Immobilier

RBR 2020-2050 : quelle valorisation de l’immobilier ?

Mots clés : Démarche environnementale - Gestion et opérations immobilières - Situation économique

Dans le cadre du groupe de travail RBR 2020-2050, lancé en 2011 par le Plan Bâtiment Durable, Jean Carassus et Bernard Roth (1), tous deux spécialisés dans l’immobilier, ont publié mardi 12 avril leur 3e note intitulée « Immobilier et bâtiment : cinq questions de prospective sur valeur et économie ». Obsolescence, valeur marchande et cycle de vie des actifs immobiliers, finance carbonée… autant de sujets qui y sont abordés.

« La fabrication et la gestion de la ville sont à la fois un élément déterminant de la transition énergétique et écologique, un facteur essentiel du vivre ensemble et un ensemble d’actifs immobiliers détenus à plus ou moins long terme par des investisseurs institutionnels et individuels qui représentent, à côté des investisseurs-utilisateurs, une partie prenante déterminante des choix de la commande urbaine », commence la note « Immobilier et bâtiment : cinq questions de prospective sur valeur et économie ».

Dans une perspective à moyen et long termes 2020-2050, ce document propose une synthèse centrée sur 5 questions :

1 – Quel sera le mouvement de valorisation/dévalorisation des actifs immobiliers ?

2 – Comment se posera la question valeur marchande/valeur non marchande des actifs immobiliers ?

3 – Comment l’économie de la fonctionnalité va-t-elle progresser dans l’immobilier ?

4 – Comment va se développer la thématique du cycle de vie des actifs immobiliers et de l’économie circulaire ?

5 – Y aura-t-il un lien entre finance carbonée et risque pénal ?

 

Valorisation/dévalorisation des actifs

 

Il existe un mouvement de valorisation de l’immobilier variable selon les pays et, au sein des pays, selon les territoires. Entre 1965 et 2000, en France, au Royaume-Uni et en Espagne, le prix des logements a évolué approximativement comme le revenu (plus ou moins 20%), mais entre 2000 et 2015, la valeur marchande a fortement progressé et a décroché des revenus. Cette évolution générale recouvre des réalités très différentes selon les territoires.

L’immobilier tertiaire connaît lui aussi une situation contrastée, relève la note. En Ile-de-France, selon l’Observatoire régional de l’immobilier d’entreprise, un actif immobilier bien situé à très haute valeur marchande coexiste avec 3,3 millions de m² de bureaux vacants, dont 800 000 m² qui le sont depuis plus de 4 ans, « la valeur marchande de ce dernier segment étant faible, nulle, voire négative ».

Pour les auteurs de l’étude, ce mouvement de variation des valeurs marchandes immobilières s’explique par le mécanisme d’obsolescence (à ne pas confondre avec la vétusté) et ses six dimensions : territoriale, sociologique, économique, architecturale, technique et réglementaire. Ce phénomène d’obsolescence devrait s’accélérer dans les prochaines années sous la pression de la consommation énergétique, aux émissions de CO2, à la distance des transports en commun… Déjà, sur des marchés détendus, dès aujourd’hui, la différence de prix de vente entre une maison de diagnostic énergétique C et une maison de diagnostic F ou G est de l’ordre de 15 à 20 %.

 

 

« Comment les méthodes d’évaluation de la valeur marchande des immeubles vont-elles prendre en compte ces dimensions ? », s’interrogent les auteurs qui émettent l’éventualité, « pour limiter le prix des immeubles à valeur marchande élevée, de déconnecter la propriété foncière de la propriété de l’immeuble, avec un foncier loué sur longue période, dans le cadre d’un bail emphytéotique, à l’exemple de Londres, des villes des pays scandinaves ou des Hospices civils de Lyon ou du « bail réel immobilier » instauré par l’ordonnance de février 2014 relative au logement intermédiaire. Mais, comme la valorisation marchande immobilière est liée au phénomène de métropolisation, la question se pose de savoir comment lutter contre la perte d’attractivité des territoires situés hors de ces métropoles.

 

Valeur marchande et non marchande des actifs immobiliers

 

La valeur marchande est fondée sur le cash-flow et la perspective de plus-value, le coût de la dette, la gestion de risque du marché et la gestion du risque du bien. Comment vont se développer les différentes dimensions de la valeur non marchande ?

La question de la mutabilité des immeubles, l’impact de  la mutualisation des immeubles, le capital symbolique le rôle de choix d’éthique et de responsabilité sociétale seront pris en compte. Mais, « l’empreinte carbone devrait être dans tous les cas un facteur essentiel, estiment les auteurs de la note. Intégrer le prix du carbone dans la valeur marchande semble inéluctable ».

D’autres externalités sont monétisables : la qualité de l’air intérieur, la qualité de la lumière, la ventilation et le confort thermique, la productivité des employés d’un immeuble de bureaux, les effets d’agglomération d’une gare… « Dans de nombreux cas, la monétarisation des éléments non marchands aura tendance à augmenter la valeur et l’attractivité d’un immeuble ou d’un quartier : rénovation énergétique, modification du mix énergétique d’un quartier, réaménagement d’un plan de transports… », ajoutent-ils.

