L'Actu

« Oui, baissons les coûts de construction » par Maximilien de Maisonneuve

Je suis assez stupéfait de la dérive des prix sur 10 ans. J’ai les coûts de construction valeur 1992 et 1993 d’environ 40 programmes immobiliers de toutes natures (taille, type de produit, horizontal et vertical, région…) des affaires traitées et réalisées dans mon groupe de Promotion Immobilière.
Ensuite j’ai dirigé un groupe industriel de produits de second oeuvre entre 1995 et 2002. Tous les ans nous constations une baisse de nos prix de vente d’environ 5%…d’où un problème de sourcing permanent.
Le mois dernier, je me suis repenché sur ces notions de base pour un ami et repris les BTO1…
En conclusion et principalement en province et je le constate en province en particulier:
– il n’y a pas assez de concurrence au niveau de l’offre dans les entreprises. Problème lié à la formation dans le bâtiment etc…
– leur carnet de commandes est souvent à plus d’un an. Cela permet de passer n’importe quel prix.
– celui qui négocie les prix…est un suicidaire qui ne tient pas à voir son chantier se réaliser.
– il faut se contenter d’un produit de qualité médiocre où l’on tartine du placo à 2,50m de hauteur. Si l’on demande 2,70m de haut pour un peu plus de volume on parle tout de suite de « luxe » et les prix s’envolent. Ici en 10 ans on est passé d’un prix de vente moyen de 1500€ par m² comprenant terrain+vrd+taxes…donc tout compris à un coût de construction de 1200€ du m²…pour les mêmes produits.
– votre dernier article sur l’entente dans le chauffage (problème que je connais bien par ailleurs ayant réussi à passer du stade de fournisseur de la GSB à celui de partenaire tout en étant fournisseur des mêmes 40000 installateurs clients de Brossette ou Richardson) montre aussi qu’il y a des rentes de situation une fois le marché « organisé ». Lorsqu’on va chez Brico Dépôt ce ne sont pas les installateurs qui vous marchent sur les pieds et pourtant, pour tout un tas de produits basiques les prix sont là. Mais l’installateur a peur de ne plus être livré par tel ou tel s’il achète des choses trop voyantes sur chantier. Brico Dépôt fait donc partie de ce milieu qu’on dénonce régulièrement avec ses marges arrières, ristournes, participation pub…OK Mais est-ce que c’est clair d’aller dans le négoce où sont affichés des prix sur lesquels on a des remises de 30, 40 voir 45%.
– tant que l’installateur aura l’habitude de faire des prix en appliquant des coeff sur du déboursé sec il sera difficile d’avoir des prix. Exemple : pose d’un robinet. Si vous appliquez coeff 2 sur un robinet de marque X à 40 € il gagne 40€ pour la prestation. Vous changez de référence et choisissez un mitigeur Y à 230€ il gagne 230€ pour la même prestation. Rapport 1:5,75. Qui a intérêt à ce que cela change? L’architecte?non…au % sur la valeur. Les BET? non…au % sur la valeur.
Lorsque l’on « évoque » seulement le COST Plus qui se pratique aux Etats Unis personne ne veut entendre le début d’un explication sur le « comment cela fonctionne t-il ».
– et enfin, ce qui remettrait les compteurs à zéro, il faut casser toute la technique d’appels d’offres publics qui habitue toute la chaîne de l’acte de construire à vendre cher à l’administration. Ceci perturbe gravement la notion que les uns et les autres peuvent avoir du coût réel de tel ou tel ouvrage.

