Aménagement

Les architectes au seuil des lotissements

Mots clés : Architecte - Urbanisme - aménagement urbain

La loi LCAP rend obligatoire le recours aux concepteurs à partir d’une surface encore à fixer. Pour quels bénéfices ?

En matière d’aménagement, le lotissement sonne comme un synonyme de médiocrité. Si, juridiquement, le terme correspond à l’une des procédures permettant la division parcellaire, dans l’imaginaire collectif, il renvoie surtout à la banalité des pavillons qui prolifèrent au milieu des champs, aux maisons rangées en « tablette de chocolat » au bord de routes en cul-de-sac, bref à ce qu’il est convenu d’appeler la « France moche ». Mais la loi relative à la liberté de la création, à l’architecture et au patrimoine (LCAP), adoptée au tout début de cet été, va changer la donne.

Pour les lotissements, le texte a revu les modalités d’obtention du permis d’aménager, c’est-à-dire du document qui autorise la création sur un terrain d’au moins deux lots à bâtir – et ce, qu’il s’agisse d’y construire des logements ou des lieux d’activité – et des voiries et autres équipements nécessaires. L’article 81 précise en effet que le porteur du projet devra désormais faire appel « aux compétences nécessaires en matière d’architecture, d’urbanisme et de paysage pour établir le projet architectural, paysager et environnemental dont, pour les lotissements de surface de terrain à aménager supérieure à un seuil fixé par décret en Conseil d’Etat, celles d’un architecte ».

 

Un seuil bas

 

A l’heure de rédiger le décret qui tranchera sur cette surface minimum au-delà de laquelle le recours à l’architecte sera indispensable, la nouvelle obligation est loin de faire l’unanimité, y compris au sein du gouvernement. Au ministère de la Culture, qui a porté la loi LCAP devant le Parlement, on estime que le seuil devra être bas (il le sera probablement) et ce, afin d’englober le plus grand nombre d’aménagements. En effet, si peu de chiffres précis sont disponibles – le ministère parle d’une moyenne annuelle de 5 900 demandes de permis d’aménager -, il est à peu près établi que les lotissements sont souvent de petites tailles. Ainsi, selon le Syndicat des aménageurs lotisseurs (Snal), 34 % des opérations menées par ses adhérents concernent des surfaces de moins de 5 000 m². Et seulement 5 %, des terrains de plus de deux hectares. Mais le ministère du Logement semble bien plus réservé.

Les dissensions se retrouvent dans les rangs des professionnels. D’une part, les concepteurs entendent convaincre que leurs aptitudes seront mises au service du respect du territoire et donc, du bien commun. Mais d’autres, en face d’eux, considèrent que la disposition a été taillée sur mesure pour les architectes alors que ces derniers ne sont pas les seuls à avoir les capacités requises. Taxés de figurer parmi les principaux responsables de la banalité des zones pavillonnaires, les géomètres- experts s’efforcent ainsi de prouver leur savoir-faire. « Nous savons travailler sur le paysage et la forme urbaine », assure Jean- François Dalbin, le président de leur Ordre. Il insiste d’ailleurs sur les efforts consentis ces dernières années par la profession en matière de formation. Comme Les Constructeurs et aménageurs de la FFB (LCA-FFB), il rappelle combien les contraintes sont fortes sur ce type d’opérations. En somme, la réglementation comme les exigences de la maîtrise d’ouvrage laisseraient finalement peu de place à l’imagination et à des conceptions originales.

 

Au-delà des limites

 

