Immobilier

Immobilier de bureaux : réformer les baux commerciaux pour rendre l’Ile-de-France plus attractive

Mots clés : Gestion et opérations immobilières - Gestion immobilière - Marché de l'immobilier

Une étude de l’Observatoire régional de l’immobilier d’entreprise en Ile-de-France (ORIE) publiée le 6 juillet estime que le régime des baux commerciaux doit être réformé pour s’adapter aux réalités d’un marché de l’immobilier de bureaux en pleine évolution.

« Face à la réalité de l’immobilier de bureaux du XXIe siècle et à l’évolution des modes d’utilisation, l’encadrement et le cadre protecteur des baux commerciaux constituent finalement plus un frein qu’un avantage, même pour l’occupant », estime Michel Grossi, administrateur de l’Observatoire régional de l’immobilier d’entreprise en Ile-de-France (ORIE), qui a piloté une étude attendue sur le sujet le 6 juillet.

Celle-ci formule des propositions pour adapter le statut actuel des baux commerciaux aux locaux à usage exclusif de bureaux, afin « d’offrir plus de flexibilité au preneur » et de « faciliter la rénovation de leur parc par les bailleurs ». L’observatoire conseille ainsi d’opter pour un principe de libre durée des baux révisable à la baisse comme à la hausse, afin de « s’aligner sur les pratiques européennes, qui privilégient la liberté contractuelle » pour les bureaux. Cela accroîtrait l’attractivité de l’Ile-de-France auprès des investisseurs internationaux et faciliterait l’implantation de sièges de sociétés étrangères, estime l’ORIE.

 

« Sortir d’une certaine zone de confort »

 

Parmi les acteurs interrogés, SNCF Immobilier affirme que les durées fermes des baux ne permettent pas d’adapter les surfaces louées aux besoins réels, lorsque l’activité évolue. La société dit avoir « besoin de plus de souplesse dans la durée d’engagement ». L’observatoire préconise aussi d’inciter les acteurs à la sous-location « en supprimant tout droit direct du sous-locataire », car les propriétaires craignent que les sous-locataires « ne se prévalent d’un droit direct au renouvellement » du bail. « En dehors de tout comportement spéculatif », le locataire principal devrait en outre « pouvoir répercuter au sous-locataire » les éventuelles prestations offertes: locaux meublés, services, frais d’aménagement et d’équipement des lieux.

L’ORIE propose par ailleurs de déroger, pour les bureaux, à « l’encadrement et à la fixation judiciaire lors des révisions et renouvellements » de baux, des dispositions qui, estime-t-il, entravent la fluidité du marché. Enfin, l’observatoire souhaite notamment que les conditions de résiliation triennale du bailleur s’étendent « aux cas de rénovation lourde ou de restructuration visant à améliorer les performances énergétiques du parc ». « Réformer les baux commerciaux passe par l’oubli de quelques certitudes, le changement d’habitudes et l’audace de sortir d’une certaine zone de confort », estime l’ORIE. Créé en 1986, l’observatoire de l’ORIE rassemble des acteurs du marché de l’immobilier d’entreprise francilien, du privé (promoteurs, investisseurs, experts, sociétés de conseil spécialisées, utilisateurs) et du public (État, collectivités territoriales).

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