Logement

Promogim s’adapte à la demande

Mots clés : Gestion et opérations immobilières

Le promoteur indépendant Promogim a présenté le 4 juillet ses résultats semestriels. Le groupe a baissé ses prix pour maintenir le volume et table sur l’effet d’aubaine lié à la fin du Scellier pour réaliser une année convenable. Au-delà, il entend tirer avantage du travail engagé sur les prix de revient et pourrait reprendre pied sur le marché de l’immobilier de bureaux.

Dans un contexte difficile pour la promotion immobilière, Christian Rolloy, P-DG de Promogim, prévoit pour 2012 un chiffre d’affaires stable à 770 millions d’euros, grâce au rebond prévisible des ventes en Scellier de fin d’année (dispositif qui prend fin au 31 décembre), et un résultat net en progression de 5% à 60 millions. Le groupe, qui regroupe les marques Promogim, Franco-suisse, et Immopierre en Bretagne sud, réalise 45% de son activité en Ile-de-France.  En Province, il est surtout actif en Provence-Alpes-Côte d’Azur (650 logements), a repris l’offensive en Rhône-Alpes, et est assez présent dans le pays genevois. Le premier semestre s’achève sur des réservations en baisse de 1,4% par rapport à la même période de 2011 (1 857 unités). Un volume maintenu grâce à un effort sur les prix : le prix moyen a en effet baissé de 11% sur un an à 212 700 euros et le chiffre d’affaires semestriel a donc reculé de 12,6% à 395 millions. Les ventes à investisseurs reculent (29% contre 33% un an plus tôt), sachant que Promogim a toujours vendu surtout aux particuliers.

 

Des prix tirés

 

« Depuis deux ans, Promogim s’est efforcé de réduire les prix de ses opérations », justifie M. Rolloy. Trois leviers ont ainsi été actionnés : le développement des opérations à prix maîtrisés avec les municipalités, qui représentent aujourd’hui 10 à 15% des commandes; l’augmentation des opérations en zone Anru ou dans le périmètre des 500 m entourant les zones Anru (avec une TVA à 7%), qui totalisent également 10 à 15% des réservations ; et un gros travail sur les prix de revient  : « d’une part sur le foncier en recherchant des fonciers privés ou à prix maîtrisé grâce aux relations que nous avons pu nouer avec les municipalités, et d’autre part sur les coûts de construction, qui ont sensiblement augmenté avec le BBC », explique le P-DG. Et d’ajouter : « Les prix se calment actuellement car les entreprises ont du mal à renouveler leur carnet de commandes et les prix (énergie et matières premières) se stabilisent. Il ne faudrait pas que de nouvelles normes viennent renchérir les coûts. Il faut laisser du temps pour tirer des leçons sur les bâtiments basse consommation ».

Les désistements sont plutôt moins importants qu’auparavant (17%, dont 30% en raison de refus de crédit bancaire). A l’instar de l’ensemble de la profession, le stock de Promogim augmente (+38% avec 2 759 unités), tout comme les délais d’écoulement (8,9 mois contre 6,3 fin juin 2011). Compte tenu des obligations de production de logement social, les ventes aux bailleurs augmentent et représentent aujourd’hui 12% des réservations. « Nous privilégions le prêt locatif social dès que nous pouvons, mais ce n’est pas facile à vendre », avoue M. Rolloy.

 

Une demande structurelle de logements

 

La fin du dispositif Scellier (« un succès dû à la simplicité du dispositif») n’affole pas plus que ça M. Rolloy. « Nous nous adapterons. Mais tant que les nouvelles mesures annoncées ne produiront pas leurs effets, le gouvernement ne pourra pas faire l’économie d’une incitation à l’investissement locatif. Nous plaidons pour un nouveau dispositif, qu’il s’agisse d’une mesure de type « Besson » avec plafond de revenus et/ou de loyer ou d’un véhicule à inventer pour produire du logement intermédiaire. Ce type de mesures pourrait assagir le marché », estime M. Rolloy.

Preuve de son optimisme, Christian Rolloy a engagé plus d’opérations que l’an dernier (38 contre 37). « Même si le marché de  l’immobilier est de plus en plus hétérogène, la démographie et la sociologie françaises, ainsi que l’accélération de la vétusté du parc avec la montée en puissance du BBC soutiendront une forte demande en logements », juge le patron du groupe. Le groupe pourrait aussi réinvestir dans l’immobilier d’entreprise, à l’image de l’opération de 6 000 m² de bureaux très bien située dans le quartier du Romarin à Euralille, pour laquelle il lancera un appel d’offres en septembre.

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