A ces arguments, les concepteurs, architectes et urbanistes en tête, opposent leurs compétences spatiales, leur sens de l’analyse des lignes de force d’un paysage, qu’elles prennent la forme d’une pente, d’une rivière ou d’un bosquet. Leur rôle sera d’adapter un projet à ce contexte… Et surtout à voir au-delà des limites d’une parcelle. « Il faut en finir avec l’urbanisme d’enclos, plaide l’architecte et urbaniste Christine Leconte. Les lotissements doivent être pensés comme de nouveaux morceaux de la ville, en lien avec le reste du territoire. » Auteure, avec son confrère Frédéric Bonnet , d’un courrier adressé récemment aux deux ministères concernés et signés par plusieurs lauréats du Grand prix de l’urbanisme et du Palmarès des jeunes urbanistes, elle se défend de vouloir là empiéter sur la tâche de quiconque. « Aujourd’hui, c’est un travail que personne n’accomplit », juge-t-elle. Mais elle précise aussi qu’il n’est aucunement question que les architectes se mettent à dessiner tous les pavillons de tous les lotissements. « Ils pourront éventuellement rédiger des prescriptions architecturales sur l’orientation des habitations ou des toitures. Mais les résidents continueront à être libres de choisir leur maison et ce seront sans doute les mêmes types de constructions qu’aujourd’hui. Seulement, elles seront mieux organisées dans l’espace. » Bataillant ferme depuis le début des discussions, la présidente du Conseil national de l’ordre des architectes (Cnoa), Catherine Jacquot, rappelle, elle, combien l’enjeu est devenu crucial « dans un contexte de lutte contre la désertification des centres des communes rurales ». Ainsi, l’outil du lotissement ne doit plus tant servir à bâtir au milieu des champs, qu’il est de toute façon grand temps de préserver, que de permettre la mutation de petites friches dans les cœurs de villages. Olivier Pavy, maire de la commune de Salbris (Loir-etCher) et président de la communauté de communes Sologne des Rivières, est même persuadé que « la revitalisation de ces centres-bourgs passera par le tourisme… et donc par la qualité architecturale ». Lui qui est également membre de la commission aménagement et urbanisme de l’Association des maires de France (AMF) voit donc d’un bon œil ce recours aux architectes, « en particulier en raison de leur capacité à accompagner les élus et à coordonner l’ensemble des intervenants ». Olivier Pavy est bien conscient que certains édiles circonspects seront difficiles à convaincre : « Il faudra faire de la pédagogie, démontrer le réel apport des architectes. Cette mission pourra être assurée par les conseils d’architecture, d’urbanisme et de l’environnement (CAUE). » L’avocat spécialisé en urbanisme Pierre Pelloquin voit, lui, un autre avantage très net : « De par son expertise, l’architecte saura veiller en amont à la régularité des dossiers et donc sera à même d’apporter la sécurité juridique dont ont besoin les aménageurs. » Dans toutes ces discussions un peu âpres, les interlocuteurs s’accordent au moins sur un point : la nécessaire pluridisciplinarité des intervenants qui, à l’avenir, mettront en œuvre les lotissements. Certes, le texte de la loi LCAP désigne surtout l’architecte, mais c’est aussi parce qu’il s’agissait de s’appuyer sur une profession réglementée. Tout le monde – architectes donc, urbanistes, paysagistes, aménageurs et géomètres – affirme sa volonté de travailler main dans la main avec ses partenaires. Avec le souci, évidemment, de dimensionner les équipes à la taille des projets… Ce qui engendre, de la part des réticents, une franche inquiétude quant au surcoût que cette multiplication des acteurs va, selon eux, assurément entraîner.

 

Davantage de « matière grise »

 

Cette supposée dépense supplémentaire liée à l’intervention des architectes, tous l’évoquent en effet, sans que personne ne soit en mesure de l’évaluer. Pour sa part, Pascale Poirot, qui préside le Snal et s’est alliée à l’Ordre des architectes pour réclamer que le recours aux concepteurs soit généralisé, estime que ce surcoût sera inexistant « puisque la loi n’invente pas de nouvelles procédures. Le permis d’aménager existait déjà ». Au bout du compte, seul l’acteur change.

Mais s’il faut mettre un peu d’argent en plus, l’architecte Simon Teyssou, installé au Rouget, dans le Cantal ne trouvera pas choquant « qu’on paie un peu plus la matière grise pour les études… On dépensera alors peut-être un peu moins pour l’enrobé des voiries ». Pour les concepteurs, il est possible d’imaginer des projets plus économiques, sans voiries ou réseaux surdimensionnés ou mettant en œuvre des matériaux moins coûteux. Olivier Pavy, mise, lui, sur une plus-value des biens immobiliers construits dans des lotissements de qualité. Enfin, beaucoup rappellent que le surcoût, sur des aménagements majoritairement de faible ampleur, ne serait de toute façon pas si élevé. C’est d’ailleurs ce qui fait tiquer la paysagiste Laure Planchais. Convaincue, elle aussi, de l’apport évident des concepteurs, elle se demande juste s’ils parviendront réellement à gagner leur vie sur de si petites missions.

