Immobilier

Le gouvernement veut se doter d’une vraie culture de l’efficacité pour son parc immobilier

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Marché de l'immobilier

Dans un contexte budgétaire contraint, le gouvernement a enfin pris conscience de l’importance de son parc immobilier. Et engage une nouvelle étape de modernisation de sa politique immobilière. Le Premier ministre l’a annoncé en conseil des ministres du 20 janvier, Christian Eckert, secrétaire d’Etat chargé du Budget, l’a confirmé, mardi 26, lors du colloque sur la fonction immobilière organisé par le Conseil de l’Immobilier de l’Etat.

Encore trop d’amateurisme dans la gestion immobilière du parc immobilier de l’Etat, trop de lobbying, de chasse gardée, de vision passéiste, de résistances au changement… Depuis 2005, d’importantes réformes ont été mises en œuvre pour moderniser la politique immobilière de l’Etat, qui ont eu « des effets positifs », selon le député Jean-Louis Dumont, président du Conseil de l’immobilier de l’Etat (CIE), structure de conseil auprès du ministre du Budget, en charge du domaine et organisateur du colloque « La fonction immobilière, vecteur d’économies, de performance et d’innovation du service public », le 26 janvier à Bercy. Pourtant, aujourd’hui une nouvelle étape doit être franchie.

Pour s’en convaincre, un exemple cité par Jean-Louis Dumont dans le rapport d’activité 2015 du CIE. « Les auditions des ministères pour l’examen de leurs schémas pluriannuels de stratégie immobilière ont conduit à faire plusieurs constats. Tout d’abord, de façon surprenante, de nombreux ministères n’avaient apparemment pas anticipé la nécessité de renouveler en 2014 les documents arrêtés pour la période 2009-2013 et d’en assurer un suivi efficace. Dans certains cas, le Conseil a même eu à examiner en l’espace de quelques mois des documents évoluant tellement qu’ils semblaient plus relever de la tactique que de la stratégie. Or, dans ce secteur, les décisions engagent pour une longue durée et la capacité d’anticipation est une clef essentielle du succès d’une politique immobilière. Par ailleurs, le Conseil a été confronté au conservatisme de nombreux départements ministériels pour lesquels le maintien d’une implantation dans l’hyper centre parisien semble être l’alpha et l’oméga en matière de réflexion immobilière et l’immobilisme la condition sine qua non de la survie… »

La politique immobilière de l’Etat doit se réinventer

 

Accélérer la réforme de la politique immobilière de l’Etat est donc devenu essentiel. D’autant qu’en période de maîtrise budgétaire, c’est l’un des gisements d’économies identifiés par le gouvernement. Le parc immobilier de l’Etat, à la fois propriétaire et locataire, représente 100 millions de m2 (occupés par l’Etat et ses opérateurs), plus de 220 000 implantations, 60 milliards d’actifs très diversifiés (bureaux, monuments historiques, établissements pénitentiaires…) (voir encadré) et l’immobilier constitue le premier poste en dépenses de fonctionnement. Avec un peu plus de 7 milliards d’euros de dépenses annuelles (hors personnel), une réduction des charges de l’ordre de 10% représenterait 700 millions d’euros annuels d’économies pour l’État. Conscients des marges de progrès, le gouvernement a donc décidé de lancer un plan d’actions qui sera détaillé dans les prochaines semaines par Michel Sapin, mais dont Christian Eckert, dans son allocution d’ouverture du colloque, a levé un coin du voile.

Le secrétaire d’Etat au Budget en est convaincu : « beaucoup reste à faire ». « On ne s’improvise pas spécialiste de la performance, il faut s’appuyer sur ceux qui ont de la compétence au sein des directions immobilières des ministères, à Bercy chez France Domaine (chargé de gérer ces biens immobiliers) et en externe quand cela se justifie », a souligné Christian Eckert, qui regrette que « trop souvent encore, les opérations soient lancées en fonction des opportunités, parfois même du hasard et du lobbying à tous les niveaux de l’Etat ». « La politique immobilière de l’Etat doit se réinventer avec un point d’appui, celui du CEI et de la Cour des comptes. Elle a besoin de bénéficier d’une autorité nouvelle, nous lui en donnons les moyens ». Pour le secrétaire d’Etat, cette autorité nouvelle se décline en 4 points clés : autorité politique, administrative, technique et financière.

