Logement

HLM : les bailleurs sociaux déclarent la guerre aux promoteurs

Mots clés : Gestion et opérations immobilières - Logement social

L’Union sociale pour l’habitat (USH) lance la charge contre la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). En cause ? « L’immobilier au cœur », l’ouvrage signé par Alexandra François-Cuxac, présidente de la FPI, jugé « agressif » à l’égard du monde HLM.

Le torchon brûle entre la fédération des promoteurs immobiliers (FPI) et l’Union sociale pour l’habitat (USH). La raison de la discorde ? La publication de l’ouvrage « L’immobilier au cœur » rédigé par Alexandra François-Cuxac, présidente de la FPI. « La tonalité de l’ouvrage m’étonne, voire m’inquiète, car elle détériore gravement les relations que les organismes HLM entretiennent avec les promoteurs, juge Frédéric Paul, délégué général de l’USH. La plupart du temps, les organismes HLM et les promoteurs immobiliers collaborent dans de bonnes conditions. Or, la présidente de la FPI se place aujourd’hui sur un terrain agressif et extrêmement politicien à l’égard du monde HLM. »

 

« Tuer notre maîtrise d’ouvrage »

 

Dans son ouvrage, Alexandra François-Cuxac appelle à ouvrir une réflexion entre la FPI et l’USH. Elle estime que le logement social doit être « correctement » financé. Sans cela, « les organismes HLM, pour dégager de la rentabilité, investissent des marchés qui relèvent d’abord du privé. Des avantages leur sont accordés dans le désordre et sans une réflexion d’ensemble sur les dispositifs réglementaires et fiscaux d’exception ». 

En parallèle, elle estime qu’il faut recentrer « les organismes HLM sur leur cœur de mission […] : la gestion locative pour des ménages modestes et très modestes » d’une part, et l’offre nouvelle d’autre part, en augmentant « la part des logements très sociaux (PLAI) dans les financements de logements sociaux ». Les PLS (HLM les moins sociaux) devraient « pouvoir être plus mobilisé[s] par les opérateurs privés ». La présidente de la FPI conclut : « les promoteurs sont prêts à prendre leur part de cet effort collectif de construction de logements sociaux, par la vente en bloc en Vefa de programmes complets destinés à une occupation HLM, en substitution de la maîtrise d’ouvrage sociale. »

Pour Frédéric Paul, « ce n’est pas un hasard si la présidente de la FPI a publié son ouvrage avant l’arrivée du nouveau gouvernement. Elle essaie de déstabiliser le paysage et cherche à renforcer le rôle des promoteurs contre le monde HLM. L’objectif plus ou moins avéré de la présidente de la FPI est de tuer notre maîtrise d’ouvrage. Il n’est pas question que nous nous laissions faire. » L’USH organise la contre-attaque en deux temps. Et le changement de ton est radical.

 

Plan d’actions pour réduire la Vefa des promoteurs

 

D’abord, Frédéric Paul balaie la volonté de la FPI de construire des HLM. « Je note, et c’est le gros problème en zone de marché tendu, que les promoteurs immobiliers ne sont pas capables d’assurer la continuité de l’offre HLM puisque les prix de sortie et les loyers des logements qu’ils produisent sont trop élevés. Les aides publiques qui leur sont accordées reviennent à arroser le désert. »

Ensuite, les bailleurs sociaux souhaitent que les règles de passation de marchés qu’ils doivent respecter s’appliquent aussi aux promoteurs immobiliers. « Les organismes HLM doivent lancer des concours d’architecture, ils sont soumis à la loi MOP et doivent respecter les règles des marchés publics, détaille Frédéric Paul. Si les promoteurs veulent réaliser des logements sociaux, nous demandons, s’agissant d’un produit totalement administré, que les conditions de travail soient alignées entre organismes HLM et promoteurs. »

Nouvelle riposte : reprendre la main sur la construction. Alors qu’en 2016, près de 40% de la production HLM pure a été réalisée par des promoteurs, l’USH s’attèle à la mise en place d’un « plan d’action » qui devrait être bouclé avant l’été pour « organiser davantage le travail en quelque sorte avec nos promoteurs internes » et « construire les éléments d’une reconquête ». « Par exemple, un OPH pourrait employer les services d’une entreprise du réseau Procivis ou d’une coopérative lorsqu’il souhaite produire en Vefa », détaille le DG de l’USH. Objectif : faire baisser la Vefa promoteur à 20%.

 

Menaces sur la légalité du Pinel

 

Par ailleurs, l’USH se montre menaçante vis-à-vis des promoteurs immobiliers. « Il n’est pas exclu qu’un certain nombre d’opérations soient aujourd’hui réalisées en contournant les règles de marchés publics, glisse Frédéric Paul. Nous poserons ces questions en comité exécutif et verrons les suites que nous y donnerons. » Sont directement visés les programmes HLM intégralement réalisés par des promoteurs immobilier, à l’exemple du Lyonnais Allila.

L’USH fait également planer une menace sur la légalité du dispositif d’investissement locatif Pinel. « Avec le Pinel, ce que les promoteurs vendent ce ne sont pas des logements, mais de la défiscalisation, juge Frédéric Paul. Il n’est pas exclu que du point de vue du droit européen, le Pinel soit une aide d’Etat qui pourrait être illégale et que les promoteurs immobiliers soient les bénéficiaires indirects de cette aide, qu’ils la captent (en faisant gonfler artificiellement les prix de sortie, ndlr). Sur ce sujet, je rendrai compte aux instances politiques décisionnaires de l’USH et leur transmettrai les éléments juridiques produits sur le sujet pour que le président de l’Union et le comité exécutif décident des suites à donner. »

 

Focus

Réponse d’Alexandra François-Cuxac, présidente de la FPI

« Par sa réaction, l’USH montre que les questions que je pose sont des questions sensibles pour un secteur en plein doute et dont le modèle sera inévitablement amené à se réinventer dans un futur proche – comme le secteur de la promotion, d’ailleurs, et toute la politique du logement. C’est le rôle des organisations professionnelles de préparer leurs adhérents à ces mutations, et c’est ce que j’essaye de faire avec ce livre.

Mon livre n’oppose pas les promoteurs aux organismes HLM, il essaye de confronter chacun à la réalité, aussi douloureuse soit-elle, et de repartir des besoins des français pour trouver des solutions au mal-logement

Par tempérament, je ne polémique pas, j’écoute et je dialogue, mais toujours en regardant la réalité en face. Je serai donc très heureuse d’exposer mes constats et mes idées à l’USH si elle le souhaite pour que nous puissions confronter nos points de vue et inventer collectivement la politique du logement de demain – efficace, juste et responsable. »

 

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