Logement

La production de logements va-t-elle être impactée par la Garantie Universelle des Loyers ?

Mots clés : Bâtiment d’habitation individuel - Financement du logement - Gestion immobilière

C’est LE sujet de tension de la deuxième lecture de la loi Alur qui commence mardi 17 décembre devant le Parlement : la fameuse «GUL», Garantie Universelle des Loyers. Au départ, pour les professionnels de la construction, le sujet pouvait sembler secondaire. Mais depuis qu’il est question de réaffecter une partie des ressources du 1% logement pour financer le dispositif, ils s’inquiètent de l’impact possible sur la production de logements.

On s’y attendait et c’est bien ce qui arrive : la GUL, Garantie Universelle des Loyers, cristallise les tensions alors que débute la deuxième lecture de la loi Alur (accès au logement et un urbanisme rénové). Dernier épisode en date, vendredi 13 décembre, avec la décision de la Chambre des Propriétaires de quitter l’Union Nationale de la Propriété Immobilière (UNPI) pour «poursuivre son combat contre la GUL», dispositif qu’elle estime «résolument défavorable aux propriétaires».

 

Mise à contribution d’Action Logement

 

Gardant leur distance dans ce débat pris à bras-le-corps par les représentants des professions immobilières –Fnaim en tête-, les professionnels de la construction commencent pourtant à s’inquiéter de la tournure que prennent les évènements. En effet, à la présentation de loi, la GUL était basée sur le triptyque «agence publique, prélèvement obligatoire sur l’ensemble du parc locatif privé et financement à parité égale entre propriétaires et locataires». Mais l’accroissement de la pression fiscale n’étant pas de bon ton à l’heure actuelle, le prélèvement obligatoire a été oublié, laissant le dispositif à court de financements. C’est là que le bât blesse et que les professionnels de la construction tirent la sonnette d’alarme. Car beaucoup ont compris, au travers des propos de Cécile Duflot, ministre du logement, tenus lors du 60ème anniversaire d’Action Logement le 27 novembre, que les ressources du 1% logement allaient être conséquemment mises à contribution. Forcément au détriment des autres emplois du 1%, à commencer par la production de logements. «La GUL a vocation à prendre la suite de la GRL (garantie des risques locatifs) et, de ce fait, j’appelle de mes vœux la participation des partenaires sociaux d’Action logement tant à sa gouvernance qu’à son financement. Nous discuterons ensemble du montant de cette participation sereinement dans le cadre contractuel que nous avons dessiné ensemble ». Par la suite, la ministre du logement a précisé que la contribution d’Action Logement serait de 160 millions d’euros, mais fForce est de constater que la sérénité n’est pas tout à fait au rendez-vous.

 

Les assureurs contre-attaquent

 

Le dispositif qui se dessine aujourd’hui se composerait d’une garantie «de base» (accordée par l’Etat et financée par le 1%) complétée par une option renforçant la sécurité du bailleur : une assurance privée sur le modèle de la GLI (garantie des loyers impayés) permettant le rachat de la franchise prévue par la garantie de base, le prolongement de la garantie du délai conventionnel et la couverture d’éventuelles dégradations dans le logement. Le traitement des dossiers (plus de six millions) serait assuré par la nouvelle agence tandis que les services de l’actuelle APAGL (association pour l’accès aux garanties locatives, chargée aujourd’hui d’organiser le dispositif GRL) s’occuperait du traitement du «volet social».

A cette architecture assez complexe, la FFSA (fédération françaises des sociétés d’assurance) a présenté une alternative à la commission des affaires économiques du Sénat. Un projet baptisé «Ageli» pour «assurance généralisée des loyers impayés». Le principe consiste cette fois à instaurer une assurance obligatoire dont le portage de risque serait fait par les assureurs, la gestion par les assureurs et les courtiers spécialisés, sur la base d’un cahier des charges fixé par la Loi. Exit donc la nouvelle agence. Exit aussi l’idée selon laquelle les assureurs, mutualistes ou filiales de grands groupes, ne seraient pas intéressés par la GUL. Au contraire, font-ils savoir, dès lors que le dispositif est obligatoire, la mutualisation des risques est possible et on revient en terrain connu…

 

Une alternative opérationnelle dès l’été 2014

 

Succinctement, le dispositif de la FFSA est le suivant : l’assurance est obligatoire pour tout bailleur privé souhaitant louer un bien, cette assurance aurait un tarif de 2% des loyers perçus pour tout bailleur et les assureurs seraient soumis à une obligation d’assurance. L’écart entre les ressources nécessaires et la prime perçue via l’assurance serait reversée aux assureurs via un traité de réassurance dont le coût serait supporté par l’Etat et/ou Action logement. Enfin, le traitement social en cas d’impayés serait assuré par l’APAGL suivant des procédures améliorées par rapport à la GRL actuelle. Ce scénario, proche de celui proposé par les «Entretiens d’Inxauseta» en novembre 2013, pourrait être opérationnel, selon ses défenseurs, dès l’été 2014, au plus tard au 1er janvier 2015. Alors que la GUL telle qu’elle se dessine aujourd’hui devrait attendre 2016.

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