Logement

Logements: production soutenue dans les Alpes-Maritimes en 2016

Mots clés : Bâtiment d’habitation individuel

A l’instar des autres départements de Provence-Alpes-Côte d’Azur, les Alpes-Maritimes ont connu une année exceptionnelle en 2016 en matière de production de logements.

Ce mardi 14 mars, Emmanuelle Cosse, ministre du Logement et de l’Habitat durable se rendra dans les Alpes-Maritimes, pour inaugurer le salon Mipim à Cannes mais aussi pour s’intéresser aux enjeux et défis du logement des actifs lors d’une visite sur le terrain à Valbonne. Le logement est un vrai sujet dans un département qui peine à loger les salariés et perd du coup en attractivité. D’après l’observatoire immobilier d’habitat de la Côte d’Azur Nice, le département aurait un besoin de 5 000 résidences principales pour répondre au développement de la population. Toujours selon l’observatoire, l’offre nouvelle est bien en deçà des besoins: 3 000 logements neufs construits en moyenne chaque année, dont 9% seulement à moins de 3500 euros en 2015. Le prix se situe plutôt autour de 5 000 euros le m2, un coût inaccessible à 80% des actifs.

 

Année exceptionnelle

 

Les bons chiffres présentés par l’Observatoire immobilier d’habitat de la Côte d’Azur, le 2 mars à Nice, donne de l’espoir. Ils confirment que l’année 2016 a été une année exceptionnelle en termes de production de logements en Provence-Alpes-Côte d’Azur (Paca), région qui connaît un certain nombre de handicaps: environnement contraint lié aux risques naturels (submersion, sismique, etc.) et industriels, ainsi qu’à un accès difficile au foncier.

Tandis que les mises en vente progressent de près d’un tiers en un an (+32% par rapport à 2015), le nombre des ventes augmente de 28%, résultat supérieur à la progression enregistrée au niveau national. «Ce niveau d’activité (4 107 logements) n’avait pas été observé depuis 2003», souligne Jean-Marie Ebel, président de l’observatoire immobilier d’habitat Côte d’Azur.

Dans ce contexte, les prix restent relativement stables avec même une baisse de 2% du prix moyen des ventes au m2 (prix moyen de 5 226 euros/m2 Shab). «Cela va dans le bon sens, sachant que le plafond acceptable pour les ménages se situe entre 4 300 ou 4 500 euros/m2. L’engagement des collectivités doit se poursuivre pour régler deux maux structurels dans notre département: la difficulté des actifs à se loger et les transports», rappelle Jean-Marie Ebel.

 

Les transactions progressent de 13%

 

Le marché de la revente connaît également un net regain d’activité. Là encore, la baisse des taux corrélée à la relative stabilité des prix (3 889 euros/m2 contre 3 933 euros/m2 en 2015) a conduit à une progression de +13% des transactions dans l’existant entre 2015 et 2016 (soit 11 953 transactions). «Le fait d’être propriétaire ou d’investir dans la pierre «valeur refuge» dans un contexte économique incertain a également contribué à cette dynamique. De manière générale, la reprise a été «dopée» par le niveau historiquement bas des taux de crédit et par le succès du dispositif Pinel pour les investisseurs dans le neuf, ainsi que celui du prêt à taux zéro. Le PTZ a prouvé son efficacité en 2016, en relançant significativement l’accession à la propriété», analyse Jean-Marie Ebel.

 

Bons chiffres pour les logements sociaux

 

La nuance est cependant de rigueur. «Nous avons des cycles de production trop longs avec des longs temps d’obtention des permis de construire et la recrudescence des recours. Tout cela pèse sur la reconstitution de l’offre», estime-t-il. «Par ailleurs, l’incertitude générée par le contexte électoral pourrait avoir une influence sur le niveau d’activité. Enfin n’oublions pas que dans notre département, le rattrapage entre l’offre — insuffisante — et la demande — toujours soutenue — ne saurait connaître d’évolution réellement positive qu’au prix d’un effort important et continu de production de nouveaux logements et, particulièrement, dans la catégorie intermédiaire», affirme-t-il. De plus, la production est concentrée sur la métropole de Nice.

L’année 2016 a aussi été une bonne année pour les logements sociaux. L’association régionale des organismes HLM (AR-HLM) de Paca-Corse parle d’une année record en volume de logements agréés par l’Etat: 12 600 logements au niveau régional contre 4 838 en 1990 et 3 246 dans les Alpes-Maritimes contre 963 en 1990. Pour la première fois, Paca respecte les objectifs fixés par l’Etat.

 

Effet conjoncturel

 

«Comment analyser ce score ? Ce n’est pas lié aux aides de l’Etat qui n’ont pas tendance à augmenter. L’effet conjoncturel a dû jouer car 2016 correspond à la dernière année de la période triennale de la loi SRU. L’année 2016 étant une année où on relève les compteurs, les communes ont passé leurs dossiers de demande de financement avant le 31 décembre pour être dans les clous», analyse Pascal Gallard, directeur adjoint de l’AR HLM Paca-Corse. Ces bons chiffres dans le social s’expliqueraient aussi par la «vente en l’état futur d’achèvement» (Vefa) supérieure à 50% en région Paca.

Ces chiffres sont le signe d’une forte mobilisation des services de l’Etat et des acteurs de la construction pour sensibiliser les élus à la nécessité de construire du logement. Pour cela, une entrée par l’économique a été choisie. L’étude sur l’impact du logement social sur l’activité des entreprises de bâtiment commandée par la fédération régionale du bâtiment Paca et l’AR HLM à la cellule économique de la construction (Cerc Paca), mise en ligne ce mois-ci, en est une illustration.

 

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