Logement

La Vefa ne fait pas grimper le prix de revient d’un HLM

Mots clés : Bâtiment d’habitation individuel - Gestion et opérations immobilières - Logement social

Le prix de construction d’un logement social a progressé d’1,2% entre 2014 et 2016. Un constat dressé par la Caisse des Dépôts, qui n’impute pas cette inflation à la progression de la vente en l’état futur d’achèvement (vefa).

La construction de logements sociaux n’échappe pas à l’inflation. Entre 2014 et 2016, le prix de revient d’un HLM a progressé d’1,2% pour passer de 143 500 € à 145 300 € en 2016, selon la note Eclairages publiée par la Caisse des Dépôts. Au m², l’inflation est encore plus importante : 3,1% (2 225 € au m² en 2016). Si le prix des logements augmente moins vite que le tarif au m², c’est parce que la surface moyenne d’une habitation a baissé de 2 m² entre 2014 et 2016 pour atterrir à 66 m². 

 

Le prix du foncier grimpe en flèche

 

Les travaux de construction représentent les deux tiers du prix de revient d’un HLM. Mais ce qui a le plus augmenter, c’est le prix du foncier qui grimpe de 17,5% entre 2014 et 2016. Sans surprise, « les opérations situées en zone A et B1 sont significativement plus chères que celles situées en zone B2 ou C », indique la note de conjoncture. Mais les raisons de ce surcoût peuvent surprendre.

Evidemment, dans les zones tendues, les terrains constructibles sont plus rares mais, les travaux de construction sont également plus coûteux « en raison de l’engorgement des voies d’accès et des difficultés de stockage sur place des matériaux de construction ainsi que des contraintes techniques et architecturales qui peuvent peser sur des constructions en milieu urbain très dense ».

 

Déstabilisation du savoir-faire des organisme HLM

 

Par ailleurs, une opération construite dans un quartier prioritaire de la ville est moins couteuse qu’en dehors de ce périmètre. « Ces opérations se trouvent dans des territoires considérés comme moins attractifs bien qu’ils puissent se trouver dans des zones tendues », explique la CDC.

Pour la CDC, « la Vefa n’a pas d’effet inflationniste en soit, sur la période étudiée. Toutefois, au-delà du prix, le recours à la Vefa impacte le fonctionnement du secteur du logement social fondé sur un savoir-faire des bailleurs sociaux grâce à la maîtrise d’ouvrage directe et une gestion immobilière différente de la gestion en copropriété. » Rappelons qu’en 2016, les promoteurs ont construit 39% des logements sociaux livrés.

 

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