Entreprises de BTP

Logement (1/5) : les dossiers chauds du futur gouvernement

Mots clés : Bâtiment d’habitation individuel - Elections - Fiscalité - Gouvernement

A la veille du premier tour de l’élection présidentielle, le Moniteur.fr propose une synthèse des urgences que le prochain gouvernement devra traiter. Aujourd’hui : le logement.
Le constat est simple : on ne construit pas assez de logements. Le remède – produire plus – l’est moins. Car il suppose une politique à la fois globale (foncier, fiscalité…) et locale, pour adapter les réponses aux besoins.

Selon 73 % des Français, les candidats à l’élection présidentielle ne parlent pas assez du logement (1). 77 % des maires pensent qu’il s’agit d’un problème prioritaire et 94 % estiment que les dépenses liées au logement pèsent trop lourd dans le budget des ménages (9 800 euros par an en moyenne, soit plus de 18,5 % des revenus pour un ménage sur deux).

L’effort s’avère nettement plus lourd pour les locataires du parc privé que pour les accédants qui ont jusqu’ici pu absorber la hausse des prix par l’allongement de la durée d’emprunt. Mais globalement l’accès à la propriété est devenu très difficile pour les ménages modestes, ce qui tend aussi le marché locatif.

Comment en est-on arrivé là ? La hausse des prix provient surtout du déséquilibre entre offre et demande : le nombre de ménages a en effet augmenté de 1,32 % par an depuis quarante ans contre 0,56 % pour la population. Si bien qu’aujourd’hui, « il faut gagner au moins 3 400 euros par mois pour acheter un logement de 65 m² en zone tendue et même dans les agglomérations de 50 000 à 250 000 habitants », calcule Alain Dinin, P-DG de Nexity. Ce qui exclut de fait 85 % de la population. « Lutter contre l’inflation des prix implique de produire plus et mieux, tout le reste est de la littérature », tranche le consultant Guy Taieb.

Pour y parvenir, le futur président devra travailler dans trois directions : simplifier les règles du jeu, créer les conditions d’une production moins onéreuse et affiner la réponse aux besoins. Souvenons-nous que le logement obéit aux règles économiques. Mais il n’est pas un bien comme les autres : bien d’équipement au XXe siècle, il est devenu un vecteur de cohésion sociale, un enjeu pour le pouvoir d’achat, l’emploi et la croissance économique et même un droit constitutionnel.

 

Simplifier les règles du jeu

 

« Maire bâtisseur, maire battu. » L’adage bien connu des édiles communaux symbolise leur réticence à construire. Remonter la compétence logement et urbanisme au niveau supra-communal paraît donc incontournable aux yeux des experts, pour clarifier les compétences, éviter de superposer les règles et sortir du jeu des acteurs locaux.

L’effort de simplification de l’urbanisme, peu visible jusqu’ici, mériterait en outre d’être amplifié. Sans oublier la fiscalité, qui a beaucoup (trop) changé ces dernières années dans un secteur d’activité dont le cycle de production est très long. Les professionnels appellent ainsi à une neutralité fiscale pour lutter contre la rétention foncière et à une réflexion apaisée sur l’investissement locatif pour favoriser l’engagement des particuliers et des institutionnels, avec des solutions pérennes et des contreparties sociales.

 

Réduire les coûts

 

Libérer du foncier est un préalable indispensable pour produire du logement et agir sur son coût, car il peut peser jusqu’à 40 % du prix final. La rareté du foncier urbanisable pour le logement tend à faire de la propriété une rente en ce début de siècle.
Pourtant le foncier existe en France. Vu que la cession à titre gratuit de terrains publics paraît délicate, il faudra élargir la palette d’outils : revenir à des politiques d’aménagement public massives (ZAC), généraliser les établissements publics fonciers à l’échelle régionale, détacher les droits à construire du droit de propriété (bail emphytéotique) ? « Ce bail permet non seulement d’équilibrer une opération sans trop peser sur les comptes publics mais surtout de fixer des conditions très précises d’utilisation du foncier », note Norbert Foulquier, codirecteur du Centre d’études et de recherche en droit de l’environnement, de l’aménagement et de l’urbanisme.

Cela dit, le foncier ne résout pas tout : réduire son coût de 40 % ferait baisser le prix de revient tout au plus de 10 %.

Alléger le poids des normes est l’autre axe d’action avancé. « Chacune de ces normes a sa justification mais leur accumulation crée un cocktail détonant qui grignote la solvabilité des clients », juge Didier Ridoret, président de la Fédération française du bâtiment. S’il est difficile de revenir en arrière, les professionnels plaident pour un statu quo. Enfin, réduire les coûts nécessiterait d’industrialiser la production ou a minima d’installer une production supérieure à 400 000 logements par an sur une longue période.

 

Construire selon les besoins

 

« Une politique du logement ne sera pertinente que si elle se base sur un diagnostic territorialisé des besoins », pose Pascale Poirot, présidente du Syndicat des aménageurs lotisseurs (Snal). De manière à pouvoir agir de manière différenciée en connaissant la nature des besoins (jeunes, classes moyennes actives…) et leur localisation. Ce qui impliquera sans doute de revoir le zonage, réputé schématique. Dans un cadre financier contraint, le prochain élu devra aussi prioriser le soutien public : aides à l’accession, investissement locatif, logement social (en renforçant le quota de 20 % en zone tendue ?), etc.

Passer un coup de peigne sur l’ensemble des aides semble de fait nécessaire (40 milliards, dont 20 pour l’APL). La profession s’est mobilisée pour réfléchir. De nombreuses idées sont sur la table. Charge au futur président de montrer sa volonté d’agir en concevant une politique globale qui n’alimente pas l’inflation des prix.

 

Focus

L'expert, Jean-Claude Driant, professeur à l’Institut d’urbanisme de Paris (Paris-Est Créteil) et directeur du Lab’urba.« Il faut réfléchir à la typologie de logements à construire »

« L’enjeu est évidemment de bâtir plus de logements. Produire du foncier d’abord. Et remonter la prise de décision en matière de logement et de droit des sols à l’échelle intercommunale car le maire est confronté à la faible acceptabilité de la densification et au conservatisme des habitants en place.
Mais produire plus n’est pas le seul enjeu car la situation n’est pas la même partout en France. La palette d’actions doit être différenciée, grâce à une amélioration de la connaissance de la diversité des besoins à l’échelle des territoires. Elle doit être également plus large car, avec un parc de 31 millions d’unités, la construction neuve n’agira toujours qu’à la marge sur les prix. Il faut donc aussi retravailler sur le parc existant, réguler les loyers notamment en région parisienne (l’idée d’un miroir des loyers fait son chemin…) et stimuler la mobilité dans le parc social.
Il faudra évidemment aller plus loin dans la réflexion sur les produits (social, accession régulée ou non, locatif intermédiaire) et les acteurs (peut-on faire émerger de nouveaux investisseurs institutionnels ?) de la construction neuve. Difficile de se passer d’un dispositif de type Scellier car sans avantage fiscal, la rentabilité est très faible là où les besoins sont forts, même pour les particuliers. J’y poserai trois conditions : un coup de pouce fiscal proportionné, une pérennité et des contreparties (surtout en termes de localisation). Le problème, c’est que les marges de manœuvre budgétaires sont faibles, le gouvernement ayant déjà réduit la voilure sur les aides à l’investissement locatif et sur le PTZ . »

 

(1) Enquête Ipsos pour France Télévisions, Radio France et « Le Monde », réalisée du 2 au 3 mars 2012. (2) Enquête CSA pour le Forum pour la gestion des villes, présentée le 29 mars.

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