Immobilier

Quarante élus d’Île-de-France défendent les chartes promoteurs dans un texte collectif

Mots clés : Etat et collectivités locales - Télécommunications

Après que la Fédération des promoteurs immobiliers d’abord, puis le préfet de région Ile-de-France Jean-François Carenco,  aient condamné les chartes locales de construction, voilà la réponse du berger à la bergère. 40 élus communistes d’Ile de France signent un texte collectif, publié le 22 août sur le site internet de L’Humanité, pour défendre cette pratique.

« Rendre obligatoire la concertation avec les habitants », « contrer la spéculation foncière, en obligeant les promoteurs à pratiquer des prix maîtrisés », permettre aux habitants et aux salariés de rester dans la ville « et d’y construire leur avenir » : tels sont les objectifs fixés par les chartes promoteurs, selon les 40 élus communistes signataires d’un texte collectif, publié lundi 22 août 2016. Ce texte entend répondre aux critiques formulées par la FPI depuis le début de l’année, mais aussi par le préfet de région qui annonçait au mois de juin vouloir « déférer ces documents au juge administratif » pour un contrôle de légalité. Pour les élus, cette « fronde » est en décalage avec le « dialogue » que ces chartes permettent d’instaurer avec les promoteurs sur le terrain, et elle est d’autant moins justifiée que ces documents ne « sont pas opposables » juridiquement aux opérateurs.

« Nous, maires et élu-e-s chargé-e-s du développement urbain, refusons de laisser libre cours aux seules lois du marché et de la spéculation immobilière et foncière, car celles-ci condamnent des millions de personnes à d’inacceptables difficultés pour accéder à un logement digne et financièrement accessible et renforcent les inégalités territoriales », déclarent 40 élus communistes d’Île-de-France dans un « texte collectif » publié lundi 22 août 2016 sur le site internet de L’Humanité pour défendre l’existence de « chartes promoteurs » qui « encadrent l’action des acteurs de l’immobilier » sur les territoires (1).

Avec ces chartes, les élus souhaitent remplir plusieurs objectifs, tels que « rendre obligatoire la concertation avec les habitants, garantie de projets élaborés démocratiquement » ; « contrer la spéculation foncière, en obligeant les promoteurs à pratiquer des prix maîtrisés » ; « permettre aux habitants de [leurs] villes, notamment les jeunes, et aux salariés qui y travaillent d’y rester et d’y construire leur avenir » ou encore « s’assurer de l’ambition environnementale ou de la qualité intérieure des logements ».

« Ce texte veut répondre à la charge engagée par la FPI contre ces chartes, charge elle-même relayée par le préfet », explique à AEF Romain Marchand, premier adjoint PCF au maire d’Ivry-sur-Seine, chargé du développement urbain. Depuis le mois de février, la FPI indiquait en effet ne pas vouloir apposer sa signature à ces chartes, qui imposent des « contraintes » urbanistiques aux promoteurs notamment sur le prix du foncier, et « attaquer devant les tribunaux [celles] qui violent la loi ». Début juin, le préfet d’Île-de-France apportait son soutien aux promoteurs dénonçant la multiplication des « chartes locales » figurant en annexe de PLU ou de PLUI, « dans le but d’imposer des contraintes allant au-delà des prescriptions légales du code de l’urbanisme ou du CCH « . Il affirmait alors « qu’il n’hésiterait pas à déférer ces documents au juge administratif ».

Si depuis, aucune charte n’a été déférée devant le juge administratif par la préfecture, les élus estiment cependant dans leur texte que cette prise de position s’apparente à une « complaisance » du préfet « vis-à-vis de ceux qui prônent une libéralisation totale du secteur ». Ils invitent « le représentant de l’État à faire strictement appliquer la loi dans les villes où les maires refusent le logement social ou à [les] aider à financer les logements et équipements publics qu'[ils] construis [ent], plutôt que de s’attaquer à ceux qui sont les plus mobilisés pour le droit au logement ». Les élus comptent s’appuyer sur ce texte pour demander un entretien avec la ministre du Logement sur ce sujet.

 

Dialogue avec les promoteurs sur le terrain

 

« Nous comprenons d’autant moins cette fronde de la FPI qu’elle est en décalage avec le dialogue que l’on peut avoir avec les promoteurs de terrain », relève Gaylord Le Chequer, adjoint PCF au maire de Montreuil (Seine-Saint-Denis) chargé de l’aménagement durable, qui a piloté l’élaboration de la charte de la construction durable de la ville, approuvée le 9 juillet 2015. « Les promoteurs sont même plutôt en demande de ce type de document, qui leur permet de gagner du temps, d’éviter les tensions avec les habitants et la collectivité, et pour la commune, c’est un moyen de jouer la carte de la transparence sur nos exigences en termes de construction ». Au total, 28 promoteurs ont signé le document, et six bailleurs sociaux (2). L’élaboration du document, qui sera évalué chaque année, s’est déroulée en plusieurs ateliers de travail associant les habitants, les responsables associatifs, les professionnels (notaires, architectes, aménageurs) et deux rencontres ont eu lieu avec les promoteurs.