 

Focus

Saint-Paul-des-Landes - Des solutions simples pour une extension sensée

A 12 kilomètres d’Aurillac, la commune rurale de Saint-Paul-des-Landes (Cantal) a vu sa population bondir de 30 % dans les années 2000, et les constructions proliférer pour accueillir les nouveaux arrivants. « Tout cela n’apportait guère de qualité au village, remarque le maire, Jean-Pierre Dabernat. Alors, quand nous avons eu l’opportunité d’aménager une friche, nous avons voulu un projet remarquable. » L’appel à candidatures lancé pour la création d’un lotissement sur ce terrain communal avait été remporté par l’Atelier du Rouget-Simon Teyssou Architecte & Associés, et l’opération livrée en 2007 s’est articulée autour de quelques règles. Il était hors de question de créer un lotissement en cul-de-sac, et les lots se sont organisés autour d’un axe connecté à la route principale, la D120. Mieux encore, cette rue a permis de raccorder un lotissement qui préexistait à l’ouest.

« Nous avons volontairement réduit la dimension de cette voirie pour créer un cheminement piéton parallèle, explique Simon Teyssou, mais aussi pour pouvoir laisser à découvert un ruisseau. » Celui-ci a été aménagé en noue, et des petites traversées peu coûteuses ont été réalisées pour desservir les lots situés au sud du lotissement. Le choix est plutôt simple mais donne une identité particulière à l’aménagement. Toujours pour améliorer la relation du nouveau lotissement avec son environnement, des chemins transversaux ont été créés… ou prévus. Ainsi, un espace est toujours réservé pour amorcer une future liaison piétonne vers le centre du village, quand le jardin voisin pourra être rendu traversant. Par ailleurs, si sur les 14 lots aménagés (dont six logements sociaux, également conçus par Simon Teyssou), les maisons sont d’allures différentes, un degré d’harmonie a été gagné grâce à l’installation préalable de clôtures végétales et de portails identiques. Rien d’extraordinaire à tout cela sans doute, mais là n’était pas le but. « Mon travail, dit Simon Teyssou, est d’avoir un regard précis sur le territoire. »

Entretien - Avis d'expert

« Apporter un bénéfice à tous les territoires »

« Les compétences en paysage, en architecture et en urbanisme sont rarement mobilisées pour les lotissements, qu’ils soient dédiés au logement ou à l’activité. Or, tout le monde, élus compris, s’accorde à regretter leur médiocrité. Avec un seuil le plus bas possible, la loi LCAP apporterait à tous les territoires le bénéfice de professionnels de la conception spatiale, selon un dosage pluridisciplinaire (architecte, paysagiste, urbaniste) pouvant varier en fonction des situations. Outre le choix des sites (qui devrait toujours faire l’objet de cette expertise), cela améliorerait la position du bâti et des voies par rapport au terrain et au paysage, le choix et la disposition des typologies construites, la hiérarchie, le nombre et le type des espaces publics -avec des économies substantielles à la clé : cela fait quarante ans que l’on fait des rues dont les trottoirs sont utilisés comme stationnement, dont les avaloirs renchérissent l’assainissement pluvial, négligeant des alternatives moins chères et mieux adaptées à l’usage !

De plus, à l’avenir, la lutte contre l’étalement donnera plus de place au renouvellement urbain, dans lequel il s’agit de lotir des parcelles plutôt petites au sein des villes moyennes ou de bourgs : le lien complexe avec le voisinage oblige à plus de soin encore. Il ne s’agit pas de dessiner tous les bâtiments, mais de donner, notamment aux pavillons, qui répondent à une demande sociale, une valeur patrimoniale plus durable. Le coût de cette plus-value qualitative est léger, il sera lissé par les économies de travaux et les effets du marché : l’essentiel du coût du terrain est dû aujourd’hui à la plus-value foncière. »

Entretien - Avis d'expert

« La plus-value de l'architecte reste à mesurer »

