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Point de vue – Vers une obsolescence programmée des lois ?

Mots clés : Gestion et opérations immobilières - Normalisation - Marquage CE

La production de normes immobilières s’accélère et les règles nouvelles s’enchevêtrent, se tamponnent, loi Alur du 24 mars 2014, loi Pinel du 18 juin 2014, bientôt loi Macron, sans qu’une ligne cohérente et pérenne se dessine. Les lois sont-elles devenues jetables ? Pour Paul Talbourdet, avocat à la cour, le projet de loi Macron est à lui seul un correcteur d’orthographe législatif.

Les lois sont-elles jetables ? Ce sujet proposé aux étudiants du double cursus en droit français et anglais de l’université Paris 1 Panthéon-Sorbonne et King’s College in the university of London, pour un concours de plaidoiries que je présidais le 20 mars dernier, est plus que jamais d’actualité.

La loi des XII tables n’est plus un corpus de textes gravé dans l’airain pour les siècles futurs, mais la même loi gravée douze fois au gré des saisons. Le projet de loi Macron (Saison 2) est, à lui seul, un correcteur d’orthographe législatif : il va modifier la loi Hamon (voir la Saison 1) sur le droit pour les salariés des PME de faire une offre de rachat de leur entreprise en cas de cession de celle-ci ; il va autoriser le gouvernement à corriger par ordonnance (Saison 3) les dispositions de la loi Alur (Saison 1) sur les congés pour vente de logements occupés. Il est en effet apparu que, si un défunt avait eu la (bonne) idée de loger un appartement de rapport dans une SCI, mais la (mauvaise) idée de casser sa pipe au lendemain du renouvellement du bail en cours, sa succession – en quête de liquidités – ne peut, en l’état, offrir au cessionnaire du bien que d’attendre douze ans avoir de pouvoir de délivrer un congé pour vendre…

Les exemples récents d’approximations législatives sont infinis. Pourtant, comme l’avait justement écrit mon confrère Philippe Pelletier, dans sa lettre ouverte à Sylvia Pinel lorsque la réforme des baux commerciaux n’était encore qu’un projet, « Ce n’est qu’en ouvrant une large concertation que vous parviendrez à mobiliser la société civile, comme le président de la République l’appelle de ses voeux, autour d’un ajustement paisible des normes juridiques qui régissent le droit français de la propriété commerciale ». On sait ce qu’il est advenu : la loi Pinel (Saison 1) a été votée dogmatiquement, le second semestre de l’année 2014 ayant été marqué par les affres des conditions de son entrée en vigueur.

Je crois comprendre que le projet de loi Macron prévoit aussi une Saison 2 de la loi Pinel pour la forme allégée des demandes et refus de renouvellement des baux commerciaux, les professionnels du droit attendant la Saison 3 sur le caractère d’ordre public de certaines dispositions nouvelles, en sachant que si le législateur fait une pause, les juges prendront le relais comme l’illustrent les décisions récentes sur la validité du commandement de payer (trente jours n’est pas un mois), la validité des clauses d’indexation ou encore la fixation par le juge du loyer du bail renouvelé dans les baux stipulant une clause recette. Les querelles byzantines sur le mode de calcul du TEG sont tout aussi toxiques.

Au final, le droit immobilier apparaît chaque jour davantage comme précaire et imprévisible quant à son évolution et à ses solutions qui défient souvent le bon sens économique, là où il devrait aider à mettre la construction en ordre de marche.

Pour panser mes états d’âme, je rêve d’un ajustement paisible et concerté des normes juridiques au service des entreprises, sans multiplication des sujets de chicane et des effets d’aubaine. Une lueur d’espoir vient de la réforme annoncée du droit des contrats tendant à placer la bonne foi au coeur des relations précontractuelles et contractuelles. La Cour de cassation avait déjà utilisé cette approche pour mettre un terme à l’insécurité juridique née des contentieux sur l’objet indéterminé du contrat. C’était en 1995. Vingt ans après, je souhaite une nouvelle jeunesse à cette approche constructive du droit immobilier.

 

Cet article est issu du numéro d’avril/mai 2015 de la revue Opérations Immobilières : http://boutique.lemoniteur.fr/operations-immobilieres-1an-papier.html

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