Economie

L’ORF observe une « atonie » des marchés fonciers franciliens en 2015

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Politique des transports

Pour l’Observatoire régional du foncier en Île-de-France, les 18 000 transactions foncières du premier semestre 2015 « laissent présager un recul probable du marché » à la fin de l’année. Les ventes de terrains constructibles sont en retrait et, « pour la première fois depuis 2008 », le prix médian au mètre carré baisse en petite couronne. Par ailleurs, l’arrivée du Grand Paris Express « n’a pas d’effet notable sur les marchés fonciers », analyse l’ORF.

Alors que « la construction connaît un regain d’activité significatif » en 2015 en Île-de-France, avec notamment 63 100 logements mis en chantiers, 24 400 mis en vente et l’agrément de 30 100 logements sociaux, dont 22 000 neufs, l’observatoire régional du foncier fait état d’une « atonie » des marchés fonciers sur la même période. Les données fournies par la note de conjoncture présentée jeudi 28 janvier, qui s’appuie sur les chiffres du premier semestre (les seuls disponibles pour l’heure), traduisent une « stabilisation » de l’activité de ces marchés « à un niveau très bas avec moins de 50 000 transactions foncières constatées chaque année depuis 2012 ». 18 000 transactions ont été enregistrées sur le marché foncier global sur le premier semestre 2015, ce qui « laisse présager un recul du marché probable » à la fin de l’année, note Martin Omhovère, délégué de la région à l’ORF. Il anticipe également un « repli quasiment certain » des superficies totales échangées l’an dernier, avec 3 000 hectares pour les six premiers mois.

Sur le segment plus restreint des terrains constructibles, l’ORF signale des ventes en baisse de 12% par rapport au premier semestre 2014 (2 850 contre 3 245), avec des prix moyens en baisse également (-3,1% en petite couronne et -3,6% en grande couronne). Et « pour la première fois depuis 2008, le prix moyen au mètre carré au premier semestre 2015 est en baisse en petite couronne, de l’ordre de 5%, passant de 601 à 571 euros », relève l’ORF dans sa note. Quant au prix médian au mètre carré dans cette même zone, il « diminue fortement (-12,5%) ». Mais, nuance l’observatoire, « il faudra attendre les résultats complets de l’année 2015 pour à la fois obtenir une vue complète sur les volumes de transactions et observer si la baisse des prix se confirme pour la petite couronne ».

 

Un dynamisme durable de la construction ?

 

En ce qui concerne les terrains à bâtir pour maisons individuelles, seules les données 2014 sont disponibles. Cette année-là, le nombre de transactions est en hausse (+3,5%), après deux années de baisse, et s’établit à 4 674. Le prix moyen avoisine 146 000 euros, soit 2,3% de moins qu’en 2013, mais « il reste deux fois plus important que celui de la France entière », relève Martin Omhovère. « La variable d’ajustement est encore la surface des terrains dont l’assiette ne cesse de régresser, comme dans le reste du territoire national », indique l’ORF. En Île-de-France, « les prix moyens rapportés au mètre carré de terrain à bâtir [entre 2012 et 2014] continuent d’augmenter légèrement (+1,4% pour 218 euros/m2) ».

« Dans ce contexte, le dynamisme de la construction s’avérera-t-il durable ? », s’interrogent les auteurs de la note. « Certes il peut s’appuyer sur les transformations d’usage et la rénovation mais il sera freiné si les marchés fonciers ne redémarrent pas et si les prix ne s’ajustent pas. » « L’élaboration de stratégies foncières territoriales est plus que jamais nécessaire pour garantir la soutenabilité de la construction », estime l’ORF.

 

540 transactions foncières autour des gares du GPE

 

Comme initié fin 2015, l’ORF publie désormais dans chacune de ses notes un zoom sur les futures gares du Grand Paris Express, dont l’arrivée « n’a pas d’effet notable sur les marchés fonciers ». Au premier semestre 2015, 540 transactions foncières ont été recensées dans un périmètre de 800 mètres autour de ces gares. 70% de ces ventes se situent le long de la ligne 15 : « c’est le projet le plus avancé, le secteur est très dense, dont les activités du marché importantes, et c’est la ligne avec le plus de gares », explique Martin Omhovère. L’ORF détaille également les types de transactions, et la part des volumes financiers qu’ils représentent : 74 % concernent l’habitat (25% des volumes financiers), 12% les terrains nus (17%), et 14% sont des biens d’activités, de commerces ou autres (58%). « Cela pose la question de la valorisation des terrains autour des gares », fait valoir Martin Omhovère.

Focus

Les objectifs de l’ORF pour 2016

À l’occasion de la présentation de la note de conjoncture, Dominique Figeat a listé les objectifs pour 2016 de l’ORF, qu’il préside. En premier lieu, « œuvrer à la transparence des marchés », « par le renforcement continu de leur observation » et de leur interprétation, grâce à l’exploitation des données fiscales, aux analyses des transactions foncières au regard des règles d’urbanisme et au suivi des marchés autour des futures gares du GPE.

Deuxième objectif de l’ORF, « contribuer à la définition de politiques publiques efficientes » : seront présentées lors d’un colloque le 19 mai prochain les conclusions des groupes de travail installés en 2015, portant sur le potentiel foncier de la région pour construire 70 000 logements et sur les leviers d’optimisation ou de réduction des coûts fonciers.

Enfin, Dominique Figeat entend « renforcer le partenariat au sein de l’ORF », partenariat qu’il souhaite « actif, vivant ».

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