Immobilier

«Il faut construire des logements plus grands», Alain Ferrasse, président de la FPI d’Aquitaine-Poitou-Charentes

Mots clés : Politique du logement

A l’occasion du salon du logement neuf à Bordeaux, Alain Ferrasse, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) d’Aquitaine-Poitou-Charentes, répond à nos questions.

Comment se porte la promotion en Aquitaine et en Poitou-Charentes ?

Alain Ferrasse: La promotion en Aquitaine est nettement portée par l’agglomération bordelaise et, dans une moindre mesure, le bassin d’Arcachon et la côte basque. Sur Bayonne et la côte basque, la donne a changé, l’activité stagne, parce qu’il y a une volonté politique d’arrêter la spéculation. Les prix sont élevés (jusqu’à 6000 euros le m2 à Biarritz, NDLR). Du coup, les élus basques n’ouvrent plus de zones d’aménagement et la pénurie de terrains à bâtir se fait sentir. Comme il n’y a plus de foncier, les entreprises sociales d’habitat doivent préempter, ce qui bloque le marché foncier et la construction.

Autre pic d’activité, en Poitour-Charentes, l’agglomération de La Rochelle, même si, en valeur, elle ne représente que 10% du marché de la Gironde. Mais, il y a une forte demande, quelques grosses opérations, comme la caserne Mongin, et des acteurs promoteurs très imprégnés de l’écologie, qui complètent notre métier. Aux prochaines Pyramides d’argent, nous allons d’ailleurs récompenser des promoteurs rochelais, qui sont dans une démarche plus originale, en terme d’enveloppe, de performance thermique, de composition des logements. Leur réflexion doit nous faire évoluer sur nos pratiques.

 

Hors ces quatre zones -Bordeaux, La Rochelle, la Côte basque et le bassin d’Arcachon- où se concentrent la demande et l’emploi, l’activité de promotion est très réduite. Dans le diffus, l’activité est à l’image du pouvoir d’achat des ménages, encore plus bas dans les petites villes que dans les grandes agglomérations, alors que les prix de construction sont identiques partout.

 

Quels sont les secteurs les plus porteurs dans l’agglomération bordelaise ?

A. F.: L’activité des promoteurs s’exprime de façon plus concentrée sur les nouveaux quartiers, comme Ginko, les Bassins à flots, mais aussi sur des communes comme Villenave-d’Ornon et Cenon. Dans ces secteurs, il y a des grues partout, mais il y a aussi beaucoup de projet en éclosion, qui vont sortir prochainement. Le maire Alain Juppé a fait un travail d’urbanisme de profondeur qui a permis de lancer un peu partout de nouveaux quartiers, bien avancés déjà. Suivront sur les deux rives, les projets d’Euratlantique et, sur la rive droite, ceux de Brazza et Bastide Niel, qui n’en sont qu’au démarrage.

Nous avons observé un phénomène nouveau lors de ce salon de l’habitat neuf: les Bordelais s’intéressent de nouveau au neuf et tournent le dos à l’habitat ancien, typique de la ville de pierre, qui reste très demandé mais dont l’offre est restreinte à la rénovation de l’existant. L’offre nouvelle arrive à maturité.

 

A quoi est due cette concentration d’activité sur la métropole de Bordeaux ?

A. F.: Au plan médiatique, l’agglomération est très attractive pour les investisseurs locaux et nationaux. D’autant, que les projets urbains désormais visibles, comme les Bassins à flots ou Ginko, ont été accompagnés de programmes de grande qualité architecturale. Je salue personnellement le travail effectué par Nicolas Michelin sur les Bassins à flots, tant sur l’urbanité que sur la diversité mais cohérence des îlots et de leurs architectures. J’aime beaucoup son opération Origin, avec son atrium, totalement original dans son ampleur, sa dimension à la fois technique et humaine. Enfin, il est notable que l’attractivité de Bordeaux fait baisser les honoraires de commercialisation des opérations. Quand un conseiller en patrimoine parisien propose du Bordeaux, c’est facile à vendre. L’agglomération est l’une des plus courues actuellement.

 

La charte des 50 000 logements de la métropole bordelaise, que la FPI n’a pas signée, fixe un objectif de prix de 2 500 euros le m2. Intenable selon vous ?

A. F.: En moyenne, le prix des opérations sur la métropole est de 3 750 euros le m2 avec parking, 3 500 euros sans stationnement. Le prix du foncier est autour de 500 euros le m2 et le coût de construction est ce qu’il est. Contrairement aux bailleurs sociaux qui peuvent bénéficier de la TVA à taux réduit, par exemple le PSLA pour des filiales d’accession des bailleurs sociaux comme Axanis, et peuvent cumuler cette baisse du coût de construction avec un foncier à 350 euros le m2 en zone Anru. Dans ce cas, en effet, on peut atteindre 2 700 euros le m2. Avec la TVA à taux plein, ce n’est pas possible. Dans certains secteurs, comme notre opération au Tasta à Bruges, menée avec le promoteur Lamotte, nous avons pu acquérir le foncier à 300 euros le m2, nous pourrons sortir un tiers de logements à 2 500 euros, un tiers à 3 000 euros et un tiers à 3 500 euros le m2. Mais c’est la communauté urbaine qui a vendu le foncier, qu’elle possédait depuis 30 ans… Ce n’est pas reproductible partout.

 

Que faire ? Repositionner l’offre de logements ?

A. F.: Ni le coût du foncier, ni le prix de construction ne vont baisser. Avec la RT 2018, la configuration Bepos qui augmente de 15% de coût de la construction, les exigences accrues en terme de qualité et de respect des normes, on ne pourra pas changer grand-chose. Sans doute, notre erreur a été de faire trop de petits logements, des T2, qui correspondent à la demande des investisseurs. Nos métiers sont très impactés par la garantie financière d’achèvement délivrée par une banque: on doit atteindre en moins de 3 mois 50% de réservation sur un projet immobilier. Résultat, on signe avec des investisseurs, une clientèle portée sur le «2 pièces», plus rentable à louer.

Pour ma part, en tant que promoteur, je regrette de ne pas avoir fait plus de logements familiaux dans les nouveaux quartiers. Il faudrait un infléchissement des modes de défiscalisation pour bonifier les grands logements. Je suis persuadé qu’il y a un marché dans les grandes agglomérations, pour de grands logements, loués à ou par des cadres, qui se constituent ainsi un patrimoine. Les grands logements sont également moins chers proportionnellement. C’est une évolution souhaitable de la promotion et cela permettrait également une créativité accrue dans la construction de grands logements.

 

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