Immobilier

«Nous voulons créer un choc durable de l’offre de logements», Julien Denormandie, secrétaire d’Etat à la Cohésion des territoires [exclusif]

Mots clés : Bâtiment d’habitation individuel - Financement du logement - Gouvernement - Logement social - Marché de l'immobilier - Normalisation - Marquage CE

En marge du Congrès HLM, qui s’est tenu la semaine dernière à Strasbourg, le secrétaire d’Etat à la Cohésion des Territoires Julien Denormandie a accordé une interview au Moniteur. Baisse des APL, abattements fiscaux, gel des normes, développement d’outils pour faciliter la vente de HLM, fin du prêt à taux zéro dans les zones détendues… le secrétaire d’Etat défend la stratégie Logement du gouvernement.

Avec 499 500 permis de construire délivrés sur un an à fin août, l’objectif des 500 000 logements est atteint. Le choc de l’offre que vous voulez créer n’est-il déjà pas en cours ?

Julien Denormandie : Ces chiffres très positifs n’ont pas été observés depuis presque dix ans. La dynamique est bien là, mais je reste prudent car les mises en vente décroissent au deuxième trimestre sur un an dans le logement collectif et l’individuel. Il nous faut donc créer les conditions d’un choc de l’offre durable pour la construction.

C’est pourquoi la stratégie Logement, que nous avons présentée le 20 septembre dernier avec le ministre de la Cohésion des territoires Jacques Mézard, vise à construire plus, mieux et moins cher en libérant le foncier par une fiscalité nouvelle, en réduisant les coûts, en simplifiant les normes et en relançant un aménagement opérationnel de projets de territoires.

 

Est-ce la fin de l’objectif de 500 000 logements ?

J.D. : Les politiques publiques ne doivent pas se réduire à des objectifs quantitatifs globaux et annuels. Evidemment, si l’on construit plus de 500 000 logements par an, j’en serai très heureux. Ce qui importe, c’est de construire et rénover là où se trouvent les besoins et en fonction des spécificités des territoires, en particulier dans les zones dites « tendues ».

 

Pourquoi geler la production de normes ?

J.D. : Le bâti neuf en France est de très bonne qualité, mais son coût est bien supérieur à la moyenne européenne. Nous annonçons donc une pause dans le flux des normes de construction pendant la durée du quinquennat, sauf pour celles portant sur la sécurité et celles déjà votées, par exemple les exigences prévues dans la loi sur la transition énergétique.

A côté de ce moratoire, nous nous attaquerons aux normes ubuesques, comme l’obligation d’équiper une maison individuelle d’un conduit de cheminée, qui peut coûter jusqu’à 2 500 euros, alors même que l’habitation dispose d’un chauffage électrique.

Enfin, nous voulons changer la philosophie de nos textes réglementaires : ils sont trop prescriptifs et contraignants au lieu d’encadrer et de libérer la créativité. Nous voulons passer d’une réglementation de moyens à une réglementation qui définit des résultats à atteindre. Le rôle de l’Etat consiste à fixer des objectifs, celui des professionnels à prescrire des solutions. Le projet de loi Logement inclura donc une habilitation à réécrire le Code de la construction et de l’habitation, et nous le ferons avec les professionnels. C’est une vraie transformation.

 

Comment comptez-vous limiter les recours, qui bloquent 30 000 projets de logements selon la fédération des promoteurs immobiliers ?

J.D. : D’abord, nous souhaitons renforcer les sanctions contre les recours abusifs. Nous avons lancé une mission, conduite par un conseiller d’Etat (Christine Maugüé, NDLR), qui nous permettra de replacer le curseur à un niveau dissuasif et proportionné. Nous voulons aussi accélérer les délais de procédure du contentieux.

Enfin, nous instituerons la « cristallisation des moyens » dans le contentieux de l’urbanisme, c’est-à-dire que le plaignant devra faire connaître tous les motifs du contentieux en une seule fois. Aujourd’hui, il est possible de déposer un recours, puis de soulever d’autres moyens quelques semaines plus tard. Demain, le dossier présenté sera définitif, ce qui facilitera le travail des juges et réduira les délais.

 

En 2018, vous créerez un abattement allant jusqu’à 100 % sur la fiscalité des terrains pour encourager leur cession. Pourquoi ne pas avoir inversé la fiscalité, avec une imposition qui croît en même temps que la durée de détention ?

J.D. : La fiscalité actuelle sur les terrains à bâtir est contre-productive. Elle n’encourage pas la construction, elle incite au contraire les propriétaires à conserver leur terrain ! A l’origine, elle devait éviter un effet spéculatif, avec des achats de parcelles suivis de reventes dans la foulée.

Nous voulons changer de logique : libérer le foncier avec un abattement exceptionnel, afin d’inciter les propriétaires à vendre rapidement leur terrain dès lors que c’est pour produire du logement. Une seule année aurait été trop courte pour permettre aux professionnels de programmer des projets immobiliers et de les commercialiser. Un délai de trois ans nous paraît raisonnable par rapport à la durée des opérations. Les ventes de terrain avant fin 2020 en zone tendue auront donc un abattement de 100 % sur les plus-values pour construire des logements sociaux, 85 % pour bâtir des logements intermédiaires et 70 % pour construire du logement privé.

 

Comment comptez-vous inciter financièrement les collectivités locales à bâtir ?

J.D. : Pour que les projets fonctionnent, tous les acteurs doivent être alignés sur un même objectif. Les communes doivent être elles aussi intéressées économiquement à la construction. Actuellement, la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB), la taxe d’habitation et les DMTO (communément appelés droits de mutations, NDLR) constituent les principales sources de financement des collectivités locales.

