Règles d'urbanisme

Point de vue – Pour développer un projet de zone commerciale, l’emplacement est primordial

Les différents acteurs de l’urbanisme commercial n’appréhendent pas l’emplacement d’un projet sous le même angle. Les promoteurs immobiliers valorisent le projet économique. Le législateur exhorte à la mise en œuvre de projets de développement durable. Enfin les décideurs locaux cherchent à permettre la réalisation d’un projet emblématique de leur mandat. Comment se concilient ces intérêts contradictoires ? Réponse de Gwenaël le Fouler, avocate associée, Létang Avocats.

Les aspects à prendre en compte pour monter le bon projet au bon endroit sont nombreux : au-delà de la recherche de l’emplacement idéal, les promoteurs doivent tenir compte des contraintes résultant de l’urbanisme réglementaire.

 

Les prérequis d’un bon emplacement


Le développement des zones commerciales s’est construit sur le triptyque visibilité, accessibilité, parkings : un grand terrain visible et accessible directement au bord d’une rocade, doté d’un important parking.
Cependant, la consommation d’espaces naturels est aujourd’hui mal perçue. Un tel développement n’est – presque plus – envisageable sauf s’il s’agit de reconvertir des terrains ou des bâtiments en friche. Il faut encore que cette reconversion soit de qualité. L’appréciation économique des projets a disparu des dispositions du Code de commerce par les modifications issues de la loi de modernisation de l’économie du 4 août 2008 et de la loi Pinel du 18 juin 2014. Aujourd’hui, il convient de rapprocher le commerce des lieux de vie : zones résidentielles ou zones d’activités. Cette intention est louable mais parfois difficile à concilier avec les impératifs économiques du projet immobilier : plus le terrain est proche de la ville, plus il est cher. Plus il est bâti, plus sa reconversion (déconstruction, dépollution) est onéreuse. Il faut alors envisager des opérations mixtes comportant logements, bureaux et commerces. Ceci complexifie les programmes et ralentit les opérations qui n’auraient pas suffisamment anticipé le montage juridique adapté à la spécificité d’un tel programme.

 

La visibilité

 

Le centre commercial doit être visible depuis au moins l’un des principaux axes de circulation de l’agglomération et son accès aisé. Son architecture doit être facilement repérable donc s’imposer dans le paysage.
Cependant l’assentiment des membres des commissions d’aménagement commercial est soumis au respect des critères d’appréciation posés par l’article L. 752-6 du Code de commerce. Le projet doit valoriser une bonne intégration urbaine et paysagère. Ceci conduit à exiger la dissimulation des aires de stationnement et les bâtiments derrières des rideaux arborés.
Ces exigences qui paraissent contradictoires doivent pourtant s’accorder pour permettre d’obtenir les autorisations administratives indispensables puis assurer la réussite commerciale du projet.

 

L’accessibilité

 

Les centres commerciaux se sont créés depuis les années 1960 grâce à la démocratisation du réfrigérateur et à l’accès de plus en plus large des familles à l’automobile. Les commerçants ont cherché à attirer largement la clientèle et à maximiser l’acte d’achat. Mais alors qu’aujourd’hui la préoccupation environnementale est omniprésente, un bon emplacement doit également bénéficier d’une desserte performante par les transports en commun, et il doit pouvoir y être accédé en toute sécurité tant par les piétons que par les cyclistes.
Ces exigences de plus en plus poussées nécessitent souvent un accompagnement du projet par des travaux publics d’amélioration des équipements publics de desserte et donc le versement de participations exceptionnelles ou la conclusion de conventions (projet urbain partenarial (PUP), etc.).

 

Les parkings

 

La création d’un centre commercial s’accompagne d’un besoin important en parking. La nécessaire intégration urbaine des projets, les développements législatifs récents qui, dans les nouveaux projets, divisent par deux l’emprise au sol des parkings (art. L. 111-19 du Code de l’urbanisme) renchérissent les coûts de construction et rendent difficile la réalisation de nouveaux centres commerciaux.

 

L’implantation commerciale dictée par l’urbanisme réglementaire


Du fait du rapprochement de l’urbanisme commercial avec l’urbanisme réglementaire, les prescriptions du schéma de cohérence territorial (Scot) et du plan local d’urbanisme (PLU) dictent la localisation des projets commerciaux.

 

La compatibilité avec le schéma de cohérence territorial

 

Le législateur cherche à inciter toutes les communes à être couvertes par un PLU et par un Scot d’ici la fin de l’année 2016. Le développement des communes non couvertes par de tels documents se trouvera dès 2017 fortement limité. Le renouvellement de la ville sur elle-même est favorisé et les promoteurs immobiliers sont soumis à la volonté des exécutifs locaux.

Le promoteur immobilier doit donc prendre l’indispensable précaution de rechercher si la commune d’implantation de son projet est couverte par un Scot. Cette vérification étant faite, le Scot doit encore permettre les implantations commerciales sur le terrain envisagé pour l’opération. Si le législateur a posé l’exigence de compatibilité du projet avec les orientations d’aménagement du territoire prises par les élus intercommunaux, les sages du Conseil d’Etat font toutefois une appréciation relativement souple de cette compatibilité, considérant que le Scot doit se borner à fixer des orientations générales et des objectifs d’implantations préférentielles (CE, 12 décembre 2012, n°353496). En d’autres termes, le projet ne doit pas compromettre les objectifs définis dans le Scot, ce que le promoteur immobilier n’est pas toujours en mesure d’appréhender avec certitude.

 

La conformité du projet au plan local d’urbanisme

 

À l’heure où l’étalement urbain est proscrit, la reconversion de bâtiments en friche ou l’extension de bâtiments existants est de plus en plus fréquente. Ainsi, outre la compatibilité du projet avec le Scot, la règle du PLU applicable sur le terrain ciblé pour l’opération doit permettre d’accueillir le projet en termes d’activité, de marges de recul, de densité de construction, d’exigence d’espaces verts, de capacité à accueillir les places de stationnement nécessaires à l’activité du bâtiment, etc.

Les élus qui ont voté la règle locale d’urbanisme ont une vision davantage politique qu’économique de leur territoire. Bien souvent, ils ne maîtrisent pas les facteurs conférant un potentiel de commercialité à un terrain. Or, une mauvaise définition politique des besoins économiques sur un territoire donné peut avoir des conséquences économiques mais également sociologiques désastreuses. Le souhait politique de mixité de fonction ne fait pas nécessairement le succès d’un commerce et l’animation de la vie urbaine. Pour cette raison, il est essentiel pour les élus comme pour les promoteurs immobilier de travailler ensemble à la définition des terrains susceptibles d’accueillir des commerces, des logements, des activités afin de déterminer avec le plus d’objectivité possible quels sont les terrains susceptibles d’être ouverts à l’urbanisation et accompagner ainsi les projets.

 

Les points clés :
Les programmes mixtes ont la faveur des décideurs politiques mais nécessitent, du fait de leur complexité, une anticipation et un délai de réalisation plus importants.
Un promoteur immobilier doit accompagner le développement de son projet commercial par une présentation pédagogique auprès des décideurs politiques, afin de démontrer l’intérêt de l’implantation souhaitée.
Depuis le 1er janvier 2016, les anciens POS ne sont plus opposables (art. L. 174-1 du Code de l’urbanisme) et au 1er janvier 2017, les communes non couvertes par un Scot verront leur développement urbain fortement limité (art. L. 122-2 du Code de l’urbanisme).

 

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