 

Economie de la fonctionnalité

 

La valeur marchande, fondée sur la propriété et la confiance en la plus-value à terme, n’aura-t-elle pas tendance à passer au second plan avec le développement de l’économie de la fonctionnalité, dans laquelle l’usage de l’actif immobilier et les services rendus deviennent plus importants que sa propriété ? Le développement des plateformes de recherche, de réservation et de recommandation questionnent. « Le goût de la pierre et la valeur marchande du bien matériel résisteront-ils à la valeur boursière de l’entreprise qui contrôle la plateforme, c’est-à-dire au logiciel monopolistique mettant en relation de façon sécurisée offre, demande et double notation, les propriétaires devenant de simples prestataires de la plateforme ? Cette dernière sera-t-elle juge de la qualité de l’usage et ainsi faiseuse de valeur, si sa part de marché est significative? Ou bien, au contraire cette plateforme, alimentée par les méga-données et augmentée d’objets connectés, ne demeurera-t-elle qu’un simple intermédiaire améliorant la transparence et facilitant la connaissance des fonctions et des marchés, notamment par le système innovant de double notation (client et fournisseur) ? », interroge les auteurs. Dans le secteur non résidentiel (bureaux, hôtellerie, commerces, santé), l’utilisateur ne sera-t-il pas de moins en moins propriétaire de ses murs ?

« Bien évidemment, la propriété sera toujours portée par un acteur, mais le modèle économique fondé sur la transaction immédiate et la croyance en une plus-value à terme faisant plus que compenser le coût de l’endettement, est désormais à moduler selon les biens et les localisations, avec une possibilité d’un transfert de valeur du produit (l’actif immobilier) vers le service (l’usage) », estime la note.


Cycle de vie des actifs immobiliers et de l’économie circulaire

 

L’économie circulaire, plébiscitée dans la loi sur la transition énergétique et dont on attend un fort développement, pourrait favoriser de nouveaux business models de type «conception-production-gestion-déconstruction» des actifs immobiliers au sein de la ville durable, fondés à partir d’une démarche bas carbone vertueuse et d’une prise en compte de la biodiversité. Ces modèles pourraient s’appuyer sur de modes constructifs innovants, par exemple en réutilisant les matériaux de déconstruction, et sur un travail collaboratif (contrairement au travail séquentiel actuel) tout au long du cycle de vie du bâtiment, avec une large utilisation du BIM. La note précise que « l’articulation, durant le cycle de vie, entre impacts générés (environnementaux, sociétaux) et valeur d’usage procurée par l’actif immobilier, pourrait être le produit de 3 pôles de compétences :

– un pôle commande et usage (maître d’ouvrage et maître d’usage) ;

– un pôle conception et réalisation (maître d’oeuvre et maître de production) ;

– un pôle gestion, rénovation, déconstruction (propriétaire et utilisateur).

 

Lien entre finance carbonée et risque pénal

 

Les débats qui ont précédé l’accord de la COP21 de décembre 2015 ont fait émerger un frémissement de prise de conscience de la finance internationale qui conduit à s’interroger sur le choix du meilleur moment pour se désengager des énergies fossiles et investir dans les énergies renouvelables. Parallèlement à la réduction des investissements dans les énergies fossiles ou à la diminution du poids carbone des portefeuilles actions, des premiers signaux apparaissent sur le risque de mise en cause pénale de certains décideurs politiques et dirigeants de la finance carbonée sous l’accusation générale de : «vous saviez !…». Pour les auteurs, « ce mouvement pourrait accélérer la transition énergétique, notamment dans l’immobilier, voire affecter les décideurs politiques et les investisseurs dans l’immobilier et le bâtiment ».

 

Cette 3e note comme les deux précédentes seront largement débattues lors du colloque RBR, le 28 avril au siège du groupe La Poste.

 

(1) Jean Carassus , Professeur et Directeur du Mastère Spécialisé Immobilier, Bâtiment, Energie, Ecole des Ponts ParisTech et Bernard ROTH, Président chez Association pour la Formation Supérieure aux métiers de l’Immobilier( AFSMI)

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  • - Le
    Pour avoir lu le rapport des notaires de paris, il est surtout édifiant, de constater à quel point l’impact de l’etiquette énergie est plus important que l’est celui de l’emission de gaz à effet de cerre, comme le souligne viadiagnostic ici http://www.viadiagnostic.fr/actualites/limpact-du-dpe-sur-le-prix-de-limmobilier je trouve d’ailleur cela bien triste, en réalité seul l’étiquette energie qui impact directement les cout annuel en energie de l’individu ont une incidence sur le prix de vente. Le caractere polluant du bien immobilier, n’a finalement que peu d’importance pour la majorité d’entre nous. Comme quoi nos politiques ont bien raison de s’attaquer au portefeuille, c’est encore le seul moyen de faire bouger les masses.
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