« Pour mener un projet de lotissement, les acteurs sont déjà nombreux autour de la table : l’aménageur, le géomètre, souvent en partenariat avec des paysagistes et, quand le cas le nécessite, les architectes des bâtiments de France ou les architectes-conseils. Aujourd’hui, le recours obligatoire à l’architecte pour établir les permis d’aménager revient donc à nous imposer un nouvel intervenant. Pour le justifier, on nous explique que la production actuelle de lotissements n’est pas satisfaisante. Nous, constructeurs et aménageurs, avons du mal à entendre cet argument. Notre propre ambition est évidemment de mener des opérations qualitatives. Nous aussi savons maîtriser les questions de normes environnementales ou d’orientation des constructions et nous sommes en mesure d’établir des prescriptions architecturales. La plus-value des architectes reste donc à mesurer. Sans compter que, souvent, les élus nous imposent des contraintes fortes, et la marge de manœuvre est réduite. Je ne vois pas en quoi l’intervention des architectes facilitera les choses. En revanche, leurs honoraires représenteront une dépense supplémentaire qui pèsera sur les coûts de construction. Il est certain que les lotisseurs répercuteront ce surcoût sur les prix de vente, et que le consommateur en pâtira. Est-ce bien le moment d’ajouter une telle contrainte alors que le marché de l’immobilier commence à repartir ? Ce recours obligatoire à l’architecte me semble finalement contraire à la volonté affichée par le gouvernement de permettre une production de logements en quantité et qualité, et pour un coût le plus abordable possible. »

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  • - Le

    Opinion sur les architectes

    Incroyable le délicieux travail de généralisation dont est capable un esprit simple. Je lis des commentaires résumant le travail des architectes aux barres des entrées de ville… c’est désespérant de voir l’image de l’architecture en France, s’en est même symptomatique d’un manque profond.
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  • - Le
    Il ne suffit pas de vouloir juste faire du soit disant « beau ». L’opération doit aussi être viable techniquement et économiquement. Je ne crois pas que la présidente du SNAL soit représentative de l’avis de ses membres. Votre article aurait du inclure un avis d’expert par un géomètre-expert.
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  • - Le
    Non, les architectes n’apporteront rien sur la sécurité juridique de ces montages. Nombre d’entre eux ne maitrisent pas cette procédure ni les procédure de modifications. Faut il rappeler que les géomètres-experts sont aussi organisés par un ordre et qu’ils sont aussi une profession réglementée ? Ils sont les seuls à pouvoir assurer à leurs clients de la garantie foncière. Rien n’empêchait les architectes de travailler sur les lotissements jusqu’à maintenant. Pourquoi n’ont ils pas travaillé sur les lotissements avant ? Comment se fait il qu’une loi leur soit nécessaire pour travailler sur ces sujets ? Dans les faits, il n’est pas rare de trouver des opérations incluant des règles proposées par des architectes qui sont trop contraignantes : des opérations qui restent vides car invendables.
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  • - Le

    Géomètres-Experts : une profession réglementée efficace

    Les Géomètres-experts travaillent depuis déjà plusieurs années en équipes pluridisciplinaires pour les lotissements sur lesquels ils interviennent. Ils connaissent la procédure du lotissement et du permis d’aménager depuis plusieurs décennies et ont toujours travaillé en collaboration avec le ministère du logement sur ces sujets.
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  • - Le

    Non au monopole des archis sur les lotissements.

    Par contre, moi je suis tout à fait d’accord sur l’avis de M. Préveraud. L’œuvre des architectes: des barres d’HLM aux entrées des grandes villes: quelle horreur! et j’en passe. Les archis en VRD et conceptions de lotissements sont nuls. Les géomètres sont les plus compétents c’est le cœur de leur activé.
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  • - Le

    Un monopole suplémentaire, une addition aux coûts

    Tout a fait d’accord aux commentaires de M. Prévereaud. En VRD, en conception de lotissements les architectes sont nuls! (voir les barres d’HLM aux entrées de ville et biens d’autres).
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  • - Le
    Et on ne parle pas de l’importance des surfaces construites prises sur des terres agricoles?
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  • - Le
    La dernière remarque de M. Prévereaud est tout simplement ahurissante.
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