario zéro ». A savoir : sur 10 ans, combien couterait en termes de charges d’entretien du patrimoine, le fait de ne rien faire de plus que de changer la chaudière et de faire le ravalement simple. Nous avons ensuite comparé ce chiffre à l’effort mensuel – c’est à dire le remboursement du prêt pour les travaux moins les économies sur les charge – que représenterait une rénovation au niveau BBC. Celle-ci s’est avérée plus avantageuse. »

Pour remplacer la chaufferie fioul, Pouget a opté pour le gaz : « le réseau de chaleur urbain est une bonne solution mais la chaufferie se trouvant en toiture, il était plus pratique d’opter pour une chaudière gaz. Nous avons également préconisé des panneaux solaires thermiques pour l’ECS ».

Pour le nouveau complexe de ventilation, une VMC simple flux hygroréglable de type B – il a fallu convaincre les copropriétaires : « une bonne ventilation, c’est moins palpable que le chauffage neuf et une nouvelle robinetterie en termes de gains de confort. Ensuite, c’est la promesse de travaux lourds dans des parties privatives. Quant à la qualité de l’air intérieur ce n’est généralement pas une préoccupation majeure des habitants ». De nouveaux caissons d’extraction ont été installés sur les socles existant. Dans les logements, des entrées d’air ont été apportées par les menuiseries neuves et des section de passage en dessous des portes agrandies. Une réflexion a été menée sur l’esthétique des bouches d’extraction avec les occupants de l’immeuble.

Enfin, la thermographie du bâtiment ayant montré que les déperditions de chaleur s’effectuaient surtout au niveau des murs. C’est une ITE qui a été choisie pour régler le problème. Une isolation en laine de roche de 18 cm recouverte d’un enduit simple semblable à l’existant. Réalisée par l’entreprise Peintec, elle nécessitera 5 mois de travail et une logistique particulière : une grue électrique le long d’un trottoir, une sapine et un espace d’entrepôt des marchandises sur un toit-terrasse ! A noter que ce chantier représentera le premier chantier d’isolation « zéro carbone » puisque toutes les émissions de GES calculées en amont seront compensées par la plantaison de 2900 arbres à Madagascar.

 

 

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  • - Le

    Région paradoxale...

    Cela fait plaisir de savoir que la Région souhaite massifier la rénovation énergétique des copropriétés alors que le mois dernier, cette même Région avait décidé de de suspendre les aides à la rénovation énergétique des copropriétés pour 2016 !
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