 

4 axes de la nouvelle autorité

 

L’autorité politique, tout d’abord, passe par un message clair : l’État doit être capable de fixer des objectifs de gestion de ses actifs, de maîtrise de ses coûts d’occupation et d’entretien de son patrimoine. Ces nouvelles exigences de la politique immobilière doivent être respectées par tous, administrations de l’Etat comme opérateurs. Tous doivent veiller aux synergies et mutualisations, bref à la bonne gestion du parc immobilier, à l’instar d’un bon père de famille. Ce message devra être porté avec vigueur en interministériel et dans chaque ministère.

L’autorité administrative doit être renforcée et associée dès la phase de conception pour tout projet immobilier. « J’ai proposé au Premier ministre que le service France Domaine soit érigée en une vraie direction immobilière de l’Etat, indique Christian Eckert, qui s’appuiera sur des conseillers régionaux en quantité et qualité ». Le renforcement des équipes se fera par recrutement ouvert aux ministères et à la sphère privée. L’ensemble de ces services sera à la disposition des préfets de région qui représentent l’Etat. L’objectif clairement affiché est de se doter d’une structure solide et compétente, capable de faire face aux revendications de certains ministères.

L’autorité technique passe par la poursuite des efforts de professionnalisation engagés depuis plusieurs années à travers de nouveaux outils, la formation des agents et la constitution de pôles d’expertises. « Après avoir réalisé l’inventaire des actifs, il conviendra de connaître le parc au niveau technique », a précisé Christian Eckert.

Le dernier axe est celui de l’autorité financière. Le secrétaire d’Etat reconnaît que « les moyens sont aujourd’hui fortement dispersés » et promet que « les outils de gouvernance budgétaires seront restructurés dans le sens d’une plus grande efficacité et d’une mutualisation renforcée ».

L’examen des dépenses immobilières sera d’ailleurs faite lors du projet de loi de finances 2017.

Par ailleurs, il a annoncé que la part prélevée par l’Etat sur les produits de cession sera supprimée. Ce qui permettra de réinvestir ces sommes dans le parc immobilier et non pas d’entretenir son train de vie courant.

 

Les cessions d’actifs : pas l’essentiel de la politique immobilière de l’Etat

 

Lors d’une table-ronde, il a été rappelé que la politique immobilière ne se résume pas aux cessions, même si ces dernières focalisent l’attention. C’est bien la gestion du parc qui est primordiale avec les nombreuses autres possibilités que les seules ventes. « Les cessions sont assimilées par l’opinion publique et les médias comme la vente des bijoux de famille, pourtant elles ne représentent que 500 millions d’euros, soit 0,7% de la valeur du parc », estime Philippe Dumas, président de la société PRD Conseil, ex président de la Commission pour la transparence et la qualité des opérations immobilières de l’Etat (CTQ).

Pour conclure, Christian Eckert a indiqué que le gouvernement voulait aller vite, « les principales mesures seront mises en œuvre dès 2016 et dans le prochain projet de loi de finances.

Chiffres-clés

Diversification du parc immobilier de l’Etat

Parc immobilier de l’Etat : 100 millions de m2, plus de 220 000 implantations

Par catégorie :
Bureaux : 23 000 000 m2, 24100 biens
Bâtiments d’enseignements : 22 900 000 m2, 7 600 biens
Bâtiments techniques : 22 200 000 m2, 53200 biens
Parc à l’étranger : 3,3 millions de m2, 7 450 biens
Parc en Grande-Bretagne : 125 000 m2, 92 biens

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