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« Le coût global est un outil d’aide à la décision »

Philippe Outrequin, consultant en développement durable et chercheur au PUCA (Plan Urbanisme Construction Architecture), travaille depuis 5 ans sur la mise en œuvre du coût global au sein de programmes nationaux et européens. Fort de son expérience, il nous éclaire sur ce concept économique souvent évoqué mais encore trop peu développé.


Vous choisissez de parler de coût global élargi plutôt que de coût global. Pouvez-vous nous éclairer sur ce concept développé par vos soins dans le modèle dit CoParCo, acronyme de Coût global Partagé de Construction ?

Le coût global direct s’exprime comme la somme des valeurs nettes actualisées :

– du coût d’acquisition, de construction et des aménagements nécessaires,
– des coûts de remplacement et de renouvellement,
– des coûts d’entretien et de maintenance,
– des coûts d’exploitation et notamment des coûts de chauffage, d’eau chaude sanitaire, d’électricité, qu’ils soient payés directement ou indirectement par le résident ; ces coûts font l’objet d’hypothèses sur l’évolution des prix unitaires.

Dans le modèle CoParCo, notre analyse dite en coût global (ACG) a la particularité d’inclure à ce coût global direct les externalités qui ont fait l’objet d’une monétarisation.
Le modèle propose de valoriser cinq externalités :

– les émissions de gaz à effet de serre,
– les émissions de polluants atmosphériques (SO2, NOx, composés organiques volatiles),
– l’accessibilité à des espaces verts ou boisés et la qualité du paysage,
– les nuisances sonores pour les résidents,
– l’accessibilité aux équipements et services de proximité.


Vous ne vous arrêtez pas là. Votre méthode propose de « partager » ce coût global élargi.

En effet, ce coût global élargi obtenu est ensuite « partagé » entre les différents acteurs du projet : le maître d’ouvrage, les résidents (locataires), l’Etat, les collectivités locales ou territoriales et la société civile (entreprises et population).
Chaque élément du coût global est intégré dans des « comptes d’exploitation » des différents acteurs permettant de répartir les coûts et les bénéfices du projet de construction pour chacun.

Pour finir, le modèle a défini une liste d’indicateurs qualitatifs, très difficile à monétariser, mettant en évidence les impacts du projet de construction sur le quartier et inversement les impacts du quartier sur le bâtiment et sa qualité d’usage.
Cette approche qualitative permet d’inclure dans l’analyse en coût global les problématiques relatives à la densité, la mixité, la qualité des réseaux, l’ambiance scolaire…


Sur quelle période est mesuré le coût global de constructions neuves?

Ce coût global direct est calculé sur une période de temps définie par les maîtres d’ouvrage (40 ans en France, 30 et 60 ans en Italie). En fait, la période de 40 ans correspond tout simplement à la durée moyenne d’un prêt immobilier pour les constructeurs.
Aussi, les coûts de construction sont distingués selon la nature des travaux (gros oeuvre, second oeuvre) et des équipements (chauffage, sanitaire, cloisons, etc.), ce qui permet d’affecter à chaque composant une durée de vie spécifique et un coût d’entretien spécifique.


Le modèle CoParCo concerne uniquement le neuf. Dans le cadre du programme européen « Factor 4 », vous avez travaillé sur l’application du coût global à la réhabilitation. Quels ont été les résultats de ce travail?

Avec l’expérience européenne SHE (Sustainable Housing in Europe), à laquelle plusieurs bailleurs coopératifs européens ont participé, nous avons essayé de construire un modèle nommé SEC (Sustainable Energy Cost) permettant aux maîtres d’ouvrages d’évaluer plusieurs scénarii pour leurs travaux de rénovation. L’outil développé n’a pas la prétention de faire autre chose que d’aider à définir une stratégie.

L’idée dogmatique de vouloir appliquer à tous les bâtiments la même norme me semble restrictive. Certains bâtiments peuvent voir leur consommation énergétique descendre à 50 kWh/m2/an pour un coût global raisonnable tandis que pour d’autres, le choix le plus judicieux sera de faire des travaux abaissant la consommation énergétique à 150 kWh/m2/an. Autrement dit, concernant la réhabilitation, le modèle SEC permet de sélectionner les bâtiments et les travaux de rénovations pour lesquels il est judicieux d’investir.


Quels sont les freins, selon vous, au développement du coût global ?

Le premier frein est le mode de pensée économique du monde de la construction et des pouvoirs publics.

Dans le secteur du logement social, sur lequel j’ai le plus travaillé jusqu’à présent, la construction, la gestion patrimoniale et la gestion locative sont des secteurs indépendants. Même en interne, un projet élaboré par le service construction d’un bailleur peut être revendu au service de gestion locative. Ou bien, un service de gestion patrimoniale peut prendre l’initiative de remplacer des douchettes économes installées initialement par le service construction par des modèles standards pour des questions d’économie. Tant que la pensée économique du monde du bâtiment se limitera à « je n’investis qu’en vue que les futurs loyers me remboursent », il y a peu de chance que la  » construction durable » devienne autre chose qu’une vitrine marketing pour les trois majors.

D’autre part, la même logique est utilisée par les pouvoirs publics dans la délivrance des subventions. L’ADEME accepte de subventionner les surinvestissements, sans prendre en compte le coût global élargi et les économies générées sur le long terme.


Constatez-vous une évolution de la situation autour de vous ?

Plus d’une vingtaine de bailleurs et de conseils régionaux sont intéressés en France par la démarche. Ils se sont réunis, à ce titre, au sein d’un « club utilisateurs ». Grâce à ce club, l’outil pourra être amélioré et, par exemple, les coûts de maintenance sur lesquels nous disposons de peu d’informations aujourd’hui pourront être précisés.
Du côté des financeurs, la situation évolue peu. Seules quelques banques prêtent aujourd’hui aux constructeurs en prenant compte les économies de charges à venir.

Ceci étant dit, il ne faut pas être un fondamentaliste du coût global. Le développement durable remet l’économie à sa place alors il serait dommage de tomber dans l’économisme en faisant du coût global une bible. Il ne faut y voir simplement qu’un outil économique d’aide à la décision.

Propos recueillis par E.L.


Focus

Evaluation des externalités dans le calcul du coût global élargi



Chaque externalité est évaluée en donnant une valeur unitaire à celle-ci.
Concernant les gaz à effet de serre, le modèle propose une valeur pour la tonne de carbone émise ou évitée. Le modèle considère le prix de la tonne de carbone qu’il serait nécessaire de faire payer aux différents acteurs de l’économie européenne afin de respecter l’engagement de réduire par quatre les émissions de gaz à effet de serre d’ici 2050. Cette valeur a aussi un impact sur l’évolution des prix des combustibles fossiles.

La valeur liée à l’accessibilité à des espaces verts ou boisés est estimée à partir d’un questionnaire traitant de la proximité et de la qualité de ces espaces, cette valeur étant ensuite calculée sur la base de la valeur locative ou immobilière de la construction (approche dite hédoniste).

L’accessibilité aux équipements et aux services fait l’objet d’une évaluation du temps gagné ou perdu et du coût des déplacements évités ou induits du fait de la présence ou non d’équipements et de services à proximité.

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