Droit immobilier

Loi sur la copropriété : 50 bougies et pas le temps de souffler

Mots clés : Bâtiment d’habitation individuel - Gestion immobilière

C’était il y a tout juste 50 ans… Le 10 juillet 1965, la France se dotait d’un texte fondateur fixant le statut et le fonctionnement des immeubles en copropriété. Aujourd’hui, plus de 8 millions de logements sont concernés par cette organisation juridique originale, porteuse d’un équilibre subtil entre droits individuels et intérêt collectif. Confrontée à de nouveaux enjeux techniques et humains, la copropriété n’a pas le temps de souffler. Et ce n’est pas la loi Macron qui nous fera mentir.

En France, la copropriété, c’est-à-dire l’organisation d’un immeuble dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes, fonctionne sous le régime de l’indivision forcée. Elle est régie par les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et par celles du décret 17 mars 1967. Il a souvent été dit que cette loi était individualiste, calquant le statut de copropriétaire sur celui de propriétaire. Or ce système a vécu, confronté à l’évolution d’une société moins solidaire et à l’augmentation importante du nombre de lots, le tout bouleversant les modes de gestion et de gouvernance de la copropriété. Rien d’étonnant alors à ce que la loi de 1965 ait été critiquée, amendée, le vent des réformes s’intensifiant avec les lois Alur et Macron.

Le droit de la copropriété se construit par modifications successives

En 50 ans d’existence, pas moins de 30 textes sont venus modifier, de manière plus ou moins marquée, le statut initial. La dernière évolution majeure s’est opérée avec la loi Alur du 24 mars 2014, la loi Macron ne modifiant que quelques dispositions du statut de la copropriété relatives notamment à la mise en concurrence des syndics professionnels et au déploiement de la fibre optique dans les immeubles existants. Le contrat type de syndic distinguant une rémunération forfaitaire et des prestations particulières, l’ouverture d’un compte bancaire séparé par copropriété, le renforcement des informations à transmettre à l’acquéreur en cas de vente d’un lot, l’abaissement des seuils de majorité pour prendre les décisions, notamment de travaux, la création d’un diagnostic technique global ou l’immatriculation des copropriétés, font partie des mesures phares de la loi Alur.

Litiges de copropriété : un contentieux acharné

Selon les mots du Président de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, Franck Terrier, les textes relatifs à la copropriété étant arborescents, complexes et difficilement applicables, il en résulte un contentieux inépuisable (environ 7 % des affaires traitées par la troisième chambre civile), également marqué par la pugnacité des plaideurs au procès, soucieux de leurs droits de « propriétaires » tant sur les parties privatives que sur les parties communes, mais oubliant parfois qu’ils font partie d’une collectivité régie par une assemblée générale. Parmi les sources de conflits récurrents, on peut citer : le champ d’application de la loi de 1965, la question de la division en volumes, la notion de parties communes spéciales, la définition du droit de jouissance exclusif sur parties communes, l’annulation des décisions d’assemblée générale ou encore le mandant du syndic. Les lois Alur et Hamon vont-elle tarir ce contentieux ? Rendez-vous est pris en 2065.

Pour accéder au dossier de Thierry Dubaele, maître de conférences à l’université de Valenciennes, sur la vente d’un lot de copropriété après la loi Alur en 10 questions, abonnez-vous à http://boutique.lemoniteur.fr/operations-immobilieres-1an-papier.html

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