Règles d'urbanisme

Permis de construire : première instruction avec le BIM

Mots clés : Architecture - Bâtiment d’habitation individuel - Logement social - Logiciels - Outils d'aide - Réglementation - Urbanisme - aménagement urbain

L’aménageur de Marne-la-Vallée et l’agence Architecture Pélegrin veulent booster le développement de la maquette numérique. Zoom sur l’intégration du BIM (Building Information Model) dans la procédure d’instruction d’un permis de construire de logements sociaux en Seine-et-Marne.

Le vent du BIM souffle sur les acteurs du BTP et a semé des graines à Bussy Saint-Georges (77). L’entreprise sociale Emmaüs Habitat a déposé le 30 mars un « permis de construire BIM » (Building Information Model) – le premier connu à ce jour en France – pour la construction d’un programme résidentiel de 109 logements locatifs sociaux (dont 27 maisons individuelles), répartis dans cinq bâtiments sur deux hectares de l’éco-quartier du Sycomore dans la commune de Bussy Saint-Georges (77).

A l’initiative de l’établissement public d’aménagement de Marne-la-Vallée (Epamarne) et soutenu par la maire buxangeorgienne Chantal Brunel, le nouveau concept a été présenté le 20 avril en présence des parties prenantes au projet. Le choix du BIM s’est fait dès le concours d’architecture. « Avec l’Epamarne et Emmaüs Habitat, nous avons retenu à l’unanimité l’agence Architecture Pélegrin qui a présenté le projet sous forme de maquette numérique, raconte Chantal Brunel. La visualisation en 3D nous a permis de voir tout de suite comment le projet allait se construire et s’insérer dans l’environnement de Bussy Saint-Georges ».

 

Les règles d’urbanisme dans la maquette numérique

 

Concrètement, le dossier de permis de construire (PC) a été déposé en version papier. Rien de nouveau. En revanche, l’instruction devrait se faire à partir de la maquette numérique du projet. L’agence Architecture Pélegrin a réalisé la maquette numérique du projet en y intégrant les données relatives aux 14 articles du plan local d’urbanisme (accès et voirie, réseaux, implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques ou aux limites séparatives du terrain, hauteur des constructions, emprise au sol, aspect extérieur, etc.).

 

Le projet compris plus rapidement

 

L’architecte explique l’intérêt de la démarche pour la commune. « L’une des premières difficultés du service instructeur est de comprendre le projet présenté dans le dossier de permis de construire volumineux. La visualisation en 3D assure une compréhension rapide avec un temps de découverte réduit à quelques minutes. L’instructeur peut évaluer la conformité du projet au plan local d’urbanisme (PLU), faire des coupes et prendre des cotes ; sachant que quelques heures devraient suffire pour passer en revue la maquette », précise l’architecte.

Selon François Gauthier, architecte-conseil de la commune, « il n’y a plus de tricheries possibles, tout ce qui est visible est vérifiable ». Une ancienne instructrice témoigne : « L’outil est surprenant, car il permet de comprendre très vite le projet pour vérifier sa conformité aux règles d’urbanisme là où la version 2D affiche uniquement les coupes que l’on veut bien nous montrer ». 

 

Une nouvelle appli’ « PC en BIM » ?

 

L’agence va présenter, courant mai, la maquette aux services instructeurs de la mairie de Bussy Saint-Georges et à la Direction départementale des territoires de Seine-et-Marne. Des réunions d’échanges et de cadrage sont en cours avec les services instructeurs et le CSTB. Ce dernier « accompagne la démarche en vue de faire évoluer son outil pour l’instruction des permis de construire en BIM », raconte Filipe Costa Duma, chargé du projet de Bussy Saint-Goerges et architecte à l’agence Pélegrin. Le CSTB est d’ailleurs appelé par l’agence à développer une application spécifique en la matière.