A titre d’exemple : en 1989 il fallait que je refasse faire la toiture de notre maison familiale. On m’avait dit « oui mais toi tu as l’habitude des prix de ton métier de promoteur pour des chantiers avec beaucoup de maisons…un individu seul ne peut pas avoir les mêmes prix ». BON !
On m’avait dit « fais gaffe parce que n’importe qu’elle entreprise ne peut pas traiter une maison comme la tienne! » AH BON!
Première offre : Sté travaillant pour les monuments historiques, connue dans l’ouest. Devis : 450KF. J’avais mal lu…ce n’était que le devis « échafaudages ».
En réalité j’ai traité avec une entreprise avec qui nous avons discuté de tous les points au préalable et qui est une des seules à s’être déplacée ce qui parait invraisemblable. En fait la seule qui ait montré de l’intérêt. Nous avons travaillé ensemble sur le processus du chantier. Sur certains points je lui ai dit « non, vous n’allez pas vous en sortir à ce prix là sur ce point, demandez donc au charpentier il est équipé pour cela ». J’ai traité pour 300KF les 912m² de toiture. J’ai rajouté un autre ouvrage pour 20KF environ et donné une prime. J’habitais Aix en Provence à l’époque et j’ai dû venir en tout 3 fois.
La maison, ancienne abbaye du XIIème n’est pas facile. L’entreprise s’est servie de cette référence et est toujours en vie si j’en crois le fait qu’ils ont maintenant un magasin en ville en plus de l’entreprise. Pas une ardoise n’a bougé et on a essuyé des sacrés coups de vent y compris les tempêtes…
– En conséquence, je refuse d’être classé Monument Historique pour la raison même qu’aucun Archi des Monuments Historiques ne se bagarrera pour sauver une maison de famille.
Pour moi cette histoire révèle bien le processus global dans lequel on se trouve en France aujourd’hui.
Localement et particulièrement vis à vis d’amis Maires de petites communes qui me demandaient « à ton avis si je fais refaire ceci c’est combien… » je n’ai jamais ouvert le débat compte tenu de l’écart de prix entre privé et public.
Je terminerai en disant que dans l’Immobilier j’étais le Promoteur certes mais gestionnaire et non ingénieur et que dans les deux groupes pour lesquels j’ai travaillé de très nombreux Ingénieurs de Production obtenaient qualité et prix …permettant de vendre.
Qui pourrait acheter aujourd’hui avec les conditions de crédit d’il y a 10 ans? Personne. Alors comme la formule de base des maths fi est Valeur finale=Valeur Présente x (1+i)n N le temps étant à la puissance c’est tentant de jouer ce critère. Alors on joue sur la durée. 10K€ empruntés à 5% sur 15 ans coûtent en remboursement 79€ par mois. Sur 30 ans 53€ par mois. Différence : -32%. Alors les jeunes achètent sur 30 ans et on leur cache qu’il y aura des retraites à payer (en hausse)…que 28 ans par exemple +30 ans cela fait 58 ans et que si cela continue…il seront déjà au chômage depuis plus de 5 ans et qu’il faudra continuer à rembourser…sans salaire.
Pour ceux qui aiment calculer: en 1992 nous vendions les dernières maisons d’un programme à Vitrolles en « petit PC » Prêts Conventionnés. Maison 110 m² 650KF hors frais de notaire. Le client qui empruntait 450KF à 10% sur 15 ans cela lui coûtait mensuellement 45×106=4770 F par mois et il devait gagner14310F de salaire net mensuel taux d’endettement 33%. Aujourd’Hui le client qui gagne le même salaire et avec le même taux d’endettement peut toujours rembourser 4470F par mois. Mais il peut emprunter 4470/79=60,379 fois 10 KF soit 603 797F. Quelle aubaine! Si je prends le même apport personnel 200KF il peut acquérir pour 803 380F toujours hors frais de notaire. La réalité c’est que : la maison de l’époque faisait 110m² tandis que, aujourd’hui, pour sortir la maison à ce prix il faudrait la vendre 7303F le m² soit 1113€. En réalité à prix égal il faudrait se contenter de 70m² soit 803380/70= 11476F/m² soit 1750€ du m² en prix de vente. Je doute que l’on puisse payer aujourd’hui 1000€ du m² en coût de construction pour réaliser ce type d’opération.
Ainsi en 14 ans, la seule chose qui ait fondue…c’est le nb de m² qui diminue de -3,2% par an (composé).
Alors oui, baissons les coûts de construction.

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