Logement

Les bonnes pratiques des organismes HLM lancés dans l’habitat participatif

Mots clés : Bâtiment d’habitation individuel - Gestion et opérations immobilières - Logement social - Maîtrise d'ouvrage

Financer les salles communes sans plomber sa capacité de production de logements, créer le lien entre le groupe d’habitants et les locataires HLM, remplacer les locataires HLM sur le départ … Autant de difficultés que l’organisme HLM devra gérer s’il devient maître d’ouvrage d’un programme d’habitats participatifs. Les professionnels présents lors des rencontres nationales de l’habitat participatif les 9, 10 et 11 juillet 2015, ont partagé leurs bonnes pratiques.

Les bailleurs sociaux sont très souvent sollicités pour assurer la maîtrise d’ouvrage des programmes d’habitats participatifs. La bonne tenue du projet reste difficile pour ces acteurs, pas toujours sensibilisés à la problématique. Lors des rencontres nationales de l’habitat participatif organisées à Marseille les 9, 10 et 11 juillet derniers, les principaux intéressés ont prodigué leurs conseils.

 

Etre pédagogue avec le groupe d’habitant

 

Pour que le projet participatif voit le jour et soit géré de manière efficace dans la durée, les organismes HLM doivent tisser un partenariat solide avec le groupe d’habitants. Pour Samuel Lanoé, de la coopérative l’Epok qui propose des services d’assistance aux aménagements et politiques territoriales, « dès le départ, le bailleur social doit se montrer pédagogue vis-à-vis du groupe. Les habitants savent en général ce qu’ils veulent, reste à les confronter aux règles juridiques, thermiques, etc. »

 

Réfléchir au financement des parties communes

 

Lorsque le bailleur devient maître d’ouvrage, se pose la question du financement des salles communes, clés de voûte de la cohésion du groupe. Certains optent pour un financement au prorata des surfaces HLM dans le programme immobilier. D’autres proposent de diversifier les sources de financement « en ouvrant ces espaces sous-utilisés en semaine à d’autres utilisateurs », suggère Samuel Lanoé.

 

Se faire accompagner par un assistant à maîtrise d’ouvage

 

Les organismes HLM novices en matière d’habitat participatif peuvent choisir « de se faire accompagner par des assistants à maîtrise d’ouvrage spécialisés, rappelle Anne-Laure Clément Ruda, directrice territoriale de France-Loire Habitat, qui pilote le développement d’un programme baptisé ‘le hameau partagé’. Ces accompagnants ont clairement été les facteurs clés de réussite de notre projet. »

 

Créer du lien entre le groupe d’habitants et les locataires HLM

 

Pour faire en sorte que le lien se crée entre le groupe d’habitants qui logera dans les logements privés du programme et les locataires HLM, « nous avons créé un collectif d’habitants pour organiser des rencontres et des ateliers pédagogiques et leur expliquer le mode de fonctionnement d’un programme d’habitats participatifs », poursuit Anne-Laure Clément Ruda. A chaque fois, les ateliers ont été très denses. « Il est nécessaire de bien cibler la thématique de chaque session de travail », recommande la directrice territoriale.

 

Mobiliser les habitants et les locataires sur le long terme

 

Il faut également réussir l’exploit de mobiliser les habitants sur la durée. Le programme du Hameau partagé piloté par France-Loire a été lancé en 2013 et doit voir le jour en 2017. Quatre longues années pour les ménages qui voient leur vie évoluer (naissance, changement d’emploi, etc.) et peuvent avoir tendance à se démobiliser au fil des mois.

 

Réfléchir au remplacement des locataires

 

Après la livraison du programme d’habitats participatifs, vient le temps de la gestion des locataires HLM… Et de la réflexion au sujet de leur remplacement. « On avance en marchant », ironise Anne-Laure Clément Ruda. Si cette professionnelle « tâtonne », c’est parce qu’il n’existe aucune règle claire en la matière. Or, le remplacement des locataires HLM est stratégique puisque l’organisme HLM doit trouver des habitants sensibilisés à ce mode d’habiter pour assurer la pérennité du projet. « Faites preuve d’innovation, lance Anne-Laure Clément Ruda. Nous sommes en train de réfléchir à une forme de délégation du contingent de l’Etat [pour ne pas avoir à reloger systématiquement ces locataires dans le programme d’habitats participatifs s’ils n’en ont pas le profil, ndlr] en contrepartie, nous prenons des engagements de relogement sur le reste de notre parc, explique Anne-Laure Clément Ruda. Concernant le contingent de la ville, nous allons conventionner les modalités d’attribution de logements concernant ce programme immobilier. »

 

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