Lors de la prochaine Conférence nationale des territoires en décembre, nous voulons aller plus loin. Nous travaillerons avec les collectivités pour définir les outils leur octroyant un intéressement plus direct. Il faut que la délivrance d’un permis de construire produise un gain financier pour elles. Nous étudions toutes les pistes de travail.

En revanche, l’intéressement des collectivités ne sera jamais réalisé au détriment des organismes HLM, qui bénéficient d’une exonération systématique de TFPB pour toute nouvelle construction. Nous allons d’ailleurs proroger le régime exceptionnel qui exonère les constructions nouvelles pendant 25 ans et qui devait s’éteindre au 31 décembre 2018.

 

Vous mettrez à disposition des élus le projet partenarial d’aménagement (PPA). Pourquoi créer ce nouvel outil ?

J.D. : La délivrance des permis de construire, l’articulation entre plans locaux d’urbanisme communaux et intercommunaux ou encore le recours aux opérations d’intérêt national (OIN) sont au cœur des débats depuis des années. Nous le savons, au bout du compte, un projet de construction ne peut se faire sans le maire. Nous souhaitons donc passer d’une approche contraignante à un « mode projet ».

Lorsque les collectivités, les aménageurs, les promoteurs et l’Etat se mettent autour de la table, un projet d’aménagement peut éclore en un an. Nous proposons donc de contractualiser cette démarche au sein de projets partenariaux d’aménagement (PPA) sur un territoire donné, en zone tendue ou non. Evidemment, tous ces acteurs pourront toujours mettre en œuvre la palette des outils existants.

 

La fin du PTZ dans les zones détendues (B2 et C) mettra en péril 40 000 projets de construction, selon les constructeurs et aménageurs de la FFB (LCA-FFB)…

J.D. : En zone B2 et C, le prêt à taux zéro (PTZ) contribue au financement de 20 000 à 40 000 projets. Pour beaucoup, le PTZ permet d’accéder à la propriété. Pour d’autres, il génère un effet d’aubaine en permettant simplement d’avancer dans le temps un projet d’accession qui aurait de toute façon été mené, avec ou sans le PTZ. Le recentrage du dispositif sur les zones tendues permet de développer les constructions là où elles sont nécessaires.

Dans les zones détendues, notre stratégie privilégie la rénovation dans les centres-villes, ce qui sera un moteur d’activité pour l’artisanat par exemple. Le PTZ dans l’ancien est d’ailleurs intégralement maintenu en zones B2 et C. La rénovation thermique des bâtiments bénéficiera par ailleurs de 9 milliards d’euros injectés au titre du grand plan d’investissement, afin de répondre aux enjeux d’économies d’énergie, de lutte contre la précarité énergétique et d’amélioration de la qualité thermique des bâtiments publics et des logements sociaux. Ce sont autant de perspectives d’activité, et donc d’emplois pour les territoires.

 

Comment justifiez-vous la baisse de 1,7 milliard d’euros des APL ?

J.D. : Alors qu’elles représentaient 14 milliards d’euros il y a moins de dix ans, les APL pèsent désormais 18 milliards. L’erreur fondamentale remonte à la fin des années 1970, quand nous avons sacrifié l’aide à la construction pour renforcer les aides à la personne. Résultat : le système vit sous perfusion. Tout le monde partage cette conviction, bailleurs sociaux et locataires.

Nous voulons rompre cette dynamique et revenir à un renforcement du soutien à la construction. La France compte 4,5 millions de logements sociaux mais 1,5 million de personnes sont en attente. Il n’y a pas assez de logements sociaux et nous devons construire, c’est une des raisons pour lesquelles la loi SRU n’est pas remise en cause.

 

Pourtant, les bailleurs sociaux, qui devront baisser leurs loyers, estiment que les contreparties sont insuffisantes et qu’ils devront revoir leurs programmations à la baisse. Ne craignez-vous pas d’ébranler le secteur du bâtiment ?

J.D. : Nous proposons aux bailleurs sociaux des conditions de financement plus avantageuses, notamment de la part de la Caisse des dépôts et consignations. Nous souhaitons aussi développer l’accession sociale à la propriété. Cela se fera au profit des locataires HLM, à qui sera proposé un parcours résidentiel. Cela permettra surtout de financer de nouvelles constructions.

Chaque année, 8 000 logements sociaux sont cédés, un volume insuffisant en raison d’une difficulté principale : la création d’une copropriété. Nous comptons donc faciliter l’acquisition d’immeubles par un tiers, lié à l’organisme HLM, dont le métier serait de gérer ces copropriétés. Nous voulons continuer à discuter avec les bailleurs. Nous sommes ouverts à la discussion. Nous nous assurerons qu’il n’y aura pas de perdants dans le monde HLM. Tous les bailleurs sociaux ne disposent pas des mêmes capacités d’investissement, et nous en tenons compte.

 

Comment sera financée la rallonge du budget de l’Anru, qui passe de 5 à 10 milliards d’euros ?

J.D. : L’Etat apportera 1 milliard supplémentaire, Action Logement et les bailleurs sociaux financeront les 4 milliards restants. Les clés de répartition sont toujours en cours de discussion, mais nous sommes confiants : le doublement sera acté.

 

Pourquoi supprimez-vous le crédit d’impôt transition énergétique (CITE) à partir du 27 mars 2018 pour les fenêtres, portes et volets ?

J.D. : Le CITE est un élément d’accompagnement de la rénovation énergétique des logements mais il était parfois détourné, comme pour le financement de portes blindées. L’objectif est de recentrer le CITE sur les équipements les plus performants. Or, les études révèlent par exemple que le remplacement des fenêtres est moins performant que celui de la toiture.

 

 

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