Logement

Mobilisation du foncier : Emmanuelle Cosse et Christian Eckert lancent leur programme commun

Mots clés : Bâtiment d’habitation individuel - Fiscalité - Gouvernement

A l’issue de la remise de différents rapports sur la mobilisation du foncier en faveur du logement, la ministre du Logement et le secrétaire d’Etat au Budget ont lancé un plan d’actions à court, moyen et plus long termes. Si l’axe principal est d’améliorer les modes de production et les observations des prix du foncier, la réforme sur le sujet épineux de la fiscalité est remise à plus tard.

Le sujet fait recette puisque quatre rapports viennent d’être rendus successivement : ceux sur le foncier privé du député PS de Seine-Saint-Denis Daniel Goldberg remis fin février et celui présenté le 14 mars et piloté par Dominique Figeat, le président de l’Observatoire régional du foncier d’Ile-de-France. Il convient d’y ajouter le bilan d’étape relatif au foncier public rendu début février par Thierry Repentin, délégué interministériel à la mixité dans l’habitat et président de la Commission nationale de l’aménagement, de l’urbanisme et du foncier ainsi que la synthèse des travaux menés par le réseau national des aménageurs et remise lors de son colloque du 8 mars dernier.  

Chargé en juillet 2015 par Sylvia Pinel et Christian Eckert pour présider une mission de réflexion sur la mobilisation du foncier privé en zone tendue et accélérer la construction de logements, Dominique Figeat formule dans son rapport 30 propositions qui doivent permettre une plus grande fluidité et transparence des marchés grâce à un accès plus large à l’information sur les transactions, les biens et les prix, à la définition  par les collectivités locales et intercommunalités d’une stratégie d’action foncière, concertée et clairement affichée, à un urbanisme négocié et à une réforme de la fiscalité.
Des recommandations qui, pour certaines, sont semblables aux 30 propositions émises par Daniel Golberg.

Dans la dynamique lancée par le plan de relance de la construction, le Gouvernement entend poursuivre sa lutte contre les freins au développement de logements à coûts maîtrisés et Emmanuelle Cosse « prendre à bras le corps le foncier qui est au centre des politiques de logement et d’urbanisme ».  L’un des premiers obstacles reste la mobilisation du foncier, notamment dans les zones tendues, comme l’a rappelé la ministre du logement : « libérer le foncier constructible en zone dense représente d’une part un enjeu social en luttant contre la ségrégation territoriale, et d’autre part un enjeu environnemental en limitant l’étalement urbain. Sur les dernières années, le prix du foncier a augmenté beaucoup plus vite que l’inflation. Il représente aujourd’hui une part importante du coût de l’immobilier, jusqu’à 45% dans certaines régions, comme l’Ile-de-France ou la région Provence-Alpes-Côte d’Azur. Mieux maîtriser les coûts du foncier est une condition nécessaire à la maîtrise des prix de l’immobilier afin de faciliter la production de logements ».

Emmanuelle Cosse et Christian Eckert se sont donc nourris des différentes propositions pour présenter leur feuille de route. Celle-ci s’appuie sur trois axes et comprend des mesures, dont certaines peuvent être effectives rapidement et d’autres à un peu plus long terme.

 

1 – Fluidifier le fonctionnement du marché


Pour fluidifier le fonctionnement du marché, il faut rendre plus accessible l’information sur les biens vendus et le prix des transactions. Ainsi les particuliers auront un accès facilité à la base Patrim, enrichie des données de localisation, afin de mieux évaluer la valeur vénale d’un bien immobilier, lorsqu’ils sont candidats à la vente ou à l’achat. Ce service en ligne, proposé par la Direction générale des finances publiques (DGFiP), sert à estimer la valeur des biens immobiliers à des fins fiscales et administratives.

Cette mesure, prévue pour la fin 2016 sera intégrée au projet de loi pour une République numérique, en cours d’examen au Parlement.

Par ailleurs, la Direction générale des finances publiques (DGFiP) élargira le champ des professionnels bénéficiaires de l’accès aux bases de données fiscales « Données Valeurs foncières » (DVF). Dans un premier temps, le ministère du Logement confiera au CEREMA, dans le cadre de sa mission de service public, le traitement, l’enrichissement et la mise à disposition des données DVF. Dans un second temps, la mise en open data sera engagée. Cette mesure législative prévue pour la fin 2016 sera également introduite dans le projet de loi pour une République numérique.

Les bases de données notariales constituent une autre source d’information pour améliorer la transparence des marchés fonciers et immobiliers. Les arrêtés d’application organisant la participation des notaires pour la constitution, la mise à jour et la transmission de ces bases seront publiés avant septembre 2016.

Il est également prévu d’accélérer le calendrier du Géoportail de l’urbanisme (GPU) (objectif initial au 1er janvier 2020), qui a pour vocation de croiser les servitudes d’utilité publique et les documents d’urbanisme pour connaître avec précision le droit des sols applicables sur chaque parcelle.

Dans une perspective de transparence du fonctionnement des marchés fonciers et immobiliers,  le service des domaines qui procède à l’évaluation des biens lors de l’achat ou la cession d’un bien par une collectivité publique, poursuivra son travail d’homogénéisation et d’objectivation des principes et des méthodes d’expertise et d’évaluation.

Dans le cadre d’une mission menée conjointement par les ministères de la justice et du logement, il sera procéder à une enquête sur les jugements d’expropriation dont l’objectif est d’en évaluer l’impact sur le marché foncier.

