Logement

Réhabilitation des logements sociaux : une mine d’or dans la diagonale du vide

Mots clés : Bâtiment d’habitation individuel - Logement social - Rénovation d'ouvrage

Quelque 144 millions d’euros seraient nécessaires pour réhabiliter, voire démolir, les logements sociaux vacants dans les territoires touchés par l’exode rural. Objectif : rendre ces habitations plus attractives afin de résorber la forte vacance locative enregistrée dans ces zones.

Qui a dit qu’il n’y avait pas de business à faire dans la « diagonale du vide » ? Dans cette zone composée de territoires touchés par la désindustrialisation qui va du Nord-Est au Sud-Ouest de la France, les bailleurs n’ont pas besoin de construire des logements sociaux – le taux de vacances peut atteindre jusqu’à 20% du parc – mais de les réhabiliter voire de les démolir pour rendre les quartiers plus attractifs. Les logements construits dans les années 1960 pour accompagner le développement des industries et accueillir les ouvriers y travaillant ne correspondent plus aux attentes des habitants. Souvent trop grands (4 voire 5 pièces alors que la demande se concentre sur des 2 à 3 pièces), jugés vieillots, ces habitats peinent à séduire et restent vacants. Ce qui coûte cher aux bailleurs.

Aux loyers non perçus, il convient d’ajouter les frais de remise en état des logements. Car la concurrence entre bailleurs sociaux (et parfois même, avec les bailleurs privés) est rude. Selon une étude menée par la fédération des offices publics de l’habitat (OPH) « entre 10 et 20% des habitations mériteraient d’être démolies. » « 40% des logements doivent faire l’objet d’une réhabilitation lourde, le reste du parc pourrait se contenter de programmes de maintenance courante », complète Laurent Goyard, directeur général de la fédération des OPH lors de la convention nationale de l’union sociale pour l’habitat (USH) sur le thème des « territoires en décroissance » mardi 24 juin au Creusot. Au total, 893 300 logements seraient concernés par la réhabilitation ou la démolition selon le document pour un coût de 144 millions d’euros. Et c’est une fourchette basse ! Car l’étude ne porte que sur le patrimoine des OPH (elles détiennent 2,2 millions de logements sociaux, soit un peu moins de la moitié du parc HLM en France). Au final, le nombre d’habitations à réhabiliter, voir à détruire, pourrait être bien plus important.

 

Financer les 144 millions d’euros de dépenses

 

Une fois le constat posé, la question du financement reste en suspens. « Nous allons devoir intervenir dans les centres villes, en créant des structures ad hoc pour répondre aux besoins, estime Christian Baffy, président de la fédération des entreprises sociales pour l’habitat (ESH). Nous devrons également trouver de nouveaux investisseurs en faisant appel aux institutionnels comme les caisses de prévoyance, d’assurance… Enfin, nous pouvons porter le fonds de mutualisation à 300 voire 400 millions d’euros contre 250 millions actuellement. »

Pour Marie-Noëlle Lienemann, sénatrice (PS) et présidente de la Fédération nationale des sociétés coopératives d’HLM (FNSCHLM), l’Etat ne doit pas se désengager et les offices HLM « doivent proposer plus de services d’ingénierie car certains élus n’ont pas de SEM et ne disposent pas d’outils d’aménagement ». La sénatrice fait également un appel du pied aux architectes, jugés indispensables pour « reconquérir les centres-bourgs en proposant une diversité de l’offre. Dans ces logements, chacun doit pouvoir jouir soit d’une terrasse, soit d’un jardin. » Objectif : attirer les ménages dans ces zones peu prisées. Le monde HLM va plancher sur la question et transmettra ses conclusions à Sylvia Pinel, ministre du Logement, avant le congrès de l’USH organisé à Montpellier du 22 au 24 septembre.

 

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