Immobilier

Les bonnes pratiques en matière de réversibilité des immeubles tertiaires

Mots clés : Maîtrise d'ouvrage

Durant le Mipim, qui se tient à Cannes jusqu’au 18 mars, la réversibilité des bâtiments fera partie des sujets abordés par les acteurs publics et privés. En amont du salon professionnel, l’ORIE a publié une étude listant les bonnes pratiques des maîtres d’ouvrage qui se sont déjà penchés sur la question. De quoi aider les professionnels présents sur la Croisette dans leur réflexion…

Les façons de travailler évoluent rapidement, rendant par la même occasion des bâtiments de bureaux obsolètes. De fait, le cycle de vie d’un immeuble tertiaire a plongé, pour passer de 25 ans dans les années 1990 à 15 ans aujourd’hui, selon l’observatoire régional de l’immobilier de bureau en Ile-de-France (ORIE). Pour rallonger la durée de vue d’un bâtiment, rien de mieux que de le penser réversible. L’ORIE a publié une étude sur le sujet et relève les bonnes pratiques des concepteurs.

 

Réversibilité de l’espace


Pour l’ORIE, il faut miser sur trois types de réversibilité. D’abord, la réversibilité de l’espace, qui permet de modifier l’usage d’un actif grâce à des travaux mineurs (sans toucher au gros œuvre) comme la transformation de bureaux en logements. L’étude de l’ORIE prend pour exemple Black Swan, un programme de trois tours mixtes à Strasbourg, qui « met en place des principes de construction hybrides en respectant les réglementations pour tous les types de programmes », jugent les auteurs de l’étude. En outre, ce programme innove en misant sur « des matériaux abordables utilisés habituellement pour construire des bureaux sont aussi utilisés pour des logements, à savoir du métal thermo laqué et de la fonte d’aluminium ».

Bien qu’il soit mixte, le programme ne mélange pas tout. « Seuls des programmes de même nature se superposent (logements au-dessus de logements, bureaux au-dessus de bureaux, etc.). Cette indépendance verticale permet d’éviter la multiplication des colonnes de circulation, obligatoirement affectées, groupe par groupe et de manière cloisonnée à chacun des programmes dans le but d’éviter les mauvais rendements de plan », expliquent les auteurs de l’étude.

En outre, le projet est conçu sur la base d’une trame unique de 0,292 m (4 x 0,73 m). « Cette cote répond au dimensionnement des bureaux modernes, un peu plus étroits et plus profonds qu’à l’ordinaire (inertie thermique des assemblages de part et d’autre des circulations) et qui doublée (0,584 m) se transforme en une dimension standard pouvant résoudre les largeurs des façades réservées habituellement aux salles de séjour pour les appartements, aux grands bureaux ou aux open spaces, aux équipements de proximité ou aux commerces, voire au dimensionnement courant des places de stationnement en sous-sol », estime-t-on à l’ORIE.

 

Réversibilité du foncier


Pour rendre le foncier réversible, les maîtres d’ouvrage doivent miser sur les bâtiments démontables. A l’exemple des bureaux du pressoir du Havre (76), un immeuble de 2400 m² biosourcé, démontable et recyclable à 80%. « Pour faciliter le démontage, des modules en mélèze ont été montés en kits sur des pilotis en béton et boulonnés entre eux, expliquent les auteurs de l’étude. Cette solution a été choisie pour éviter la présence trop conséquente de poteaux dans la conception des open spaces. Des matériaux écologiques nécessitant peu d’entretien ont été choisis (bardage en bois thermohuilé, murets en béton de terre). »

 

Réversibilité des droits à construire


« La réversibilité des droits à construire se caractérise par l’ajout lors de la conception d’un ou plusieurs étages à un immeuble de bureaux, dont la programmation est différente. Ces immeubles offrent la possibilité d’une extension future de l’immeuble mixte en bureaux ou en habitation », expliquent les auteurs de l’étude, qui s’appuient sur une opération conçue par les architectes Reichen & Robert pour le compte du promoteur Immobilière Comtoise à Besançon. Cette opération d’environ 4 000 m² se compose de quatre étages de bureaux (hauteur de 3,30 m) et de cinq étages de logements (hauteur de 2,80m), chaque étage pouvant changer de destination. « La faisabilité a été permise par le plan local d’urbanisme qui permettait de  faire du logement, la taille suffisante de l’opération, la mixité du quartier etc. », estiment les auteurs de l’étude.

Focus

Clarifier et aménager la règlementation

Les règles juridiques et fiscales qui s’appliquent aux bâtiments tertiaires diffèrent de celles qui s’appliquent aux immeubles d’habitations. Afin de développer les modèles de réversibilité, l’ORIE demande un « aménagement » de la règlementation pour « soutenir l’immobilier réversible ».

En matière de fiscalité, certaines règles comptables peuvent plomber l’équilibre économique d’un projet de restructuration. « Si l’immeuble est transformé en logements, il devient affecté à une activité non récupératrice de TVA, et différents coûts de TVA sont alors à prendre en compte », rappellent les auteurs de l’étude. Ces derniers s’interrogent : « un immeuble de bureaux réversible devra-t-il s’acquitter du même montant de taxe pour création de bureaux, commerces et entrepôts qu’un autre immeuble de bureaux classique, alors qu’il pourra potentiellement devenir du logement et ne pas être affecté à une activité économique ? » Sans surprise, l’ORIE veut « réfléchir aux conditions de mise en œuvre de crédits de taxe pour création de bureaux, de commerces et d’entrepôts en Ile-de-France pour les immeubles réversibles ». En parallèle, l’organisme propose :

–  la création d’un permis de construire mixte avec un usage alternatif pour favoriser les changements de destination,

– de rendre facultative l’obligation de travaux de rénovation selon la réglementation thermique en vigueur au moment de la transformation de l’immeuble de bureaux réversible en logements,

– de réaliser des ajustements portant sur la TVA pour les opérations d’immeubles réversibles,

– de réduire l’imposition sur les sociétés pesant sur les plus-values pour les cessions d’immeubles réversibles dans le cadre de l’article 210 F du Code Général des Impôts,

– et d’encourager la construction des IgH de bureaux par la mise en place d’un système de sécurité de remplacement à l’obligation de sécurité 24h/24h.

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