 

2 – Renforcer la stratégie foncière des collectivités

 

« Il est indispensable d’inciter les collectivités territoriales à renforcer leur stratégie foncière en faveur de la production de logements, notamment sociaux », a indiqué la ministre. Ainsi, le volet foncier des Programmes Locaux de l’habitat (PHL) sera renforcé en intégrant l’installation d’un observatoire du foncier, en complément de la mise en œuvre d’un observatoire de l’habitat et en comprenant les moyens fonciers à mettre en place.  Cette mesure trouvera sa place dans le projet de loi Egalité-Citoyenneté fin 2016.

Parallèlement à la promotion de l’action des établissements publics fonciers (EPF) sur l’ensemble du territoire afin de doter l’ensemble des collectivités d’une ingénierie indispensable à la production de foncier à prix maîtrisé, leur rôle sera étendu pour pouvoir accompagner les collectivités et leurs groupements dans la réalisation des observatoires fonciers locaux et dans leur stratégie foncière (mesure législative introduite dans le PL Egalité-Citoyenneté)

Mi-2016, le ministère publiera un guide pour les collectivités locales sur les outils du nouveau règlement des PLU, en mettant en exergue ceux facilitant la densification et en faisant la promotion des PLUI. De même qu’il compte diffuser mi-2017 un guide des bonnes pratiques pour encourager la création de centre mutualisé d’instruction des autorisations d’urbanisme.

Emmanuelle Cosse a également annoncé qu’une « mission est confiée au Conseil général de l’environnement et du développement durable (CGEDD) pour évaluer à la fois les méthodes de définition des besoins en logement, l’articulation entre programme local de l’habitat (PLH)  et document d’urbanisme ainsi que la perception et la traduction opérationnelle des objectifs de développement de l’offre par les opérateurs ». Les conclusions, attendues pour juin 2016, permettront, si nécessaire, d’engager une réforme (par voies législative et réglementaire) pour renforcer cette articulation.

Enfin, la ministre entend donner un coup de pouce à la cession des fonciers de l’Etat et de ses établissements publics en publiant avant mi 2016 le décret d’application qui étend le régime de la décote aux opérations de rénovation (loi de finances 2016).

La possibilité de recourir à la procédure de gré à gré vise à faciliter la cession de biens de l’Etat ou de ses établissements publics en vue de la réalisation d’opération de logement social nécessite la rédaction d’un décret afin de clarifier les cas où il est possible de déroger à la procédure d’appel d’offres, qui reste la règle générale. Ce décret sera publié avant mi 2016.

Enfin, les listes des biens mobilisables pour le logement, établies par les préfets de région seront diffusées sur une page internet dédiée. L’Etat poursuivra en parallèle la revue des établissements publics pouvant utilement entrer dans le champ du dispositif.

 

3 – Renforcer l’usage des outils contractuels entre les acteurs publics et privés dans le montage des opérations d’aménagement


Emmanuelle Cosse souhaite « développer la culture du partenariat entre les propriétaires fonciers et la collectivité pour dessiner des projets d’aménagement partagés ». Ainsi, un « observatoire national des outils de l’aménagement » sera installé mi 2017 en s’appuyant sur le Réseau national des aménageurs. Il aura pour objectif de  faire connaître les outils historiques de l’aménagement (ZAC, DUP, Permis d’aménager, ..) récents (AFU, PUP, BRI,..) ou à venir (OFS-BRS) et d’évaluer ces outils pour déterminer leur intérêt respectif, les valoriser et pouvoir tirer les enseignements de leur utilisation y compris, si nécessaire pour affiner leur cadre réglementaire. La constitution et la diffusion des résultats de cet observatoire seront confiées au CEREMA et sa maîtrise d’ouvrage reviendra à la Commission nationale de l’aménagement, de l’urbanisme et du foncier (CNAUF). La ministre a annoncé la parution prochaine du décret sur le bail réel immobilier.

« L’Etat poursuivra son action contre les recours abusifs qui bloquent la construction », a souligné Emmanuelle Cosse, qui reconnaît que de nombreuses mesures ont déjà été prises. Toutefois, en complément et afin d’améliorer les délais de traitement des contentieux et de favoriser

le règlement amiable des litiges, notamment dans l’objectif de limiter les recours abusifs et/ou dilatoires, « le juge administratif pourra décider d’office de la cristallisation des moyens en vue d’accélérer la mise en état du dossier, cette faculté n’étant plus comme aujourd’hui conditionnée par la demande des parties. Les tribunaux administratifs seront, par ailleurs, encouragés à mener différentes actions pour favoriser en matière d’urbanisme le recours aux modes alternatifs de règlement des conflits.

 

Réforme de la fiscalité : pour plus tard

 

Sur le sujet sensible de la fiscalité, si « on est passé d’un dialogue de sourds  à un débat ouvert dans un cadre serein», selon la ministre,  la réforme de par « les implications territoriales qu’elles engendreraient », n’est pas d’actualité, mais « le débat doit se poursuivre ». D’autant qu’en période de reprise économique, il ne faut pas toucher à la stabilité et la visibilité demandées par les acteurs. Un avis partagé par le secrétaire d’Etat au budget qui a d’emblée salué les conclusions du rapport de Dominique Figeat qui « traite de l’urbanisme avant la fiscalité ». « Avec la reprise, il faut que la fiscalité soit stable. Mais cela ne veut pas dire immobilisme », a-t-il souligné. Le moratoire pour éviter la énième mesurette demandé par le président de l’Observatoire régional du foncier d’Ile-de-France, un fervent défenseur d’une grande réforme, pourrait durer longtemps.

 

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