Immobilier

Immeubles de bureaux de moyenne hauteur : vers un allègement de la réglementation incendie

Mots clés : Gouvernement - Lieux de travail - Protection et sécurité incendie - Sécurité incendie

Annoncé par le Premier ministre en février parmi les nouvelles mesures de simplification, un arrêté dont la sortie est prévue en juin, allégera l’obligation de présence des agents de sécurité incendie dans les immeubles de bureaux de 28 à 50 mètres. Et réduira donc les coûts d’exploitation. Une solution pour attirer à nouveau les investisseurs et les utilisateurs vers ce type de bâtiments.

La mesure phare de la prochaine vague des dispositions de simplification concerne les IGH de type W1, c’est-à-dire les immeubles de bureaux dont la hauteur du plancher bas du dernier niveau est supérieur à 28 mètres et inférieure ou égale à 50 mètres. Aujourd’hui, les règles en matière de sécurité incendie liées à la classification IGH se traduisent inévitablement par des coûts incompressibles comme ceux liés à la présence obligatoire d’agents de service de sécurité incendie et d’assistance à personnes (SSIAP) à temps plein 24 heures sur 24 et 7 jours sur 7. Des coûts qui peuvent grever la rentabilité d’un actif immobilier de cette taille.

Pour ces immeubles de bureaux de moyenne hauteur, il est donc prévu de réduire le nombre d’agents de sécurité incendie présents simultanément en fonction des périodes d’occupation.

 

Surcoût de 600 000 euros pour un immeuble de 10 000 m2

 

A l’origine de cette mesure, le promoteur et gestionnaire immobilier Nexity. « Nous avons constaté que les investisseurs ne voulaient pas de petits immeubles de bureaux, qui d’ailleurs ne se construisent plus depuis une quinzaine d’années », explique Loïc Daniel, directeur général adjoint immobilier d’entreprise. La raison de ce désintérêt : des obligations de sécurité incendie presque identiques à celles des immeubles de plus grande hauteur de type W2. « Pour un immeuble de 10 000 m2 de moins de 50 mètres, le surcoût en gestion est estimé à 600 000 euros par an, soit 60 euros/m2. L’augmentation des charges peut aller jusqu’à 150% par rapport à un immeuble non IGH », ajoute-t-il.

Pour ne pas pénaliser ces petits immeubles de bureaux IGH W1, la réflexion a porté sur une modification de la réglementation. Le groupe immobilier a saisi le secrétaire d’Etat à la Simplification de l’époque Thierry Mandon et un travail collaboratif avec les ministères de l’Intérieur, du Logement, de l’Environnement s’est engagé sous l’égide du Conseil de la simplification.

 

Alléger tout en maintenant la sécurité requise

 

Concrètement, la mesure va consister à réduire l’obligation de présence des agents de sécurité incendie. « C’est l’article GHW5 relatif au service de sécurité incendie dans les IGH qui sera modifié, précise Jean-Marie Caillaud, chef du Bureau de la réglementation incendie et des risques courants (BRIRC) au ministère de l’Intérieur. Dans ces immeubles de bureaux entre 28 et 50 mètres, le service de sécurité comprendra pour la journée, sous la direction du chef de sécurité incendie, un agent titulaire du diplôme SSIAP et pour la nuit un agent qui, sans nécessité de la qualification SSIAP, devra toutefois être entrainé à l’utilisation des moyens de secours (SSI…)». Le changement est important puisqu’il réduit de moitié la présence du service de sécurité incendie. « Pour autant, si l’idée est d’alléger le dispositif, il n’est pas question de remettre en cause la sécurité requise », insiste Jean-Marie Caillaud.

Cette mesure s’appliquera aux futurs immeubles, mais aussi au parc existant sous réserve du niveau de sécurité et d’équipement du bâtiment, selon l’avis de la commission de sécurité.

En adaptant réglementairement le service de sécurité incendie pour les immeubles de type W1, les charges liées à la sécurité incendie seront d’autant réduites, générant ainsi une diminution du coût d’exploitation.

 

Lutter contre l’étalement urbain



Dans cette mesure, Loïc Daniel voit de nombreux avantages, y compris le retour des investisseurs sur ce type d’immeubles qu’ils avaient déserté. « Elle permettra de rendre abordable le parc existant, certains immeubles ayant actuellement du mal à se louer. Par ailleurs, elle encouragera les surélévations  en créant de la valeur avec des mètres carrés supplémentaires sans le coût du foncier. Cette mesure est d’autant plus importante qu’elle contribue à répondre à la question de la densification de la ville ». Un sujet d’actualité sur la hauteur des tours qui fait toujours débat, car si de nombreuses communes aimeraient se densifier, elles se heurtent souvent à un refus. Les petites et moyennes tours seraient davantage acceptées. « Cette mesure aurait également la vertu de construire du logement, poursuit-il. Et plus généralement, elle permettra de déverrouiller la construction et la rénovation et donc de favoriser l’emploi ».

 

Autres voies de réflexion sur les tours

 

Dans ce « choc de simplification » dont l’objectif est de doper l’activité, Nexity entend ouvrir d’autres champs de réflexions avec les ministères et administrations. La première est d’étendre cette mesure aux hôtels. Mais le groupe aimerait aussi mener un travail plus global sur la problématique de la hauteur des bâtiments quel que soit l’usage. « Il faut arriver à une convergence de réglementation de sécurité pour favoriser la mixité et la réversibilité des usages comme la possibilité par exemple de faire évoluer les bureaux en hôtels ou logements, explique Loïc Daniel. Qu’on arrête de penser par silo, usage par usage, mais plutôt raisonner avec un socle commun de réglementation ». Un chantier d’envergure qui demandera sans aucun doute de nombreuses années pour y parvenir.

 

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