 

Les avantages pour les parties prenantes

 

La maire Chantal Brunel y voit surtout l’intérêt de conserver l’unité architecturale de sa commune qui dispose de 300 hectares à construire. « Il nous importe de visualiser l’élaboration du chantier et l’insertion du projet dans la ligne architecturale locale. La maquette numérique assure un contrôle visuel de la qualité ». 

Et du côté du maître d’ouvrage ? « Nous avons très rapidement dit oui au BIM. Dès la phase d’avant-projet, la maquette numérique nous a permis par exemple de choisir les matériaux et les surfaces, et d’évaluer le confort thermique des bâtiments », confie Clément Lhomme, directeur du développement et de la maîtrise d’ouvrage d’Emmaüs Habitat.

Pour l’architecte François Pélegrin, « le BIM est l’occasion pour les architectes de jouer leur rôle et de faire du « zéro défaut ». La fiabilité de ses données assure ainsi transparence et confiance, et donc une garantie de performance de l’esquisse à la livraison », résume-t-il. Autre avantage : le caractère collaboratif de la démarche. « Toutes les parties prenantes peuvent s’assurer de la cohérence du projet et apporter leur vision », indique Benjamin Thébaud, paysagiste du projet.

Le directeur général de l’Epamarne, Nicolas Ferrand voit de nombreux avantages dans le BIM. Il « permet d’intégrer la conception, la construction et l’exploitation des ouvrages, d’aller plus vite, d’éclairer sur le projet, de gagner en fiabilité et en qualité, et d’optimiser les coûts. L’instruction du PC via le BIM est une démarche structurante pour Marne-la-Vallée et la France entière, le début de quelque chose qui va se développer. A terme, le BIM permettra de diviser par trois le temps d’instruction ».

Le Plan transition numérique dans le bâtiment (PTNB) soutient l’expérimentation et entend en tirer un retour d’expérience pour le relayer. Sa feuille de route prévoit d’ailleurs d’étudier les conditions de la généralisation de l’instruction numérique.

 

Les adaptations nécessaires 

 

Mais est-on à l’abri de bugs informatiques ? Le président du PTNB, Bertrand Delcambre est optimiste. « Les problèmes techniques ne sont pas propres au BIM mais à tous les logiciels informatiques. La compétition entre les développeurs du BIM fera ressortir les meilleurs outils. Il n’est pas exclu qu’il faille une certification des logiciels pour rassurer les acteurs. Par ailleurs, il faut des compétences nouvelles, du temps et de l’investissement, notamment dans les outils. Il y a un enjeu de moderniser les services instructeurs de l’Etat, des modules de formations collectives sont à développer ».

La question du modèle économique du concept se pose aussi. « La maquette numérique va engendrer des coûts d’investissement chez les architectes non équipés, explique François Pélegrin, mais elle représente un intérêt certain pour le maître d’ouvrage et aussi pour l’assureur bénéficiant d’une traçabilité de la vie du bâtiment ». 

 

« Bimer » le PLU et la ville en BIM 

 

Dans cette lignée, une idée émerge, celle du PLU sur maquette numérique. On parle de « Bimer », « Bimiser » ou encore « Bimifier » les documents d’urbanisme et les règles applicables sur un territoire. Pour François Gauthier, « paramétrer le PLU dans la maquette numérique supposera probablement de simplifier la rédaction de ces documents ». La maire Buxangeorgienne s’interroge d’ailleurs sur l’intérêt de Bimer son PLU « sans en changer les règles bien sûr ».  

Par ailleurs, l’Epamarne souhaite aller encore plus loin en faisant la ville en BIM. L’aménageur l’expérimente à l’échelle de la zone d’aménagement concerté sur deux projets (l’éco-quartier du Sycomore de Bussy Saint-Georges et Villiers‐sur‐Marne). Il définit actuellement avec le CSTB les standards de la maquette numérique. Il ambitionne, par ailleurs, de « réduire les coûts des travaux dans la construction en BIM de 5% à 10 % à l’horizon 2017 ».

 

 

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