Par ailleurs, à l’argument développé par la FPI selon lequel ces chartes freineraient la construction, Gaylord Le Chequer répond qu’elles « ne sont pas opposables aux opérateurs ». « Le permis de construire est délivré, s’il respecte les documents d’urbanisme, c’est la loi », affirme-t-il, précisant que la charte est avant tout « un document d’orientation, un code de bonne conduite ». « Son application n’est pas rigide, il peut y avoir des aménagements au cas par cas ». Elle a aussi « permis d’engager une réflexion sur nos règles d’urbanisme dans le cadre de la réforme générale du PLU », précise l’élu montreuillois.

 

Prévenir l’explosion des prix de l’immobilier

 

La ville de Bagneux, dans les Hauts-de-Seine, a également adopté une charte promoteur en juin 2016, actualisant la précédente datant de 2013, dans le but de prévenir « une explosion des prix de l’immobilier » causée par l’arrivée prochaine de deux nouvelles lignes de transports (extension de la ligne 4 et ligne 15 du Grand Paris express), indique Yasmine Boudjenah, première adjointe PCF à la maire de Bagneux, chargée de l’aménagement et du développement durable. Comme celle de Montreuil, la charte de Bagneux prévoit des prix de sortie de logements neufs maîtrisés, basés sur les estimations de la base « Bien » des notaires, qui seront amenés à évoluer en fonction de l’indice du coût de la construction. Deux secteurs se distinguent : celui du site des Mathurins et du périmètre autour des gares avec un prix au mètre carré plafond (parking inclus) de 4 300 euros HT et le reste de la ville à 4 150 euros HT.

Là aussi, les promoteurs ont été associés à la rédaction de cette charte via des ateliers, et une « trentaine d’entre eux » a signé le document. « Par rapport à la précédente charte, nous sommes moins rigides sur le nombre de grands logements par programme, qui sont les plus chers et peuvent avoir du mal à se vendre », relève l’élue, prenant ainsi en considération une des remarques des promoteurs. « L’expérimentation montre que depuis 2013 quasi tous les promoteurs jouent le jeu. Notre objectif n’est pas de bloquer des opérations », ajoute-t-elle. Autre avantage de cette charte pour la première adjointe : elle « sert d’argument aux promoteurs pour limiter le prix du foncier auprès des particuliers vendeurs en leur expliquant que si leurs prix sont trop élevés, les opérations ne pourront pas sortir, les prix étant maîtrisés ».

Et si parfois, les chartes peuvent aller loin, avec par exemple « l’évaluation de l’aménagement intérieur des logements » ou « la validation du planning commercial et des supports de communication », « il s’agit plus d’apporter une plus-value à la présentation de leurs opérations, en précisant par exemple dans leurs documents de commercialisation les équipements publics à proximité ». « Parfois, les promoteurs nous demandent même des idées de nom de résidence, en lien avec l’histoire de la collectivité », précise Yasmine Boudjenah.

 

Focus

Que contiennent ces chartes ?

Les chartes ont en général pour objectif de « poser les bases d’une relation concertée visant à la production de projets innovants, durables et bien insérés dans la ville », comme le prévoit par exemple celle de Bagneux. Dans cette charte, cinq points sont particulièrement observés : « Le respect du processus de pilotage du projet » ; « la maîtrise des prix » ; « les modalités de commercialisation ; « la définition conjointe avec la ville des caractéristiques de la communication urbaine » ; « un engagement à participer financièrement à la présence de l’art dans la ville ». Ces éléments se retrouvent également dans la charte élaborée par Montreuil.

 

www.aef.info

(1) Les auteurs de ce texte sont des élus des villes d’Arcueil, Aubervilliers, Bagneux, Bonneuil, Champigny, Chevilly-Larue, Choisy-le-Roi, Fontenay-sous-Bois, Gennevilliers, Gentilly, Ivry-sur-Seine, La Courneuve, Malakoff, Mitry-Mory, Montreuil, Nanterre, Paris, Plaine commune, Saint-Denis, Stains, Valenton, Villeneuve-Saint-Geroges, Vitry-sur-Seine.

(2) Deux promoteurs ont refusé de signer la charte.

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