Logement

Les dessous du transfert du patrimoine d’Action-Logement à l’Agirc-Arrco

Mots clés : Métier de l'immobilier

Le transfert de la nue-propriété des 30 200 logements de Foncière Logement, la filiale d’Action Logement, au régime complémentaire de retraite Agirc et à l’Arrco, a nécessité 6 mois de travail et la mobilisation de 150 professionnels pour pouvoir signer 750 actes de cessions en une seule journée. Du jamais vu. Les notaires et avocats, véritables chevilles ouvrières du dossier, expliquent au Moniteur comment ce dossier monumental a été bouclé.

30 200 logements, 1 343 immeubles, 750 actes de cessions signés… le transfert du patrimoine de Foncière Logement (filiale d’Action Logement) à l’Agirc-Arrco au deuxième trimestre 2017 est exceptionnel de par sa composition (la valeur du patrimoine est estimée à 6,2 milliards d’euros) et sa conception (il a fait l’objet d’une convention qui court sur 30 ans). « C’est la première fois que je suis amené à faire muter autant d’immeubles d’un seul coup », reconnaît Bruno Cheuvreux, notaire associé de l’étude de notaires Cheuvreux, en charge du dossier aux côtés du cabinet juridique Fidal. Selon ce dernier, 6 mois de travail ont été nécessaires pour imaginer ce démembrement de propriété (1) un peu particulier, mobilisant par la même occasion 150 professionnels.

 

Continuer à rembourser la dette

 

Le transfert de propriété était prévu à l’origine de la création de la filiale d’Action Logement en 2002. L’objectif consistait à assurer le financement du régime complémentaire de retraite, grâce au patrimoine immobilier constitué par Foncière Logement. Quinze ans plus tard, Foncière Logement a transféré la nue-propriété des logements à l’Agirc-Arrco. Et durant 30 ans, Foncière Logement conservera l’usufruit des 30 200 habitations concernées. Lorsque la convention arrivera à son terme, le démembrement de propriété disparaîtra automatiquement, sans frais supplémentaire et sans qu’il soit besoin de rédiger un acte complémentaire.

Mais d’ici là, la filiale d’Action Logement continuera de percevoir les loyers et d’arbitrer le parc, sans intervention du propriétaire (de l’Agirc-Arrco, donc). « Il reste 1 milliard d’euros de prêts à rembourser, c’est pour cela que le démembrement de propriété a été mis en place, les loyers perçus rembourseront l’emprunt, explique Yanick Le Meur, directeur général de Foncière Logement. En parallèle, ce transfert de nue-propriété contribue à sécuriser le financement des retraites. »

 

Approche conceptuelle de l’usufruit

 

Pour laisser les coudées franches à Foncière Logement, « il a fallu avoir une approche conceptuelle de l’usufruit, poursuit Bruno Cheuvreux. Nous avons apprécié la globalité du portefeuille et pas chaque actif, grâce au concept d’universalité. » Concrètement, l’usufruit porte non pas sur chaque bâtiment, « mais sur l’universalité des immeubles transférés par Foncière Logement, explique Bruno Wertenschlag, avocat associé du cabinet Fidal. Autrement dit, il porte sur la coque, et pas sur chaque élément du portefeuille. »

Si Foncière Logement a les mains libres, la filiale d’Action Logement peut-elle décider de liquider le portefeuille ? Pas vraiment. « Celui qui jouit de l’usufruit garantit au nu-propriétaire de lui transférer dans 30 ans un portefeuille équivalent en terme de substance », rappelle Bruno Wertenschlag.

 

Transfert de savoir-faire

 

Durant toute la durée de la convention, Foncière Logement et le régime complémentaire de retraite se réuniront une fois par an dans le cadre d’un comité de suivi. « Ce sera l’occasion pour Foncière Logement de présenter un rapport d’activité qui dressera le bilan de l’année écoulée et de communiquer à l’Agirc-Arrco les projets à venir », précise Bruno Cheuvreux.

Par ailleurs, la convention prévoit un transfert de savoir-faire progressif. « Cinq ans avant la fin de la convention, une période de réunions régulières s’ouvrira pour permettre à la caisse de retraite complémentaire d’apprendre à gérer ce patrimoine », signale Bruno Wertenschlag. Pour Yanick Le Meur, il s’agira de travailler sur « les questions de liquidité. Faudra-t-il vendre en bloc les logements ou maintenir le stock pour continuer à percevoir ces revenus locatifs ? » Les protagonistes ont 30 ans pour se décider…

 

(1) – La pleine propriété d’un bien se compose de l’usus (droit d’usage), du fructus (jouissance) et de l’abusus (propriété). Démembrer la propriété d’un logement consiste à séparer le droit d’usage et la jouissance (confiée à l’usufruitier) de la propriété du bien (octroyée au nu-propriétaire).

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