Droit immobilier

Les résidences seniors : le « Canada Dry » du logement ?

Mots clés : Grand âge - Structures d'accueil pour personnes âgées et personnes handicapées dépendantes

Les résidences services pour seniors ressemblent à du logement, mais ce n’est pas à véritablement parler du logement. De quoi parle-t-on alors ? D’une classe d’actifs de plus en plus prisés des investisseurs, soucieux d’échapper à la contraction générale des taux de rendement sur les autres marchés immobiliers, et à une réglementation trop contraignante.  

Jadis décriées, les résidences seniors pourraient séduire de plus en plus les promoteurs, investisseurs, exploitants et futurs occupants, observe le cabinet de conseil international en management, Kurt Salmon, lors d’une conférence organisée le 10 février 2016 autour du thème : « Les résidences seniors, actualités et opportunités d’investissement ». Nul doute que le contexte démographique, réglementaire et économique favorise l’attractivité de ces actifs d’un genre particulier.

Le contexte démographique

La population française continue de vieillir sous le double effet de l’augmentation de l’espérance de vie et de l’avancée en âge des générations du baby-boom. Selon les projections de l’Insee, un tiers des Français aura plus de 60 ans en 2060 et les plus de 85 ans seront près de 5 millions, contre 1,4 millions actuellement. Or la capacité d’accueil des seniors est, dès à présent, en deçà de la demande de logements adaptés. Les résidences seniors, structures alternatives entre le maintien à domicile et l’établissement médicalisé type Ehpad, peuvent alors apporter une solution de logement intéressante pour une population pour laquelle la convivialité et la sécurité constituent des critères de choix, à condition que la qualité des services (restaurant, ménage, blanchisserie, espace détente, piscine…) et la maîtrise des coûts soient assurées.

Le contexte réglementaire

La loi du 28 décembre 2015 relative à l’adaptation de la société au vieillissement rénove le cadre juridique des résidences services (dont les résidences seniors), que celles-ci soient ou non soumises au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Le dispositif mis en place, en distinguant clairement les services spécifiques individualisables (fournis par des prestataires choisis par l’assemblée générale sur proposition du conseil syndical) de ceux qui ne le sont pas (à définir par décret à paraître), devrait permettre de renforcer les droits des résidents, locataires ou propriétaires. L’institution du conseil des résidents (instance consultative se réunissant au moins une fois par an) et la fourniture des comptes rendus de ses réunions, à un acheteur ou à un locataire potentiel d’un logement dans une résidence services apporteraient également une meilleure transparence sur les services proposés et leur mode de gestion.

Le contexte de marché

Selon les intervenants réunis par Kurt Salmon, le marché des résidences seniors se structure, se diversifie géographiquement et gagne en productivité. Jusqu’à maintenant, ces lieux de vie étaient principalement implantés en Île-de-France et dans les zones littorales. Cette situation évolue : en effet, les opérateurs sortent progressivement de leur zone de confort pour s’installer sur des territoires moins « prime ». De nouveaux entrants, comme la MACSF, sont séduits par ce segment de marché dont les taux de rendements deviennent supérieurs à ceux du tertiaire ou du résidentiel. Et comme l’a relevé Sidonie Fraîche-Dupeyrat, avocat associé chez Lefèvre Pelletier, les résidences seniors échappent à l’encadrement des loyers, en vigueur à Paris depuis le 1er août 2015…

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