Droit immobilier

Pas de fonds de commerce sur le domaine public avant l’entrée en vigueur de la « loi Pinel »

Mots clés : Centre commercial - Domaine public - Gestion immobilière - Magasin - Restaurant

Selon le Conseil d’Etat, l’exploitant d’un restaurant d’altitude ne s’est constitué aucune clientèle propre au titre d’un prétendu « bail commercial » conclu avant le 20 juin 2014. Seuls les dommages résultant de la faute du concessionnaire – qui a laissé croire à l’existence de ce bail – peuvent être indemnisés lors de la résiliation du contrat.

Un arrêt du Conseil d’Etat du 24 novembre 2014 fixe les conditions dans lesquelles l’occupant d’un local situé dans le périmètre d’une concession de service public peut obtenir réparation de la faute commise par le concessionnaire. Selon la haute juridiction, l’occupation du domaine public ne peut créer de fonds de commerce que si la convention qui l’autorise a été signée après l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises (« loi Pinel »).

Dans cette affaire, le concessionnaire d’un service public de remontées mécaniques conclut un « bail commercial » avec l’exploitant d’un restaurant situé dans un local de la gare de la télécabine incluse dans le périmètre de la concession de service public. Une société tierce, « agréée par le concessionnaire », acquiert ensuite fonds de commerce et droit au bail. En cours de bail renouvelé, le concessionnaire met fin aux activités de la société avant terme, sans indemnité. La société obtient des juges du fond la réparation de son préjudice. L’affaire vient alors devant le Conseil d’Etat.

Parce que l’occupation du domaine public ne peut être que « précaire et personnel[le] », elle est incompatible avec les droits garantis au preneur à bail commercial qui, énonce le Conseil d’Etat, « ne saurait être conclu sur le domaine public ». Jurisprudence à la fois ancienne et classique (CE, 20 janvier 1965, n° 57708) : le bail commercial est nul et les parties n’ont pas d’obligation l’une envers l’autre.

 

Deux réparations, oui…

 

Néanmoins, la responsabilité pour faute du concessionnaire est retenue, pour avoir conclu un tel bail ou laissé croire – notamment en agréant l’exploitant – au bénéfice du statut protecteur des baux commerciaux. Le droit à réparation étant acquis, restait à en fixer l’étendue, notamment après le vote de la « loi Pinel».

Evacuant le cas du comportement fautif de l’exploitant, le Conseil d’Etat admet une double indemnisation :

– d’abord, au titre des dépenses exposées « dans la perspective d’une exploitation dans le cadre d’un bail commercial » – investissements, travaux de rénovation et embellissements – et des « préjudices commerciaux et, le cas échéant, financiers » découlant du fait d’avoir été induit en erreur par le concessionnaire ;

– ensuite, au titre du « préjudice direct et certain résultant de la résiliation unilatérale », à savoir « la perte des bénéfices […] et [les] dépenses exposées pour l’occupation normale du domaine, qui auraient dû être couvertes au terme de cette occupation ». A cet égard, les magistrats de la haute juridiction analysent le bail commercial illégal comme une convention d’autorisation d’occupation du domaine public conclue « pour la durée du bail » et résiliée avant son terme.

 

… mais trois, non !

 

L’occupant ne sera toutefois pas indemnisé pour la perte de son fonds de commerce, l’attitude fautive de la collectivité étant antérieure à la « loi Pinel ». Faute de précision dans ce texte, explique le Conseil d’Etat, l’exploitation « d’un fonds de commerce sur le domaine public, sous réserve d’une clientèle propre, » rendue possible par l’article L. 2124-32-1 du Code général de la propriété des personnes publiques, ne s’applique « qu’aux fonds de commerce dont les exploitants occupent le domaine public en vertu de titres délivrés à compter de son entrée en vigueur ».

 

Pour consulter l’arrêt CE, 24 novembre 2014, n° 352402, cliquer ici

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